摘要

长实集团将于2026年03月19日（港股盘后）公布截至2025年12月31日止年度业绩，市场聚焦资产处置后资本运用与股东回报路径对新财季的影响。

市场预测

基于已获取的工具数据，本季度的营收、毛利率、净利润或净利率、调整后每股收益等量化预测口径未被提供，市场一致预期更聚焦于英国电网资产处置完成后的资本回流与潜在回购路径，缺乏可量化的同比预测数据，故本节不列示具体数值。 从主营结构看，上季度“Pub Operation”业务收入为人民币125.24亿元，占比49.33%，体现出稳定现金流业务在收入结构中的核心地位。 当前发展前景较大的现有业务来自住宅开发销售，上季度“物业销售”实现收入人民币73.63亿元，受交付节奏与项目结构驱动，具备价格弹性与去化改善的潜在空间（同比数据未披露）。

上季度回顾

上季度长实集团实现营业收入约人民币253.86亿元，毛利率为49.61%，归属于母公司股东的净利润为人民币31.51亿元，净利率为24.82%，调整后每股收益未披露（同比数据未披露）。 业务结构方面，“Pub Operation”收入人民币125.24亿元，占比49.33%，“物业销售”收入人民币73.63亿元，“物业租赁”收入人民币29.37亿元，“酒店和服务套房运营”收入人民币21.80亿元，“物业和项目管理”收入人民币3.82亿元，显示出稳定类与周期类业务的组合支撑了利润质量与现金流表现。 结合主营业务亮点，“物业销售”与“物业租赁”共同贡献人民币102.99亿元，住宅交付与租赁稳步修复的组合，为现金流与利润率提供了结构性支撑（同比数据未披露）。

本季度展望（含主要观点的分析内容）

资产处置后的资本回流与回购预期

英国配电商UK Power Networks股权出售协议达成后，长实集团对应收回的现金与一次性会计收益有望在年报中呈现为资本实力的显著增强。市场机构指出，交易净得款项约为222.00亿港币、一次性收益约为84.00亿港币，若配合近期从英国铁路合资企业回收的约20.00亿港币现金，年内资产负债表可能接近净现金状态。处置完成意味着稳定资产对利润的持续贡献将有所削减，但由此换取的财务灵活性将提升，围绕股东回报的政策选择变得更为丰富，包括常规派息与潜在股份回购方案。假如后续管理层在年报披露窗口明确资本配置优先级，市场对回购节奏的预期将进一步强化，股价定价中对每股盈利弹性与净资产折让修复的想象空间也将增大。结合机构的正面研判，资产变现转化为“高质量现金”的进程，成为短期估值催化的重要变量。

香港住宅去化韧性与项目节奏

香港住宅市场在2025年已录得3.30%的年度上涨，进入2026年，多家机构预计楼价温和上行区间大致在3.00%至10.00%，在利率拐点与政策工具组合下，成交回暖与价格弹性形成共振。机构近期跟踪显示，人民币阶段性升值叠加香港作为替代性金融中心的吸引力回升，推动内地买家在2026年前两个月购房数量同比增长91.00%，这对中高端与刚需盘的去化形成积极支撑。结合已披露信息，长实集团在香港的新盘与在售项目延续稳健，个别项目近期价单上调约5.00%，显示对优质地段与产品力的定价信心；另有大型项目推出获得较好反响，阶段性去化率有望继续维持合理水平。更重要的是，现金回流后公司具备把握周期窗口的拿地与再投资能力，在价格弹性尚存的背景下，经营现金流与土地储备之间的平衡也更为从容。若年报披露对在手项目、交付周期与销售策略有进一步明确，市场对本季度与后续季度的销售目标与回款节奏将形成更一致的预期。

核心投资物业与写字楼租赁修复

在写字楼与商业物业方面，机构观点普遍认为香港核心区的租赁市场正在分化修复，高端零售与中环写字楼相对更具韧性。市场观察到公司位于核心地段的写字楼新项目租务表现有所改善，带动投资物业现金流的可见度提升。地缘与宏观格局下，部分跨境资金与企业经营活动对香港办公需求回流，叠加人才与资本吸引政策的延续，优质资产的出租率与租金议价能力有望修复。写字楼租赁的改善对本季度利润表贡献有限却对未来几个季度的租金收入形成正向牵引，更关键的是，资产净值与资本化率的边际改善可能对估值折让率的收敛产生帮助。若后续管理层对存量投资物业进行结构优化或轻资产改造，资本化效率的提升与现金回报稳定性将进一步强化。

稳定类业务与利润质量权衡

从上季度数据看，“Pub Operation”作为收入占比最高的板块（49.33%），对集团的现金流稳定与利润率结构具有重要作用。随着UKPN交易的逐步落地，该板块的外延将出现重估，短期利润表中的一次性收益将抬升净利润，但经常性利润的贡献需要由高毛利的开发销售与稳定的租赁收入共同补位。结构上看，开发销售能够提供较强的毛利弹性，但其现金流与利润确认节奏受项目交付影响；而租赁与酒店服务业务虽收入体量较小，却对现金流与利润的波动性有良好缓冲。管理层若通过回购与分红平衡股东回报，同时保持对住宅开发的纪律性投入和对租赁资产的稳步运营，利润质量与估值可望在“稳定—增长”的区间更好平衡。市场对这一权衡过程的关注度较高，预计将在年报披露与后续管理层沟通中获得更多细节。

资金成本、汇率与需求侧变量

资金成本方面，香港利率与外部利率周期的联动仍然存在，回落的节奏与幅度决定了按揭与企业融资成本的边际改善速度。需求侧上，人民币汇率的阶段性走强提升了内地买家的购买力与配置意愿，配合香港本地的低税制与政策友好度，住宅与写字楼需求的边际改善在交易数据中已经有所体现。若交易层面与金融条件继续改善，对开发销售的去化与投资物业的出租率都将起到助推作用。结合本季度市场情绪与潜在资金回流，预计销售端的价格与折扣策略将根据去化节奏灵活调整，从而在收入与毛利之间取得动态平衡。总体而言，融资环境与汇率变量提供了温和改善的外部条件，有利于集团在新财季保持稳健的经营韧性。

分析师观点

基于已收集的机构观点，看多占比明显高于看空，多家国际与本地机构对公司在资产处置后的资本配置与股东回报路径持积极判断。摩根士丹利维持对公司的正面观点并给出目标价57.00港元，认为以105.00亿英镑出售英国电网资产的交易对净现金与回购弹性构成直接催化，预计净得款项约222.00亿港币、一次性收益约84.00亿港币，若结合项目去化与写字楼租务改善，股价在公告至披露窗口的区间内具备上修空间。花旗将公司评级上调至“买入”，目标价54.55港元，强调出售英国基础设施资产展现了公司“低买—稳持—高卖”的投资与退出能力，并重视香港发展物业在周期回暖中的再投资窗口，同时注意到个别在售项目价单上调约5.00%，对定价能力与利润率形成支撑。瑞银亦指出，本次资产出售为未来股份回购与股利政策提供“弹药”，若年报明确资本配置优先级，市场将更快把回购预期计入估值。综合多家观点，当前偏多阵营的核心逻辑集中于三点：一是现金回流与潜在回购提升每股指标的弹性；二是香港住宅与核心写字楼需求边际改善有助于维持收入与现金流的稳定增长；三是管理层在周期拐点期对投资节奏与风险敞口的控制能力获得验证。整体而言，看多观点在数量与论证强度上占优，本季度的关注重点从利润的“量”转向资本效率与股东回报的“质”，年报披露有望成为催化剂之一。