摘要

贝壳将于2026年11月16日盘后披露截至2026年9月30日的季度业绩，市场关注利润修复与租赁、家装业务进展及公司持续回购下的资本管理效果。

市场预测

市场一致预期本季度贝壳净收入为人民币208.79亿元，同比下降10.30%；调整后每股收益为0.63元，同比上升72.18%；EBIT为人民币25.92亿元，同比上升188.53%，当前未见权威一致预测披露本季度的毛利率与净利率或净利润预测数据。公司未在上一季度公开会议中给出本季度具体的毛利率与净利率口径指引，预测口径以收入与利润指标为主。 公司主营业务亮点在于交易与居住服务双轮驱动：上季度现房交易服务收入为人民币131.55亿元，平台二手房成交单量同比增长25.00%，带动经纪业务利润率修复。发展前景最大的现有业务为租赁与家装组合：上季度房屋租赁服务收入为人民币98.46亿元、家装家居收入为人民币55.30亿元，机构预计租赁业务量同比增长超过30.00%，家装业务在第三季度达到收支平衡，有望成为利润增量来源。

上季度回顾

上季度（截至2026年6月30日）贝壳净收入为人民币245.39亿元，同比下降5.66%；毛利率为28.58%；归属母公司净利润为人民币26.23亿元，同比上升100.80%；净利率为10.69%；调整后每股收益为0.95元，同比增长83.40%。经调整息税前利润为人民币35.92亿元，同比增长123.55%，费用优化叠加经营效率提升，利润率修复明显。 分业务来看，上季度收入构成为：新房交易服务人民币140.34亿元、现房交易服务人民币131.55亿元、房屋租赁服务人民币98.46亿元、家装家居人民币55.30亿元、新兴及其他服务人民币8.67亿元；其中平台二手房成交单量同比增长25.00%，整体总交易额为9,338.00亿元，同比增长6.30%，推动各业务贡献利润率同比与环比提升。

本季度展望

存量房交易动能与费用效率

公司在存量房交易侧的动能延续，上年三季度低基数叠加本年改善带来的量效共振，机构跟踪显示2026年前九个月二手房成交同比增长11.00%，截至2026年10月18日，10月累计同比增长26.00%。在上季度毛利率升至28.58%的基础上，若本季度交易侧维持韧性，单位经济性有望继续改善，净利指标的弹性将更依赖成本端与费用率的控制。结合上季度净利率10.69%与经调整息税前利润强势修复，本季度关键观察点在于：一是线索转化效率与客单价变化是否能够对冲季节性波动；二是经纪网络的组织与激励优化是否进一步传导到店效与人效；三是线下端到端服务体验的可复制化是否稳定提升复购与转介绍。若上述环节延续，利润端边际表现大概率强于收入端。

租赁服务：规模扩张与盈利曲线

房屋租赁服务上季度收入为人民币98.46亿元，成为公司增长曲线之一。机构预计2026年租赁业务量同比增长超过30.00%，并判断全年利润约人民币10.00亿元，显示规模扩张与盈利的协同推进。本季度侧重点在于：一是标准化产品与服务交付的可复制性，决定在管规模扩张的资产周转效率与坏账控制；二是服务迭代对用户侧留存与复购的拉动，例如平台针对在管房源开展的安全与设备升级举措，既强化合规与体验，也为长期口碑与品牌心智积累；三是费用端的结构性优化，尤其在获客、运营、维修与保养的精细化管理，若边际成本持续下行，将改善该业务对整体利润率的稀释。总体看，本季度租赁服务的利润弹性将取决于规模增速与费率下降的叠加效果。

家装家居：边际改善与现金流安全

家装家居上季度收入为人民币55.30亿元，机构判断第三季度达成收支平衡，显示从规模导向向质量与现金流导向的切换已显成效。本季度关注三条主线：一是订单结构中存量房局改与焕新等高毛利产品的占比提升，决定整体毛利水平的稳定性；二是交付端的工期控制与供应链议价，既影响毛利，也直接关系到客户满意度与复购；三是与交易与租赁业务的协同，尤其在导流与交叉销售方面的转化率，如果跨业务的客户生命周期价值提升，将增强该业务的现金回笼能力与利润率韧性。若该板块在保证现金流安全的前提下维持收入规模与毛利稳定提升，本季度将成为利润率的稳定器。

经营质量、毛利率与资本管理

上季度毛利率为28.58%，同比提升显著，运营费用同比下降带动利润率恢复，本季度若成本控制延续，毛利与净利的剪刀差有望进一步收窄。结合市场一致预期，本季度净收入预计为人民币208.79亿元，同比下降10.30%，但调整后每股收益预计为0.63元，同比上升72.18%，利润与收入的背离反映公司在降本增效与结构优化上的持续发力。资本管理方面，公司在2026年11月3日至11月6日期间多次实施股份回购，单日回购规模约在23.74万—42.29万股之间，累计耗资约700.00万美元，回购价格区间每股约5.89—6.42美元；持续回购有助于对冲二级市场波动与摊薄未来股份基数，并释放管理层对长期价值的信心。本季度股价弹性将更多取决于利润端修复的可持续性与资本动作的延续性。

新房与其他服务：收入结构的配平

上季度新房交易服务收入为人民币140.34亿元，新兴与其他服务收入为人民币8.67亿元。新房侧受项目去化节奏、渠道费用与佣金结构影响更大，本季度需要观察签约周期与回款节奏对收入确认的影响，以及与存量房业务的节奏差异对总收入波动的影响。其他服务主要承载新业务孵化，本季度如能保持单位经济性改善与投入产出比的正向循环，将在收入结构上起到配平作用，降低单一业务周期性对整体利润的扰动。整体而言，更均衡的收入结构有助于维持毛利与净利的稳定区间。

分析师观点

综合近期机构观点，市场以看多为主。摩根大通在2026年11月上调贝壳港股目标价至65.00港元，并维持“增持”评级，核心依据包括：一是二手房交易的韧性与组织效率提升带来的经营利润修复，预计2026—2028年经营利润复合年增长率约25.00%；二是租赁服务扩张带动规模与利润双提升，预计2026年租赁业务利润约人民币10.00亿元，业务量增长超过30.00%；三是家装业务在第三季度实现收支平衡，边际改善明确，叠加与交易、租赁的协同有望提升客户生命周期价值。另一方面，券商观点普遍认为三、四季度利润存在上修空间，理由在于上季度毛利率与经营利润率的修复已经显现，本季度如延续费用率优化，利润端的弹性将高于收入端。结合多家机构的“买入”与“增持”取向，当前占优的看多观点强调利润修复的延续性、租赁与家装的成长曲线以及持续回购的资本管理信号，对公司中短期业绩与估值修复保持积极态度。