粉丝提问：

大表哥好，本人海淀码农，之前在融泽嘉园有套两居，上个月卖掉了，现准备入手一套三居。

由于平时比较忙，没多少时间看房，初步意向是领秀新硅谷C区一套112平米的三居，总共5层，该套房在2楼，东西向，总价大约850万，这个价格合适吗？

请大表哥给把把关，非常谢谢！

大表哥回答：

先说结论，你看中的这套房，是不带电梯的吧？不过好在位于二楼，所以没电梯影响不太大。

112平米，总价850万，折算单价是7.6万一平米，这个价格还可以，马马虎虎，属于当前的市场价。

如果是别人，大表哥不会建议他买这套。

但你比价特殊，海淀码农，在西二旗购房就算是某种程度上的刚需，所以虽然领秀新硅谷放在全北京来看，品质一般，性价也比一般，但是除了他，你可选余地不多。

再说原因。

先说说小区的优势吧，主要有三点。

第一个优势是位置比较好，领秀新硅谷位于海淀西二旗，号称中国硅谷，周边互联网大厂云集，属于强产业区。

国内叫得上名的大厂，80%都能在这里找到，像腾讯、小米、快手、百度、滴滴、贝壳，以及老一代的新浪、网易、神州数码、浪潮.....都在西二旗有据点，所以高收入码农很多。

背靠强产业区，这是领秀新硅谷最大的优势。

第二个优势是楼龄比较新，领秀新硅谷分了ABCD四个区，楼龄从2008年到2013年不等，属于西二旗板块最新的楼盘，放在整个北京也算次新房。

小区物业种类比较多，有两三层的别墅，也有五六层的多层，还有十几层的小高层，基本都是板楼，部分有一居小户型的属于板塔结合，所以整体容积率不高，在1.5左右。加上园林绿化也可以，走在小区整体感觉还是比较宽敞的。

外立面贴的主体是红色小片砖，局部刷的灰色防水漆，在那个年代不算豪，但也算中档，这种风格算学院风吧，2008年前后那会挺流行。

像望京的融科橄榄城，亦庄的万科东郡，北苑的亚奥金茂悦都是这种风格。（当然融科橄榄城和亚奥金茂悦属于轻奢盘，比领秀新硅谷要高一档次。）

开发商是北京科技园置地，是北京的一家市属国企，建筑用料还是有保障的，外立面的砖没有明显的大面积掉落，作为十几年楼龄的小区，这是很难得的。

第三是物业比较好，小区是金地物业，客观地说金地物业整体还是不错的，虽然和万科、绿城这些没法比，但是论综合排名，应该能排到物业公司的前30%吧。

大表哥去过领秀新硅谷好几次，花园算不上多精致，但是维护到位，整体感觉挺舒服，楼道内打扫的很干净，没什么小广告，小区保安也比较负责，单元门禁大部分都好的。

多说一句，物业对于小区来说真的很重要，买房的时候，大表哥认为一定要考虑物业的因素。

接下来再说说小区的缺点。

领袖新硅谷算是西二旗板块品质最高的一个小区，不过也仅限于西二旗板块，如果拿到朝阳的话，也就算个改善盘的水平。

最典型的居然是人车不分流，说实话作为2010年左右的小区，人车不分流，确实有点说不过去，半人车分流也行啊，可以也不是。

有五层的洋房，但大部分是不带电梯的，这也和人车不分流一样，有点不可思议，一般老公房五层不带电梯可以理解，但是2010年左右的商品房还不带，说不过去。

第二个问题是小区比较大，分了ABCD四个区，物业类型比较多，有两三层的联排别墅，五六层的洋房，也有15层左右的小高层。

联排别墅还是老问题，就是部分业主违建比较严重，有的搭雨棚，有的封阳台，颜色不统一，有的是铁皮，感觉有点乱，小高层业主也有类似的封窗台问题，不过没联排这边严重。

第三个问题是领秀新硅谷的位置其实比较尴尬，和昌平区就隔着西二旗北路，路对面就是回龙观的超级大盘融泽嘉园和网红盘万科金域华府。

西二旗北路是主干道，所以领秀新硅谷A区和B区的北面临街的楼都有噪音影响，睡眠不好的人晚上会比较难受。

当然C区和D区也有一个问题，就是西侧紧邻京新高速，同时还有地铁13号线，13号线是走地面的，所以C、D两个区靠边的楼栋同样有明显的噪音问题。（至于高压线，倒还好吧，在屋里至少看不见。）

所以大表哥说，这品质放在朝阳，真很一般。不过没办法，谁叫它在海淀，谁让它在西二旗互联网聚集地呢？所以单价现在也能卖七八万一平米，要放在朝阳，也就六万多吧。

而且，西二旗虽然在海淀，但是学区属于中下游，领秀新硅谷小学划片是北京外国语附属外国语学校，以前是民办私立，后来教育改革，2022年民转公，2024年并入101教育集团，后续能提高多少，还不确定。

所以，大表哥个人的意见是，如果你不在西二旗附近上班，不建议购买西二区板块的任何小区，因为对比之下，性价比确实很低。

但你在西二旗上班，而西二旗的很多码农，还都把领秀新硅谷当做梦中情房，因为离得近，次新，品质尚可，单车十分钟就能到公司，同时满足这几个条件的，片区内可选很少，否则要么就去买万科金域华府，但是又在昌平区......

所以，对于你这种情况，这个小区和现在的价格还是可以考虑的。

只是总感觉有点委屈，拿着能取陈亦菲姐姐的彩礼钱，最后取了个凤凰神奇的女主唱……

（转自：地产局座）

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