【管理层观点】
管理层指出，租赁和入住率的逐步改善主要得益于积极的租赁活动和更长的租赁期限，同时加强了资产处置活动以重新分配资本。公司正在向专用资产转型，预计将改善现金流的稳定性。

【未来展望】
2025年核心FFO指导上调至每股0.67-0.71美元，归因于一次性项目和租赁表现的改善。2025年净债务与调整后EBITDA指导下调至7.3-8.3倍。管理层表示，延长或再融资即将到期的债务是首要任务。

【财务业绩】
总收入为37,300,000美元，同比下降7%。核心FFO为11,500,000美元，同比下降19%。调整后EBITDA为18,000,000美元，同比下降12%。资本支出和租赁成本增加至15,600,000美元，同比大幅上升。

【问答摘要】
问题1：公司在租赁活动方面取得了哪些进展？（此处换行）
回答：截至2025年7月31日，公司完成了639,000平方英尺的租赁，包括新租赁和续租，平均租期为6.4年。此外，公司签署了110,000平方英尺的短期租赁延长，平均租金增长超过6%。

问题2：公司如何应对即将到期的债务？（此处换行）
回答：公司正在与贷方讨论延长或再融资110,000,000美元的浮动利率信贷设施债务，管理层将其列为首要任务。

问题3：公司在资产处置方面的进展如何？（此处换行）
回答：公司在第二季度出售了四处空置物业，总面积434,000平方英尺，售价26,900,000美元。预计在下半年将再出售五处传统办公物业，总面积540,000平方英尺，售价57,000,000美元。

问题4：公司如何看待未来的租赁和资产处置活动？（此处换行）
回答：公司预计未来租赁活动将继续强劲，计划在年底前完成超过800,000平方英尺的租赁交易。此外，公司将继续出售不符合长期目标的空置物业，并寻找专用资产的收购机会。

【情绪分析】
分析师和管理层的语气总体积极，管理层对租赁活动和资产处置的进展表示满意，并对未来的财务表现持乐观态度。

【季度对比】
| 关键指标 | 2025年Q2 | 2024年Q2 |
| -------- | -------- | -------- |
| 总收入 | $37,300,000 | $40,100,000 |
| 核心FFO | $11,500,000 | $14,200,000 |
| 调整后EBITDA | $18,000,000 | $20,500,000 |
| 资本支出和租赁成本 | $15,600,000 | $6,300,000 |
| 流动性 | $257,700,000 | - |
| 净债务与调整后EBITDA | 6.93倍 | - |
| 净债务与总房地产资产 | 32% | - |

【风险与担忧】
管理层提到的风险包括高利率、近期租赁到期导致的高空置率以及出售物业对现金流的影响。此外，延长或再融资即将到期的债务也是一个重要的关注点。

【最终收获】
Realty Income在2025年第二季度的表现显示出积极的租赁活动和资产处置进展，尽管总收入和核心FFO同比下降。管理层对未来的租赁和资产处置活动持乐观态度，并上调了2025年的核心FFO指导。公司正在向专用资产转型，预计将改善现金流的稳定性。尽管面临高利率和高空置率的挑战，管理层对未来的财务表现充满信心。