摘要

华润万象生活将于2026年08月28日盘后披露截至2026年06月30日止中期业绩，市场关注购物中心运营收益与派息延续性。

市场预测

市场当前缺乏针对本季度的明细一致预期与管理层分项指引，部分机构判断上半年利润有望实现双位数增长，但未见明确披露到营收、毛利率、净利润或净利率、调整后每股收益等四项具体预测及同比口径数据，故本节不展示相应预测指标；若公司在2026年08月28日会议后发布指引，届时方可据此更新。 公司现阶段的主营业务亮点体现在规模化的商业与物业双航道协同，组合扩张与精细化运营并进，预计在维持较高出租率与稳健现金流的基础上对本期表现形成支撑。 发展前景最大的现有业务亮点集中在大会员生态与零售协同：生态圈业务收入为2.69亿，2025年大会员经营实现扭亏为盈，年末会员总量达8,300.00万，同比增长36.00%，万象星发分总额13.10亿元，同比增长27.20%，显示用户规模与积分交易双轮驱动的增长韧性。

上季度回顾

公司上期实现营收180.22亿，同比增长5.10%；毛利率34.12%；归属于母公司股东的净利润9.69亿，净利率20.41%；调整后每股收益暂无披露。 上期业务结构维持稳健：物业管理收入108.47亿，商业管理收入69.06亿，生态圈业务收入2.69亿，净利润环比变动0.00。 基于主营结构，公司以商业与物业双引擎为收入底盘，其中商业管理板块伴随新项目投运与租金优化对利润弹性贡献较为明显，同时公司全年营收同比增长5.10%为结构优化提供空间。

本季度展望

购物中心运营与租金趋势

预计购物中心运营仍是本期收入与利润的关键抓手。近期无锡万象城西区投运与莆田万象汇开业，项目端新增供给叠加较高开业率有望带来稳定的租金与管理费流水，这将对商业管理收入产生直接增量。部分机构提到写字楼租金承压与增值服务节奏放缓的情形，短期或对办公相关收入构成扰动，但购物中心租金的稳健性与组合中高端业态占比提升，预计可对冲办公子板块波动。考虑到公司在开业后早期以招商结构优化、人流导入与运营效率提升为重点，本期关注新增项目的出租率与单位面积产出提升路径，若旺季活动与会员体系引流成效显现，租金同比改善的可持续性将增强。

物业管理与城市空间服务

物业管理板块收入108.47亿，作为收入体量最大的板块，具备强现金回收与可预见性，对稳定本期经营性现金流至关重要。机构观点显示，公司在年度维度的合同增量与净利润目标维持稳健，有助于维持费用率与盈利质量的平衡，进而对整体毛利率提供支撑。从费用结构看，若人工与能源成本受控，同时通过科技赋能提升巡检、工单、客服等环节效率，本期板块毛利水平存在稳中有升的条件。城市空间服务拓展亦是看点，若本期新增中标项目按期落地，将带来在管面积与服务密度的提升，配合标准化与数字化工具的推广，预计费用端的规模效应将继续释放至净利端。

大会员生态与自营零售协同

生态圈业务虽以2.69亿的收入体量较小，但增长动能明显：2025年会员总量达8,300.00万，同比增长36.00%，万象星发分总额13.10亿元，同比增长27.20%，显示积分运营与跨业态联动持续活跃。本期重点关注会员导流至商业场景的转化效率，包括积分换购与商户联名活动的拉新复购效果，以及基于数据资产的精准营销对租金与商户销售的反馈。公司自营美妆品牌MIXC BEAUTY已在多城亮相，若与购物中心主力租户及会员权益形成闭环，有望提升坪效与租金议价能力，为商业管理板块带来边际增厚；同时，该零售尝试将检验公司在供应链、选品与场景化陈列方面的运营能力。若门店与会员数据的打通顺利推进，预计本期生态圈业务对整体收入与利润的贡献将环比改善，并对商业管理主业产生协同提效。

现金分派与估值锚

派息政策是资本市场关注本期的核心变量之一。公司近年维持较高分派比例并曾实施特别股息，若本期继续保持核心利润高比例分派，将强化股东回报的确定性并对估值中枢形成支撑。结合部分机构对全年盈利增长约10.00%的判断，若上半年盈利兑现并叠加派息延续，市场可能在结果公布后对现金流与股息收益率重新定价。需要关注的是，若办公类资产租金弱势延续或增值服务收入阶段性放缓，利润端的季节性波动可能影响派息预期的微调，但以商业与物业主业的稳定现金创造能力看，本期分派的可持续性仍具备较强参考价值。

分析师观点

近期覆盖的卖方机构以看多为主，占比显著领先。多家机构维持或给予积极评级：高盛维持“买入”并提示全年盈利增长约10.00%，看点在于购物中心组合扩张、租金稳健与城市空间服务推进；海通国际首次覆盖给出“优于大市”，目标价45.00港元，强调商业航道毛利率提升与双航道协同驱动利润增长；中金公司维持“增持”，目标价48.00港元；华泰证券给出“买入”，目标价63.57港元。综合这些观点，机构侧普遍认为，公司以商业管理与物业管理为核心的收入结构在当前周期具备较强抵御波动能力，新增项目投运与精细化运营有望带来租金与管理费的双轮提效；与此同时，高分派政策为估值提供下限。看多逻辑的内在一致性在于：一是项目扩张与开业质量维持在较高水平，二是会员生态的导流与自营零售的尝试为商业主业提供增量，三是现金流与分派稳定提升投资吸引力。谨慎因素主要集中在办公租金与部分增值服务节奏，但基于购物中心主业的韧性与新增项目的落地，机构整体倾向于将其视为阶段性扰动，维持对全年业绩的积极判断。