作者 宿泱韫

路透北京3月31日 - 中国昔日龙头开发商--万科000002.SZ2202.HK周二交出史上最差年报，去年录得创纪录巨亏近886亿元人民币，销售金额亦降至14年来最低；流动性危机已在去年末爆发，公司称风险并未彻底化解，“经营形势依然十分严峻”。

尽管今年1月万科在部分兑付安排下实现三只临到期公开债的展期，但远未到化险为夷之时，现金水位急剧回落，而今年4-7月到期公开债“兑付压力尤为突出”；公司表示，将与债权人保持密切沟通协商，积极寻求债务长效化解方案。

万科在深交所网站刊登的财报显示，去年净亏885.6亿元，较上年净亏494.8亿元急剧扩大，创1991年上市以来最大亏损纪录，并高于此前公司预估的820亿元亏损；同期录得营收2,334.3亿元，同比降31.98%。

去年全年万科实现销售金额1,340.6亿元，同比下降45.5%，创2011年以来最低纪录。

万科在“致股东”章节写道，2025年万科受部分高地价项目进入结算周期、新增计提存货跌价准备与信用减值等多重因素叠加影响，经营业绩远未达股东预期，亏损额较2024年进一步扩大。

“公司业绩亏损既有外部因素影响，更有既往经营失策等自身因素。”万科称，管理层持续优化管理、降本增效、狠抓合规建设，但要化解过往“高负债、高周转、高杠杆”发展模式所形成的负担和问题仍需时日。

万科去年春节前迎来管理层巨震，董事长郁亮、总裁祝九胜双双“下课”，大股东深铁集团的董事长辛杰取代郁亮，成为公司新任董事会主席；但辛杰上任不足九个月即由公司公告“辞职”，由深铁集团总经理黄力平接任。

郁亮则在今年1月提交辞呈，“到龄退休”，宣告了他在万科36年职场生涯的落幕。

万科中港股周二分别收跌0.5%和升0.3%，今年迄今则累跌14%和11%。

**兑付压力突出**

万科去年11月申请债券展期，流动性危机全面爆发，几经周折后三只境内公司债展期方案今年稍早涉险过关，大股东深铁集团将再施援手向万科提供借款，然而这仅是万科的稍事喘息。

该公司公布的一份投资者关系活动记录表显示，2026年万科仍面临到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月集中到期112.7亿元，“兑付压力尤为突出”。

万科董事长黄力平等在该次分析师会议中表示，公司将秉持坦诚务实的态度，与债权人保持密切沟通协商，以维护各方的长远利益为出发点，结合公司实际经营情况，积极寻求债务长效化解方案。

同时，“也恳请各方继续给予理解、支持与包容，与公司相向而行，给予公司化解风险的时间与空间，为公司早日恢复健康经营创造稳定的环境。”

年报显示万科的偿债能力更为捉襟见肘。去年其经营活动产生的现金流量为净支出9.88亿元，终结连续16年为正的纪录；在手货币资金从上年的881.6亿续降至672.4亿元，无法覆盖一年内到期的有息负债1,605.6亿元，后者在有息负债中的占比为44.8%。

该公司去年更能反映房企偿债能力的净负债率陡升至123.5%，较2024年底提高42.9个百分点；资产负债率为76.9%，较2024年底提高3.2个百分点。

**经营形势严峻**

在房地产行业深度调整之下，万科经营状况继续恶化。去年毛利率继续下行，扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为8.6%，同比降0.9个百分点；其中开发业务的结算毛利率为8.1%，物业服务毛利率12.3%，同比减0.9个百分点。

该公司称，报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。这些项目的地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。

此外，因业务风险敞口升高，该公司新增计提了信用减值和资产减值。

去年万科营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的占比为81.7%；而来自物业服务的收入占比则从上年的9.7%提升为15.2%。

万科旗下物业管理公司--万物云2602.HK此前公布，去年净利7.7亿元，同比降38%，主要因为非经常性事项净损失同比增加5.6亿元。其中，出于谨慎性原则，集团就关联方所欠款项进行了计提减值拨备约7.4亿元，信用减值损失较2024年增加5.7亿元。

万科称，今年将聚焦化险和发展两大主题，持续推动关键工作落地。其中包括推进城市与业务聚焦，坚决退出发展前景不佳、盈利能力薄弱、历史包袱较重的城市和业务，轻装上阵，重整投资机制，聚焦重点城市、核心板块及优势产品，积极引入增量资金。（完）

(审校 张喜良)

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