摘要

貝殼將於2026年05月19日（美股盤前）發布最新財報，市場關注交易景氣與費用效率對本季度利潤率的影響。

市場預測

市場一致預期顯示，本季度貝殼營收預計為人民幣186.83億元，按年下降13.98%；毛利率預測未披露；歸母淨利潤或淨利率的預測未披露；調整後每股收益預計為人民幣0.93元，按年下降9.86%。公司此前強調在一二手房交易與租賃服務的協同發力，但在交易景氣承壓下，需求恢復節奏與費用控制被視為關鍵變量。貝殼當前的主營業務亮點在於新房交易服務、二手房交易服務與房屋租賃服務的多引擎結構，其中新房交易服務收入為人民幣72.64億元。發展前景最大的現有業務為新房交易服務，收入為人民幣72.64億元，在渠道滲透與項目豐富度提升下，具備穿越周期的規模韌性。

上季度回顧

上季度貝殼營收為人民幣221.89億元，按年下降28.71%；毛利率為21.44%；歸屬於母公司股東的淨利潤為人民幣0.88億元，淨利率為0.40%；調整後每股收益為人民幣0.46元，按年下降59.00%。當季經營的顯著變化在於利潤率受到交易量下行與費用結構剛性的雙重擠壓，淨利率顯著走低。按業務構成，新房交易服務收入為人民幣72.64億元，二手房交易服務為人民幣54.40億元，房屋租賃服務為人民幣54.11億元，家裝與家居為人民幣36.15億元，新興與其他為人民幣4.59億元。

本季度展望

新房渠道與開發商合作節奏

新房交易服務仍是貝殼收入體量最大的單一板塊，本季度市場預期營收承壓的背景下，該業務的去化效率決定收入彈性。開發商在現金流端持續關注回款效率，傾向於與具備強覆蓋能力和數字化營銷能力的平台合作，貝殼憑藉渠道組織與線上線下聯動能力，有助於在弱復甦行情中贏得項目分配權。若一二線城市供需逐步改善，新房佣金率與成交結構改善有望帶動單單產出回升，但若去化周期延長，營銷費率提升可能侵蝕邊際利潤。考慮到行業政策調節力度大小與執行時點的不確定性，市場普遍預計新房業務對本季度利潤的貢獻更依賴費用效率而非價格端改善。

二手房鏈條的流動性與轉化效率

二手房交易服務對宏觀利率、按揭政策與居民換房信心高度敏感，本季度在交易活躍度尚未恢復至高位的情況下，線索獲取成本與門店效率成為利潤率的關鍵。貝殼持續推進門店網絡優化與經紀人效率工具迭代，在客源不足的階段提高人效，以保持單位門店的盈虧平衡。若掛牌-帶看-簽約轉化率提升，可在低基數下穩定佣金收入；但若成交周期進一步拉長，平台需在營銷與補貼投入之間平衡，防止毛利率再次下探。結合上季度淨利率僅0.40%的現實，本季度該板塊的費用管控與組織效率改善被市場視作核心觀察點。

租賃與家裝的現金流平滑功能

房屋租賃服務與家裝家居業務在季節性上更為平滑，為公司提供一定的收入與現金流緩衝。租賃端受益於城市青年與新市民群體的穩健需求，線上化管理與託管能力增強有助於提升經營效率與服務溢價。在家裝與家居方面，若通過供應鏈整合與標準化施工降低成本，毛利率具備改善空間，能夠對沖交易端波動。需要注意的是，這些業務的規模尚不足以完全對沖一二手交易波動，對利潤表的決定性影響仍取決於交易鏈條的恢復速度。

費用結構與利潤率修復路徑

上季度淨利率下滑至0.40%，顯示在營收下行周期中費用剛性壓力較大，本季度利潤修復路徑主要依賴於三方面：一是進一步優化銷售與管理費用，壓實門店網絡與區域組織的效率；二是通過數字化工具提升經紀人轉化效率與客單產出，降低獲客成本；三是聚焦高質量城市與項目，把資源向回款穩定、成交概率高的項目傾斜。若營收端仍承壓，毛利率的改善將受限，利潤率回升更依賴效率措施落地的速度。

分析師觀點

近期機構觀點整體偏謹慎，更多聚焦在交易景氣疲弱與費用率修復的不確定性。一些知名賣方分析師指出，貝殼的多元業務結構提供一定韌性，但在新房與二手房成交尚未全面恢復以前，收入與利潤仍面臨下行壓力；另有觀點認為，租賃和家裝板塊的穩定性有助於平滑波動，但難以在短期內形成對集團利潤的實質性拉動。綜合公開研報口徑，偏謹慎觀點佔比較高，市場更關注本季度毛利率與淨利率能否在低基數下企穩，以及費用效率改善的可持續性。