摘要

WELLTOWER OP LLC将于2026年02月10日（美股盘后）发布最新季度财报，市场聚焦收入增长与盈利修复节奏，以及核心老年住房经营板块的运营效率改善表现。

市场预测

- 一致预期显示，本季度WELLTOWER OP LLC总收入预计为28.37亿美元，同比增长33.53%；预计调整后每股收益（EPS）为0.58美元，同比增长41.03%；预计息税前利润（EBIT）为3.56亿美元，同比下降15.88%。由于公开资料未显示针对本季度毛利率与净利润/净利率的明确预测值，相关指标不作展示。 - 公司主营亮点在于老年人住房经营业务，上季度实现收入20.70亿美元，占比77.08%，在需求恢复与租金上调带动下，板块规模效应更具韧性。 - 发展前景最大现有业务仍为老年人住房经营板块，上季度收入20.70亿美元，同比增长受益于入住率与价格提升，叠加优质资产并购储备，有望延续增长势头。

上季度回顾

- 上季度WELLTOWER OP LLC营收为26.86亿美元，同比增长30.65%；毛利率41.24%；归属母公司净利润为2.81亿美元，净利率10.45%，环比净利润增速为-7.07%；调整后每股收益为0.41美元，同比下降43.84%。 - 经营层面，公司实现收入高增与毛利率稳定，但净利润与调整后每股收益受成本结构与投资周期影响承压，盈利质量短期波动。 - 分业务来看，老年人住房经营收入20.70亿美元，占比77.08%，为核心增长引擎；三重网业务收入2.87亿美元，门诊医疗收入2.15亿美元，叠加非部门/公司项目1.14亿美元，业务结构以运营型资产为主，现金流韧性较强。

本季度展望（含主要观点的分析内容）

老年住房运营恢复与提价策略的传导

在人口老龄化趋势与供给侧约束框架下，老年住房经营依旧是WELLTOWER OP LLC最具确定性的营收来源。管理层在上一季度通过入住率修复与租金重定价推动收入扩张，预计该策略在本季度仍是核心抓手；一致预期显示收入同比高增，反映运营效率改善正在向营收端持续传导。结合过往周期规律，入住率提升通常领先利润率改善，随着入住率向更健康区间靠拢、租金续约与新增租约价格上行，盈利结构有望逐步修复。短期成本端的工资、护理人员配置与维护费用仍对利润率形成掣肘，这也是市场对EBIT同比下滑的主要担忧；若公司在劳动力成本管理和规模协同方面取得进展，毛利率与净利率有望在下半年更清晰地改善。

资产组合优化与资本开支对盈利节奏的影响

公司在过去数季持续优化资产组合，向现金流更稳、运营能力更强的标的倾斜，叠加结构化资本投入，帮助核心板块保持规模增长。资产更替在短期会引入一次性费用与折旧摊销压力，这会对GAAP口径利润率形成扰动，导致上季度调整后每股收益出现同比下滑。展望本季度，若新增资产的运营爬坡顺利、改造项目达产，收入弹性将领先利润修复。资本成本方面，利率环境对不动产类资产估值与融资成本的影响不容忽视，若融资结构保持稳健、再融资窗口优化，有助于缓释EBIT的阶段性压力；反之，若利率回落速度不及预期，利润端改善可能被拉长。

运营效率与成本结构的再平衡

上季度毛利率为41.24%，在收入高增的背景下维持相对稳定，显示管理层在成本控制上保持一定韧性。本季度市场仍将关注护理人力、能源与物业维护等刚性成本的走势，以及公司通过规模化采购、运营流程数字化、外包效率提升等手段对费用进行对冲的能力。若入住率继续提升且定价保持纪律性，单位成本有望被进一步摊薄，为利润率修复创造空间。另一方面，若劳动力紧张导致工资增长超预期，或单体项目爬坡慢于计划，可能拖累阶段性利润表现，解释了市场对本季度EBIT同比下降的保守预期。

非核心板块的协同与稳定器作用

三重网与门诊医疗等非核心板块上季度合计收入约5.02亿美元，体量不及核心业务，但在现金流与抗周期性方面提供了分散度。三重网资产因租约条款相对长、租金调整机制明确，具有较好的波动对冲属性；门诊医疗则与人口与保险支付结构相关度较高，需求较稳定。若本季度核心板块盈利修复节奏慢于预期，这些板块有望在现金流层面提供一定稳定器作用。公司若能在非核心板块提升资产周转效率与租约协商质量，或可打开超预期的现金流改善空间，为再投资与分红政策提供安全垫。

分析师观点

基于近期机构研判与市场交流，倾向看多的观点占据多数。多家卖方认为，WELLTOWER OP LLC的收入高增具有可持续性，核心老年住房经营板块在入住率改善与定价纪律的共同作用下，收入端具备较好的可见度；即使短期EBIT受到成本结构和资本开支的影响，随着运营效率提升和融资结构优化，利润率具备修复弹性。部分机构指出，“在入住率持续修复与租金再定价背景下，公司同店收入增长预计保持双位数，同比增长将高于成本端增速，资产净运营收益率有望在未来数个季度持续改善。”另有研究观点提到，“公司当前的资本配置更聚焦于高质量运营资产，现金流的确定性更强，这为估值提供支撑。”整体而言，市场对公司本季度收入与现金流表现保持乐观，对利润端的修复节奏持耐心观察的态度，看多观点更具代表性。