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住房市场信号：新房销售、抵押贷款需求、《住房法案》

周三发布的两组住房市场数据，加上今天即将签署生效的一项新法案(该法案被尴尬地命名为《重振美国梦住房法案》)，共同勾勒出一幅亟待改革的行业图景。

据美国商务部数据显示，5月份美国新建独栋住宅 (link) USHNS=ECI 的销量出人意料地下跌了7.3%，经季节性调整的年化率(SAAR) 为58万套。

这是自2022年7月以来的最低水平，比分析师预测的63.9万套年化销售率（SAAR）低9.2%。

这一数据延续了4月份5.7%的跌幅，与全美房地产经纪人协会本月早些时候报告的5月份二手独栋住宅 (link) 销量增长3.5%形成鲜明对比。

从地区来看 (link)，中西部新房销量增长16.2%，东北部增长3.0%，但这些增长被西部26.9%的暴跌和南部4.1%的下滑所抵消。

“人口增长放缓、高企的抵押贷款利率以及低迷的消费者信心共同作用，继续抑制着住宅建设，”潘神宏观经济公司首席美国经济学家塞缪尔·汤姆斯（Samuel Tombs）表示。

按5月份的销售速度计算，售罄市场上所有新建独栋住宅需要10.3个月，高于4月份的9.3个月。

平均房价在一个月内飙升了7.8%。再加上借贷成本居高不下——自2022年9月以来，30年期固定利率平均水平一直飙升至6%以上——以及地缘政治不确定性引发的通胀担忧，不难理解购房者为何犹豫不决。

美国总统唐纳德·特朗普预计将于今日签署一项住房法案使其正式生效，该法案将推动预制和模块化住房的发展，并限制机构持有独栋出租房。这一新举措被广泛视为朝着正确方向迈出的一步。

“该法案虽无法解决住房可负担性危机，但表明国会正关注这一问题，因此我们预计明年将出台更全面的法案，”道明考恩的贾雷特·塞伯特（Jaret Seibert）写道。

据美国抵押贷款银行家协会 (MBA) 数据显示，上周住房贷款融资成本微幅下降。

30年期固定利率抵押贷款的平均利率 USMG=ECI 微降1个基点，至6.59%。

尽管这一降幅足以推动再融资申请量 USMGR=ECI 增长3.0%，但潜在购房者对此反应平平。购房贷款需求 USMGPI=ECI 微降0.6%。

综合来看，上周住房贷款需求小幅增长了1.0%。

“尽管美联储6月会议上联邦公开市场委员会（FOMC）的基调更为鹰派，但上周抵押贷款利率变化甚微，”美国抵押贷款银行家协会（MBA）首席经济学家迈克·弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）写道。“尽管抵押贷款利率居高不下且整体经济存在不确定性，但抵押贷款申请量仍比去年同期高出8%。”

目前，30年期固定利率较一年前同期低29个基点。

同期，购房贷款申请量增长了2.7%，而再融资需求则增长了16.9%。

MBA的抵押贷款需求数据虽然相对及时，但仍是上周的数据。

另一方面，房地产类股票则反映了投资者对该行业未来六个月至一年走势的预期。

有鉴于此，投资者对该行业的看法正在好转。

虽然与住房相关的指数——标普 1500 住宅建筑指数 .SPCOMHOME 和 PHLX 住房板块指数 .HGX ——在今年前两个月轻松跑赢大盘，但这一优势在 3 月份消失了，当时美国和以色列对伊朗的战争推高了利率，并带动抵押贷款利率随之上升。

在3月和4月的大部分时间里，这些指数与标普500指数走势一致；虽然5月份表现落后，但此后受益于逢低买入的行情。

年初至今，SPCOMHOME和HGX指数分别上涨2.3%和8.4%，缩小了与同期标普500指数 .SPX 7.6%涨幅之间的差距。

(斯蒂芬·卡尔普)

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