当前，澳大利亚商业地产市场正呈现显著的结构性分化。随着利率环境趋于稳定，核心资产类别中具备稀缺性、抗周期特性的细分领域正成为资本追逐的焦点。

最新数据显示，澳洲优质街区零售物业空置率维持在历史低点（悉尼核心区域低于3%），租金涨幅跑赢通胀，印证了刚性需求驱动的资产韧性。

与此同时，私募信贷市场持续扩容，非银机构季度放款规模同比增长23%，反映出传统银行收缩敞口后的替代性机遇。

在这一背景下，Initium Capital凭借对本土市场的深度洞察和家族办公室的长期资本优势，精准锚定“供给受限、需求刚性”的细分赛道，从邦迪海滩的稀缺零售资产到高净值人群聚集区的开发机会，构建了兼具现金流防御性和增值潜力的投资组合。

Initium Capital：

由家族办公室联合创立的

一体化房地产投资管理机构

自疫情以来，全球金融市场持续剧烈波动，资产价格经历了深度重估。

尽管各国央行基本控制住了通胀，但关税和去全球化仍构成持续风险。

在此背景下，高净值人士（HNWIs）和家族办公室正逐步将投资组合重新配置，转向更注重资产质量、现金流稳定性和下行保护能力的投资标的。

Initium 的背景与理念

Initium Capital 成立于 2021 年，总部位于澳大利亚，公司由黄氏家族办公室联合拥有深厚地产开发背景的 Hayson 家族代表 Max Hayson，以及具备超过15年私人银行、财富管理、家族办公室咨询及基金管理经验的 Bo Zhuang 共同创立。

Initium 专注于三个战略方向：商业地产、私募信贷和开发类投资机会。

每一方向均由公司内部资深专业团队主导，并配合家族办公室共同出资（通常共投比例高达每笔交易的 20%）。这种多元、协同的架构为投资者带来稳定收益、资本保值和由开发驱动的成长空间。

Initium 商业地产基金（ICPF）

虽然CBD写字楼市场在后疫情时代面临一定挑战，澳洲富裕、高密度城区的小型精品零售和商业物业却展现出较强的抗压能力。

优质街边零售资源极为稀缺、获取难度大，且可直接受益于澳洲持续的人口增长与城市化趋势。

ICPF 以不加杠杆的方式，通过收购悉尼邦Bondi滩、Manly、Mosman及墨尔本市区等人流密集、供给紧张的高端地段，实现 7.5–8.5% 的全周期目标年回报率。

基金所投物业通常由提供基本服务或高端日常消费的租户入驻，包括药房、银行、诊所、精品餐饮与便利零售等。这类租户一般为长期租户，续租率高，出租稳定性强。

抗通胀机制与低杠杆优势：基金所投物业通常设有 CPI 联动租金条款，且多为 Triple Net（三网合一）租赁，运营成本由租户承担，具备天然的抗通胀能力。

同时，基金几乎不使用资产层面的杠杆（目前无债务），进一步提高了现金流的稳定性。资产集中于土地稀缺、规划受限的地段，即便整体市场放缓，也能维持长期租金增长和价值保值。

在小型精品零售领域，机构投资者参与度极低，该领域长期由私人投资者主导。ICPF 通过维持低杠杆策略并积极管理这些难以复制的优质资产，致力于为投资人带来稳定的收入与长期资本增值。

Initium 的私募信贷能力

在过去十年中，私募信贷已成为澳大利亚家族办公室和高净值人士的重要资产配置方向。受到监管压力影响，传统银行逐渐退出非核心房地产贷款市场，尤其是在开发融资和短期过桥贷款领域，从而在市场上留下了明显的融资缺口，灵活的私募贷款机构正逐步填补这一空白。

Initium 推出了其私募信贷策略，依托公司深厚的房地产网络，专注于提供高质量贷款来满足这一市场需求。Initium 通常会与投资者共同参与这些贷款项目，实现利益一致，增强投资信心。

与 ICPF 一样，Initium 的私募信贷策略专注于优质、不可复制的房地产核心资产。每笔贷款都采用“单一资产结构”，投资者可以根据自身的风险收益偏好，自主选择合适的条款、优先级别和目标回报。贷款期限通常为 6 到 24 个月，并在交易初期就明确设定还款或再融资路径。

利息支付方式灵活，可按月、按季支付，或计入本金中。这种定制化的结构既为借款人提供了灵活性，又确保了强有力的抵押保障，通常还配有个人担保或额外资产质押，以增强对投资者的保护。市面上鲜有私募贷款机构能提供如此高水平的结构灵活性，这正是 Initium 的显著优势所在。

