过去五年来，澳大利亚的二线办公楼一直处于所谓“分化交易”的不利一侧。

随着租户追求高品质办公，二线办公楼空置率攀升，租金和资产价值下滑，而升级改造成本已变得不经济。

将空置办公楼改造成住宅，并非想象中那么简单

然而，民众呼声中的解决方案——把空置办公楼改建或重建为住宅——在大多数情况下并未实现。

未来五年的关键问题在于：这些二线办公楼是否会继续沉沦，最终成为搁浅资产，还是随着供应收紧，市场找到新生机会？

这个问题并不小。根据物业委员会（Property Council）的统计，覆盖18个CBD及郊区市场的办公楼中，有超过1,000万平方米（约占总库存40%）为B、C或D级写字楼。

这些建筑虽然不是机构旗舰楼，但吸引了大量私人财富和债务投资。对大多数投资者来说，过去五年是一段令人失望的时期。

布里斯班、珀斯CBD例外

CBRE的数据显示，自2019年底以来，二线办公楼的净有效租金（含大量租赁激励）大幅下跌。

情况并非一边倒：布里斯班和珀斯CBD的租金及资产价值逆势上涨，但悉尼和墨尔本的业主却面临下行压力，同时所有成本，包括吸引租户所需的升级费用，都大幅攀升。

价值随之下滑。MSCI估算，自2022年中以来，B级办公楼（即二线市场主力）的价值下降近28%，相比之下，顶级塔楼下降18.4%，A级办公楼下降24.4%。

MSCI太平洋区私人资产研究主管Ben Martin-Henry指出，这凸显了二线办公空间的结构性挑战：ESG表现欠佳、空置率高、面临过时风险。

根据物业委员会数据，今年上半年B、C、D级办公楼需求再减少8.5万平方米，使B级空置率达到17.4%，C级15%，D级10.6%。

然而，CBRE数据显示过去六个月租金意外稳定，布里斯班租金甚至出现坚挺增长。

市场新拐点

上周，GPT Research发布了最新办公市场分析报告《Office-ially back》，指出行业可能迎来拐点。

GPT认为，办公租赁市场出现“新芽”，租户“合理缩减空间”，每日高峰入住率几乎回到疫情前水平，白领就业人数自2019年以来增长15%，而办公空间仅减少1%。

与此同时，供应受阻，新项目经济上不可行。GPT估算，悉尼新塔楼需40%的经济租金溢价，墨尔本和布里斯班则超过50%。

GPT预测，未来五年将与过去五年截然不同，需求将从核心商圈向外扩展，资本也将回流至优质资产。

但GPT对二线楼提出警告：“虽然核心资产价值已开始回升，但我们预计非CBD市场及二线/三线CBD办公楼价值仍面临下行风险。”

过去，这类建筑通常会被撤出市场后升级或改造，但疫情以来撤出水平远低于平均水平。

MSCI的Martin-Henry表示，B级写字楼的重新定位比想象中困难得多：“资本成本高，监管障碍增加，许多资产在后疫情时代本身就不适合升级。”

他指出：“大多数建筑缺乏灵活楼层、ESG潜力和优越地段，无法支撑升级投入。”

空置办公楼改住宅？理想与现实

同样普遍存在的观点是，过时办公楼可改造成住宅，同时缓解住房短缺与写字楼空置问题。

两年前，物业委员会委托Hassell和Ethos Urban（现为Colliers旗下公司）发布报告，估算墨尔本空置办公楼可改造为1万套公寓，容纳2万人。

Ethos Urban墨尔本负责人Nick Brisbane称，这种计划可同时促进住房供应、CBD活力及减少碳排放。

但现实中并未落实，他表示：“关键在于可行性。”

物业委员会维州执行董事Cath Evans表示，该项目不是速成方案，而是长期策略，以确保CBD未来几十年仍保持活力和宜居性：“各级政府在规划上展现出灵活意愿，这种合作方式为新住宅供应打开了大门，同时振兴CBD。”

改造项目正在推进：

• Australian Unity将南墨尔本办公楼改为Alba养老套房；
• Dexus和Marquette Properties将布里斯班办公楼改造为学生公寓；
• Lendlease及其日本合作伙伴将在悉尼海德公园建造新豪华住宅塔楼。

过去六个月，至少有两栋办公楼被撤出市场以进行改造：堪培拉London Circuit 13号用于酒店项目，墨尔本St Kilda Road 424-426号用于建造租赁住宅项目。

然而，许多容易改造的楼盘已经完成改造。所有项目都面临规划、设计（采光通风需求）及工程方面的障碍。

即便是“全澳住房计划”（Housing All Australians），依靠私人企业支持，每年为无家可归者提供超过10万晚的住宿，也承认改造办公楼难度大。

该机构执行董事Rob Pradolin幽默地指出：“问题在于洒水系统。”

二线楼的未来

目前未被市场青睐、潜在搁浅的办公资产未来何去何从？

并非所有人都悲观。JLL澳大利亚租赁主管Tim O’Connor表示，位置良好、管理得当的二线办公楼仍有市场：“2023-24年我们看到租户追求高品质办公，现在也看到他们追求性价比。并非所有人都希望或能够租用顶级写字楼。”