摘要

中国海外发展将于2026年08月26日盘后披露中期业绩，销售与融资节奏成为关注焦点，市场聚焦毛利修复和股息政策的可持续性。

市场预测

目前市场暂无一致的量化预测，且公开渠道未披露公司对本季度营收、毛利率、净利润或净利率、调整后每股收益的明确预测数据。 公司收入构成显示物业发展贡献1567.74亿，占比93.27%，商业运营与其他经营合计154.84亿，收入结构稳定、以住宅交付确认为主；同时，销售端在2026年01—07月合约销售金额累计1494.70亿，同比增长13.20%，核心城市项目带动全年交付与结转的确定性提升。

上季度回顾

公司上一报告期基于披露的收入构成汇总，营收约1680.89亿，毛利率12.51%，归母净利润20.46亿，净利率4.82%，调整后每股收益暂无披露，同比数据未在同口径披露。 经营层面，净利润环比变动为0.00%，利润表现稳健，费用与融资成本的控制对净利率形成支撑。 收入结构方面，物业发展收入1567.74亿、占比93.27%，商业运营收入72.00亿、其他经营收入82.84亿，其中销售端2026年上半年合约销售金额1340.00亿、同比增长12.00%，为后续结转与现金回款打下基础。

本季度展望

销售与交付节奏

2026年07月合约销售金额151.00亿，同比增长28.00%，叠加2026年06月单月增长5.50%与上半年累计增长12.00%，显示销售动能在进入下半年后有所加速。销售改善对本季度的边际影响体现在已售未结转资源的转化效率，预计核心城市项目的去化和准交付项目推进，有助于确认收入与毛利的稳定释放。价格端，2026年07月70城房价数据显示一线城市环比总体上涨，带动高能级城市项目成交信心，本季度在“金九银十”前的推盘与促销有望继续提高认购转换率。由于销售面积仍有分化（年初至今销售面积同比下降），公司更可能通过结构优化与节奏管理，保持签约与交付的匹配，避免库存被动积压。综合判断，销售改善将优先反馈在合同负债与经营性现金流改善上，对营收确认与毛利率的助益需要结合项目节点逐步显现。

资本结构与融资窗口

公司近期在境内外融资与存量债务管理上保持主动：2026年08月12日“25中海03”完成付息，票面利率1.60%；2026年08月23日“16中海01”安排本息兑付，票面利率3.60%；2026年07月24日“26中海04”在深交所上市流通；并公告拟发行不超过40.00亿的公司债券。以上动作一方面体现了债务期限与成本的统筹管理，另一方面也为下半年项目建设与并购拓展提供资金保障。在利率中枢偏低、信用资质稳定的情况下，低成本增量资金与到期品种的平滑兑付，预计将继续压降平均融资成本并优化现金流的波动。融资可得性与成本的改善，有助于缓冲毛利率承压时对净利率的挤压，提升利润的稳定性；若下半年销售回款进一步改善，净负债指标与利息覆盖率仍有改善空间。

土储与项目结构

2026年07月新增土地涵盖深圳、太原、北京及香港等5宗地块，当月对应权益地价约139.00亿；2026年01—07月累计新增权益建面约140.79万平方米、累计权益地价216.03亿。围绕核心城市和优质地段的持续投入，有助于巩固未来两到三年的可售资源与毛利池，控制单盘风险并提升周转确定性。项目结构的优化将与销售结构的变化协同，若高能级城市项目占比提升，毛利率中枢有望保持在管理层此前引导的区间中位附近。土地市场的节奏把握将影响现金流匹配与财务杠杆变化，结合公司有序的融资安排，预计拿地与供货节奏会更趋均衡，以确保财务稳健与规模韧性兼顾。

经常性现金流与商业运营

商业运营在2025年实现收入72.00亿，已覆盖集团总利息支出，体现出经常性现金流对抵御周期波动的稳定作用。本季度商业板块预计继续围绕购物中心与写字楼的双核资产做结构优化，通过租户结构升级、提升出租率与租金续签质量，维持稳定的现金回流。经营性收入对集团资金链的贡献，在销售结转存在节奏性波动时更显重要，有助于稳定股东回报与派息能力。若下半年销售与到访持续修复，商业项目人流与消费恢复也将对经营性指标形成正向反馈，支撑整体利润质量。

分析师观点

综合已公开的研报与机构跟踪，近期看多观点占比高，买入与增持为主。花旗于2026年07月发起为期30天的正面催化剂观察并维持“买入”评级，目标价18.20港元，核心依据为第三季度销售增速有望较上半年进一步加快、且今年下半年拿地节奏或将提速；该行指出，上半年合约销售同比增速约12.00%显著优于行业均值，为下半年结转与现金流改善提供支撑。高盛在2026年08月的观点同样偏正面，维持“买入”评级，并在考虑到高能级以外城市定价压力后，将开发物业毛利率中期预测微幅下调1.00个百分点，预计2026年毛利率约14.00%，仍处于管理层年初给出的区间中位水平，同时认可稳健的销售与财务管理对估值与股息可持续性的支撑。多家内资机构在2026年二季度以来延续“买入”或“增持”的观点，核心逻辑聚焦销售修复、土储结构优化与融资成本优势带来的利润与现金流弹性。总体而言，在已披露销售数据改善与融资动作有序推进的背景下，机构普遍将公司视作下半年销售修复与现金流改善的受益标的，关注点集中在三方面：其一，第三季度销售与回款能否延续双位数增长并转化为更平滑的结转收入；其二，项目结构优化对毛利率中枢的托底效果；其三，股息政策与自由现金流对估值的支持力度。若后续单月销售继续保持两位数同比增长，同时融资成本维持低位，机构认为估值修复空间将由业绩兑现与分红预期共振推动。