8月24日，香港特区政府发展局公布了北部都会区首个"片区开发"试点项目的中标结果。
洪水桥/厦村新发展区内的片区项目，由"洪水桥新发展有限公司"以10.3亿港元中标，项目全周期总投资约168亿港元。
这是北部都会区从规划图纸走向实体建设的第一个落地项目，意义不一般。
01
六方联营
三家央企 + 京东 + 信和 + 中旅
中标主体"洪水桥新发展有限公司"是一家专门为这个项目成立的联营公司，背后站着六个股东：
从股权结构看，中国海外、招商局置地、华润置地、京东、信和置业各占17%，中旅投资占15%。
这个组合很有讲究。
三家央企（中海、招商、华润）在内地有丰富的片区综合开发经验，擅长大规模土地整理和基建协调
京东是产业运营方，带来智慧物流技术和供应链资源
信和置业作为香港本土开发商，熟悉本地审批流程和市场规则
中旅投资则在文旅和商业运营上有积累。
"内地央企 + 产业龙头 + 香港本土开发商"的组合，本身就是一种信号：北都的开发，不是某一方能单独吃下的，需要资金、产业、本地经验三者同时到位。
洪水桥/厦村新发展区规划构想图
02
168 亿怎么花
很多人看到"168亿"和"10.3亿"两个数字会困惑，这里先算算。
10.3亿港元，是中标方付给政府的土地价款，也就是传统意义上的"地价"。
168亿港元，是联营体对整个项目全周期的总投资估算，包含地价、土地平整、基础设施建设、住宅开发、物流中心建设、后期运营等全部成本。两者口径完全不同，差了十几倍。
具体建设内容分三块：
第一，住宅板块。
联合体负责平整和开发3幅住宅用地，建设约3000多个居住单位（按每单位约50平方米估算），配套社区商业，目标是实现职住平衡。
第二，产业板块。
在一幅企业及科技园用地上，建设总楼面面积约5.095万平方米的智慧现代物流中心，由京东集团作为龙头企业进驻运营。
中标方承诺，55个月内就要让不少于1.53万平方米的物流面积投入运营，而标书的最低要求是96个月——整整快了41个月。
京东预计，仅物流板块就能创造超过2500个就业岗位，其中约100个技术岗位。
第三，政府义务。
这是最容易被忽略、但最能体现"片区开发"特征的部分。
联合体要自行出资完成土地平整，在2028年底前将部分整理好的企业科技园用地和政府设施用地无偿交还特区政府，同时修建公共道路、步行街、休憩空间等公共配套，一并移交政府。
整个项目预计连同上下游产业，创造超过6000个就业岗位。
03
为什么不是价高者得
这个项目还有一个特别之处：它不是香港传统的"价高者得"卖地模式。
洪水桥项目用的是"双信封评标"。
投标方要提交两个信封：一个装价格建议，一个装非价格建议，也就是产业运营方案。评分权重上，非价格因素占70%，价格因素只占30%。
这意味着，哪怕你出的价比别人高，如果产业方案不够好，照样拿不到地。
这次招标从2025年12月30日开始，2026年7月3日截标，一共只收到两份标书。另一份来自恒基地产。最终，六方联营体在价格和非价格两个维度的评分都高于恒基，胜出。
为什么香港政府要做这种改变？
答案藏在北部都会区的定位里。
北都不是要再造一个"地产项目"，而是要建一个有产业、有人口、有配套的完整新城区。
如果还是按老办法卖地，开发商拿地后盖楼卖房，赚完钱就走，产业和就业没人管，北都就会变成一座"睡城"。
所以政府把产业方案的权重拉到70%，本质上是在用招标规则倒逼开发商：你不能只带钱来，你得带产业来。
洪水桥未来城市规划效果图04
模式意义
香港城市开发的一次试验
洪水桥项目是北部都会区从规划走向实体建设的第一个片区开发试点，它的意义远超一个地产项目本身。
香港长期依赖"卖地财政"，政府收入高度依赖土地出让，开发商的盈利模式也高度依赖"拿地—盖楼—卖房"的短周期循环。
这种模式在过去支撑了香港的城市建设，但也带来了产业空心化、房价高企、职住失衡等问题。
片区开发模式则完全不同。政府不再是简单地把地卖出去收钱，而是引入社会资本，让企业帮忙整理土地、建设基础设施、引入产业、运营配套，最后政府还能拿回一部分已经成熟的土地和公共设施。
企业的盈利来源也从单一的住宅销售，扩展到了产业运营的长期收益。
这在内地已经是非常成熟的模式，央企们在全国各地做了大量片区开发项目。
但在香港，这是第一次。
当然，挑战也很现实。香港的土地审批程序复杂、环保和司法复核程序多、建设成本高、工期长，这些都是内地经验不能直接照搬的地方。洪水桥项目能不能跑通，很大程度上取决于后续执行效率。
但无论如何，方向已经明确了。如果洪水桥这个试点成功，北部都会区后续的大片区开发，大概率都会沿用这套"产业优先、综合开发"的模式。香港的城市开发逻辑，正在悄悄发生变化