摩根士丹利：2026中国房地产展望

信息量有点大

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核心结论：2026 年中国房地产行业仍将延续下行趋势，但跌幅较 2025 年有所缓和，政策以风险缓释为核心，呈现 “被动应对、适度发力” 特征，大概率集中在下半年。新房销售、房价、新开工及投资仍将承压，市场筑底或延至 2027 年；开发商整体仍在艰难前行，但优质标的（优质国企、商业地产运营商）的阿尔法收益将进一步脱离行业贝塔拖累，成为投资核心。一、政策基调：风险缓释优先，下半年或迎适度发力2026...

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年；开发商整体仍在艰难前行，但优质标的（优质国企、商业地产运营商）的阿尔法收益将进一步脱离行业贝塔拖累，成为投资核心。一、政策基调：风险缓释优先，下半年或迎适度发力2026 年房地产政策主线与 2025 年保持一致，监管层核心目标是风险防控而非拉动 GDP 增长，政策推出将以 “被动应对、循序渐进” 为原则，避免大规模财政刺激。预计增量政策将聚焦缓冲房价下跌节奏，大概率集中在 2026 年下半年，可能包括按揭利率补贴等针对性措施，大规模库存回购或开发商救助的可能性较低，核心考量是规避道德风险与代理风险。从政策效果来看，过往几轮政策经验显示，短期可能提振居民情绪，但要实现市场稳定，关键在于政策的一致性与协同性。当前居民对房价的悲观预期已形成惯性，政策传导效率或受制约，难以快速扭转市场颓势。二、市场基本面：调整延续，2027 年或迎筑底1. 核心矛盾：居民信心疲软，去化周期拉长居民对房地产市场的信心持续恶化，是市场筑底的最大阻碍。摩根士丹利10 月调研显示，多数房主急于折价抛售房产，而购房者置业意愿低迷，仅 2% 的受访者计划未来 12 个月购房；一线城市信心尤为薄弱，67% 的受访者预期房价将下跌（7 月为 50%、4 月为 39%），创近期新高。信心疲软叠加供需失衡，导致去化周期显著拉长。截至2025 年 9 月末，全国新房库存仍高达 23 亿平方米，去化周期 29.4 个月（其中在建项目 23.2 个月、已竣工项目 6.2 个月），与 2024 年一季度库存回购政策推出前水平相当。核心城市二手房挂牌量持续攀升，进一步加剧价格下行压力，预计 2026 年二手房价格跌幅将达中高个位数，一线城市因情绪更弱，跌幅或更为显著。2. 关键指标预测：销售、投资仍将承压新房销售：2026 年全国新房销售面积预计同比下滑 8.5% 至 8.01 亿平方米，销售额同比下滑 10.5% 至 7.57 万亿元；分季度来看，一季度受高基数与情绪低迷影响，销售面积同比下滑 20%，下半年随着低基数与潜在政策发力，跌幅收窄，三季度基本持平、四季度下滑 3%。新开工与竣工：开发商聚焦竣工交付与去杠杆，新开工仍将疲软，2026 年预计同比下滑 15.5%；竣工受前期新开工大幅下滑拖累，预计同比下滑 15.7%，未来几年仍将面临下行压力。房地产投资：土地市场低迷叠加施工规模收缩，2026 年房地产投资预计同比下滑 16.4% 至 7.05 万亿元，其中上半年下滑 19.5%，下半年下滑 12.7%。3. 筑底时间：核心城市或 2027 年下半年企稳若宏观经济保持稳定，且政策持续发力，预计一线城市及核心二线城市房价可能在2027 年下半年企稳；三四线城市因人口流出与供给过剩问题更为突出，筑底时间将进一步延后。70 城新房库存预计 2027 年末降至 20.5 个月，较 2025 年末的 27.4 个月显著改善，为市场企稳奠定基础。三、开发商格局：流动性压力缓解，国企持续抢占市场份额1. 整体态势：流动性风险收敛，利润率仍承压开发商流动性最紧张的阶段已过，未来几个季度现金流将逐步改善，核心支撑是施工资本开支峰值已过，债务偿付压力有所缓解。但行业利润率仍将面临下行压力，房价下跌将持续挤压盈利空间，仅部分拥有优质土储的国企，预计2026 年预售利润率有望触底。民营企业仍将聚焦项目竣工与去杠杆，土地市场参与度有限；国有企业凭借资金优势与信用背书，持续整合土地市场，市场份额将进一步提升，多数民企（尤其是已违约企业）规模将持续收缩，甚至逐步退出市场。2. 市场份额：国企主导，分化加剧头部100 开发商的市场份额格局持续向国企倾斜。2025 年 1-10 月，国企在头部 100 开发商中的市场份额占比已显著提升，而民企份额持续萎缩，这一趋势预计 2026 年将延续。从销售表现来看，2025 年 11 月，国企中位数销售额同比下滑 26%，显著优于民企的 43%，反映出购房者对国企品牌的信任溢价。四、投资策略：聚焦两大主线，把握优质阿尔法标的2026 年房地产行业投资核心是 “脱离贝塔，捕捉阿尔法”，建议聚焦两类优质标的，规避行业整体下行风险：1. 商业地产运营商：受益于 REITs 与消费提振在“十五五” 规划提振消费的政策背景下，拥有优质购物中心 portfolio、具备 REITs 分拆潜力的运营商具备显著优势。这类企业可通过 REITs 盘活资产，提升经常性收益，支撑股息支付与去杠杆，当前 7-8 倍的前瞻市盈率有望逐步修复至 10-15 倍。重点推荐华润置地（1109.HK，增持）和新城控股 A（601155.SS，增持），二者分别在一二线城市与三四线城市商业地产领域具备龙头地位，预计 2025-2028 年租金收入复合增速约 10%，成熟项目有望通过公募或私募 REITs 实现资产增值。2. 住宅市场整合者：国企为主，利润率改善可期拥有强劲资产负债表与融资能力的国有开发商，通过在核心城市核心区域获取优质土储，不仅降低了市场下行期的资产减值风险，还凭借较低的土地成本，有望实现开发利润率企稳甚至回升，中期重启盈利增长。重点推荐建发国际（1908.HK，增持）和中国海外发展（0688.HK，持有），二者聚焦一二线城市高端住宅市场，土储结构优化，预计 2026 年开发毛利率与核心利润将回归正增长区间，股息支付具备支撑。五、核心","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"}}}