Initium 最近的交易很好地展示了其私募信贷策略的实际运作：

Point Piper：

第一抵押贷款，抵押标的是位于 Wolseley Road 的一处临水豪宅（估值约为 1.07 亿澳元）。贷款额度为 4500 万澳元，贷款期限为 18 个月，贷款成数约为 42%，年化收益约为 10%。

Hunters Hill：

第二抵押贷款，抵押标的是 Hunters Hill 的一处高端医疗物业。贷款总额为 245 万澳元，贷款期限为 12 个月，贷款成数约为 80%，年化收益约为 13%。

总体而言，私募信贷为投资者提供了对冲股市波动风险的宝贵工具。

这些贷款以优质不动产为支撑，具有吸引力的收益率，符合家族办公室对资本保值和稳定现金流的偏好。通过稳健的结构设计和对高质量资产的聚焦，Initium 的私募信贷投资旨在实现类股权的收益，同时具备类债权的下行保护。

Initium 的开发能力

Initium 战略的第三大支柱是专注于优质且高度受限市场中的精选房地产开发项目。延续公司一贯的投资理念，开发板块仅聚焦于具有高进入门槛、规划限制严格、长期需求稳定的核心地段。这类项目通过切入结构性供给稀缺的市场，在控制风险的同时，力求实现超额回报。

Bondi Beach

混合用途开发案例

Initium 位于悉尼 Bondi Beach 的开发项目正是其开发策略的代表性实践。公司在 Bondi 核心商业区成功整合了一块罕见的 1,770 平方米混合用途地块。

Bondi Beach 是澳大利亚最具标志性和最富裕的城区之一，同时也是土地供给最受限制的区域之一。

该项目计划在高端零售空间之上打造奢华住宅公寓，精准契合 Bondi 高端人群的需求，为投资者提供贯穿整个开发周期的直接股权参与机会。

该项目的目标为约四年内实现 27% 的项目内部收益率（IRR），净收益率约为 25%。此外，项目还具备灵活的退出机制：一旦获得开发审批，即可选择出售地块实现提前退出，从而缩短整体投资期限。

过去十年，Bondi 地区的房产价值年均上涨约 13.2%，远超悉尼整体住宅市场（过去十年约 7–8%，过去三十年约 5.8%）。这种强劲表现凸显了 Bondi 的天然吸引力，尤其是在高端市场，受限的供给进一步强化了需求的持续性。

严格的城市规划控制直接限制了供给增长。该区域主要为低密度（R2）或中密度（R3）住宅区，建筑高度一般限制在 9 至 13 米之间，并受到严格的容积率限制、遗产保护、景观走廊保护以及多数海岸线再开发禁令等多重限制。

这些政策大大减少了大型或混合用途开发的机会。尽管如此，该项目成功利用新南威尔士州“可负担租赁住房州环境规划政策”（NSW Affordable Rental Housing SEPP），获得了远超传统控规限制的建筑高度与容积率，显著提升了项目的开发可行性。

在整个 Bondi 区域，极少有地块能够实现如此的规划增益，使该项目成为极其稀缺的开发机会。

Initium 的一体化开发模式涵盖规划、合地、建设与交付全过程，具备强大的执行能力。在整个开发过程中，家族办公室将与外部投资者共同投入大量资金，确保各方利益高度一致，同时在每一阶段实施严格的管控与风险管理。

结语：

与 Initium Capital 携手投资

Initium 通过一体化资产管理模式，为投资者提供有针对性的澳洲房地产投资机会。在传统市场（如股票市场）估值高企的环境下，Initium 为投资者提供一整套以高质量房地产为基础的投资策略——涵盖多元化的 ICPF 商业地产基金、单笔私募信贷项目以及精选开发项目。

每个板块都凝聚了黄氏与 Hayson 家族办公室数十年的房地产经验，家族持续共投也确保了与外部投资者的高度利益一致。

Initium 对澳洲本地房地产市场持持续乐观态度。预计在未来 6 至 12 个月内，澳洲联储（RBA）将有最多三次降息，预计将直接推高房地产资产估值。同时，澳大利亚已巩固其作为全球资本避风港的地位，吸引了大量资本流入及高净值人群移居。这些资金的持续涌入，进一步增强了 Initium 所聚焦高端市场的需求与流动性。

正是这种趋势，坚定了我们对澳大利亚作为全球优质投资目的地的长期信心,一个能够提供稳定、具韧性的房地产回报的法制透明市场。