四年来首次，全国所有主要中央商务区（CBD）在上季度的办公空间净吸纳量为正，即新增租赁空间超过了空置面积，标志着长期受创的澳洲写字楼市场正出现转机。

复苏最明显的城市是悉尼。根据仲量联行（JLL）的数据，在过去的财年内，悉尼优质办公楼的租金上涨了9.1%。

白领们重返市中心，租金在上涨，投资者也开始围猎大型写字楼交易。

这种复苏为悉尼新一代地标性写字楼项目提供了支持，如Mirvac开发的55 Pitt Street（预计将成为十余家顶级律所的新总部），以及Charter Hall正在开发的新Chifley塔。

此外，市场也重新关注其他重大项目，例如Cbus Property拟接手的Halo塔——这是一座位于Hunter街与Pitt街交汇处、靠近地铁新站的55层混合结构木材大楼。

JLL澳洲办公楼租赁主管Tim O’Connor表示：“悉尼CBD写字楼市场的租金增长并不平均。我们看到，那些位置优越、靠近公共交通、配套设施完善的优质资产，其租金明显上涨。特别是在核心区，租赁空间供应减少正在加速这一趋势。”

悉尼在全国新增租赁空间中占比显著，仅2025年第二季度就净吸纳了23,500平方米。全国范围内，净吸纳总量为56,900平方米。

在优质银行、律所和咨询公司争相在紧张市场中抢占有利位置的同时，主要投资者也紧随其后，直接收购大型办公楼，或将资金投向本地基金管理人。

目前市场中正在洽谈的大宗交易之一是黑石集团（Blackstone）拟将其位于Grosvenor Place的14亿澳元股份出售给由美国投资者BGO支持的基金管理公司Investa。

JLL使用的“总有效租金”指标涵盖了房东给予租户的激励以及大楼运营支出。另一项“净有效租金”指标则不包含运营支出，只考虑扣除激励后的基础租金。

对于房东、基金管理人及其投资者而言，扣除激励后的租金是关键数据，也构成投资决策的重要依据。

Charter Hall董事总经理David Harrison指出，当前已有迹象显示，随着激励减少，有效租金正在回升。他表示，房东正控制激励措施中的现金比例，通常低于50%，其余部分则通过租金减免的形式在租期内分摊。

Harrison还确认，复苏最明显的区域包括悉尼CBD核心区、布里斯班“黄金三角”和墨尔本东区。这一轮复苏中，现代化写字楼远胜老旧资产。

推动市场回暖的因素包括：员工返岗所需办公空间增加、租户从边缘市场搬回市中心，以及悉尼部分老旧写字楼被拆除或改造成其他用途，使得市场供给收缩。

Harrison说：“激励高点与资产估值低谷已同时出现，这是非常合理的逻辑。随着有效租金上涨，资产估值也应随之提升。”

基金管理公司Investa正通过旗下非上市商业地产基金参与市场复苏，该基金已连续两个季度实现正回报，并在上财年超越业绩基准3.1%。

该公司由Peter Menegazzo领导，近年来已主导多项引入海外资本的悉尼办公楼投资交易，包括：135 King Street（日本大成Daibiru）、388 George Street（新加坡UOL和SingLand）、以及10-20 Bond Street（美国BGO）。与此同时，Investa在其资产组合中已完成近10万平方米的租赁。

Menegazzo表示：“租赁动能正在转化为投资回报。由于估值低于重建成本，加之高建设成本限制了新项目供应，空置率正收紧，有效租金不断上升——这种趋势有望持续。”

“市场正处于上升通道，基本面正在加强，租赁动能确实存在，投资者信心也正在恢复，具信心的资本已开始积极布局。”