摘要

Essential Properties Realty Trust Inc.将于2026年02月11日（美股盘后）发布最新季度财报，市场关注净租赁资产扩张与资产负债表稳健性对利润与每股收益的拉动情况。

市场预测

市场一致预期本季度Essential Properties Realty Trust Inc.营收为1.46亿美元，同比增长22.20%；预计调整后每股收益为0.33美元，同比增长6.33%；预计息税前利润为9,035.21万美元，同比增长25.09%。公司主营业务以长期净租赁的“租金”收入为主，上一季度租金收入为1.37亿美元，占比94.21%，体现租约期限长、现金流稳定的特点；发展前景最大的现有业务仍是围绕净租赁资产的扩张与再投资，上一季度“贷款利息和直接融资租赁应收款”收入为811.29万美元，同比保持增长空间，具备提升整体收益率的潜力。

上季度回顾

上季度Essential Properties Realty Trust Inc.实现营收1.45亿美元，同比增长23.74%；毛利率98.67%；归属母公司净利润为6,562.00万美元，净利率45.28%，净利润环比增长3.81%；调整后每股收益0.33美元，同比增长22.22%。公司当季业务延续以长租净租赁为核心、外延并购与再投资驱动规模增长的策略，费用端维持良好管控。分业务看，租金收入为1.37亿美元，占比94.21%；贷款利息和直接融资租赁应收款收入为811.29万美元，占比5.61%，其他收入为26.10万美元，占比0.18%。

本季度展望（含主要观点的分析内容）

资产扩张节奏与租约结构对收益的传导

净租赁REIT的核心在于稳定的租金现金流与可持续的租约覆盖度。市场对本季度营收与EBIT的增长预期高于上季度，背后反映的是持续的资产收购落地及既有项目的租金递增条款兑现。若本季度新并表资产集中在信用质量更高的承租方，叠加租金递增条款，预计毛利率维持高位，有助于净利率在高基数上保持韧性。需要关注的是收购成本与资本化率的剪刀差，若融资成本处于相对可控区间，新增资产的净投资回报率将更顺利转化为每股收益增量。

资本成本与再融资窗口对每股收益的影响

本季度调整后每股收益的一致预期为0.33美元，预测同比增长6.33%，表明市场对利润率与资产效率的稳定性有信心。若公司适度利用长期固定利率债务与按揭融资工具锁定成本，将降低再融资波动对利润端的扰动。结合上一季度98.67%的毛利率与45.28%的净利率，利润结构对资金成本变化较为敏感，但高毛利为公司吸收利率波动提供安全垫。若在窗口期优化债务久期并匹配资产期限结构，每股收益的稳定性将进一步提升。

投资组合质量与租户分散度的潜在影响

净租赁模式下，资产组合的行业分散、租户信用与租约期限共同决定现金流的可见性。上一季度业务收入仍以租金为主，结构稳定；若公司继续扩充覆盖更多抗周期业态的物业，例如基本消费与服务型场景，组合抗风险能力有望提升。租户分散度提高有望降低单一行业波动对租金现金流的影响，维持高毛利与稳健净利率。同时，若在承租方谈判中保留较强的主导权，租金递增与租约保障条款将为未来几个季度的收益增长提供更清晰的路径。

收益增强型资产与融资租赁应收对回报率的贡献

“贷款利息和直接融资租赁应收款”作为补充性收益来源，上季度收入为811.29万美元，占比5.61%，在维持稳定租金之外提供一定收益增强。若本季度新增的融资租赁资产按计划投放，该科目对综合收益率的抬升会更为明显。与此同时，相关资产通常对应更高的信用审核与风险定价能力，若风险控制得当，收益增强有望在不显著抬升组合风险的条件下，贡献可持续的利润增量。市场对EBIT同比增长25.09%的预期，也包含对这类高收益资产贡献的认可。

分析师观点

多家机构对Essential Properties Realty Trust Inc.本季度持偏正面观点，占比较高的看多阵营强调净租赁模式在当前环境下的现金流稳定性与可预期的租金递增条款；同时指出在资本化率与融资成本差保持合理的情况下，资产扩张能够持续转化为每股收益增长。部分分析师提到，公司上季度以98.67%的毛利率与45.28%的净利率运行，结合本季度营收同比预计增长22.20%、EBIT同比预计增长25.09%的预测，表明利润结构与资产效率仍在良性区间。看多观点认为，若公司继续在高信用租户与长期租约上进行资产配置，并适时优化债务期限结构，本季度的调整后每股收益大概率将与一致预期相符或小幅超出。