金吾财讯 | 申万宏源发布研报指，华润万象生活(01209)2025年业绩符合预期，核心逻辑在于商管业务重奢修复强劲及全额派息彰显信心。报告维持“买入”评级。

业绩方面，2025年公司实现营业收入180亿元（人民币，下同），同比增长5.1%；归母净利润39.7亿元，同比增长10.3%；核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。毛利率和归母净利率分别为35.5%和22.0%，同比提升2.6个百分点和1.0个百分点。公司拟派发每股末期股息0.509元及特别股息0.341元，全年合计每股派息1.731元，派息比例达100%（占核心净利润）。

商管业务是核心驱动力。2025年商业运营收入69.1亿元，同比增长10.1%；其中商场运营收入占比26%，同比增长13.3%。商业运营毛利43.6亿元，同比增长15.4%，毛利率63.1%，同比提升2.9个百分点。商场零售额达2660亿元，同比增长23.7%；同店销售额增长12.2%，其中重奢品类同店增长15.3%。截至2025年末，累计在管商场135个，其中105个项目零售额排名当地市场前三；在手未开业项目72个。

物管业务保持稳定。2025年住宅及城服物管收入108亿元，同比增长1.1%，占总营收60%；该板块毛利19.5亿元，同比增长7.0%，毛利率18.0%。截至2025年末，住宅合约面积4.6亿平方米，在管面积4.3亿平方米，合约在管比为1.09倍。

报告认为，公司背靠央企华润置地，凭借强商管品牌和内生外拓，购物中心规模将加速扩张，优秀运营能力将推动同店增长及毛利率提升，业绩进入加速成长期。考虑到物管行业承压，报告下调2026-2027年归母净利润预测至44.0亿元和48.2亿元（原为45.5亿元和50.5亿元），并引入2028年预测为52.7亿元。当前股价对应2026/2027年市盈率20倍/19倍，2025年股息率（以2026年3月30日收盘价计）为4.4%。

报告提示风险包括轻资产业务拓展不及预期及消费修复不及预期。