【管理層觀點】
公司管理層確認了酒店資產處置計劃的進展，預計將出售111家Sonesta酒店，預計收益爲9億美元。管理層還強調了淨租賃資產的穩定性和現金流的可預測性。

【未來展望】
公司預計2025年第三季度RevPAR指導爲98至101美元，調整後的酒店EBITDA爲5400萬至5800萬美元。2025年全年資本支出預計爲2.5億美元，2026年將減少至1.5億美元。

【財務業績】
2025財年第二季度調整後的EBITDAre同比下降770萬美元至1.638億美元，主要由於利息費用增加和酒店回報下降。調整後的酒店EBITDA爲7300萬美元，同比下降11.3%。

【問答摘要】
問題1：關於酒店組合的指導，能否詳細說明第三季度的裝修干擾情況，以及旅行和住宿行業的整體逆風？
回答：我們確實在第三季度，尤其是8月期間看到了一些疲軟。通常在初秋時節，休閒旅行活動會出現季節性下降。我們預計第四季度的團體預訂會有所改善，但第三季度的趨勢仍然較弱。

問題2：關於2026年的資本支出，您提到的1.5億美元中有6400萬是可自由支配的，剩餘的8600萬是否仍然偏高？長期來看，您如何看待維護資本支出的運行率？
回答：2026年的資本支出將顯著減少。我們預計長期來看，行業標準大約是總收入的10%至12%。2026年我們仍有一些重大項目，包括南海灘酒店的重新定位。

問題3：資產銷售方面，您之前提到的總收益爲11億美元，現在是9.66億美元，能否解釋一下這些數字之間的差異？
回答：主要原因是我們從營銷努力中撤回了亞特蘭大的一家酒店，另外一些價格變化是由於盡職調查的結果。

問題4：淨租賃方面，您能否詳細說明交易活動的管道？是否有可能在未來幾個季度或幾年內顯著增加收購？
回答：我們目前的收購節奏是適度的，主要通過資產銷售來實現資本循環。我們預計未來會繼續多樣化投資組合，包括醫療機會和一些類似的用途。

問題5：關於酒店資產銷售，剩下的工作是什麼？是否有任何變量或因素可能會阻礙這些交易？
回答：沒有更多的或沒有與這些銷售相關的任何條件。我們預計這些交易將在2025年內完成。

問題6：關於債務服務覆蓋率的保險契約，您離滿足該契約有多遠？預計何時能夠恢復合規？
回答：我們在第一季度剛好達到1.50倍的門檻，第二季度爲1.49倍。我們宣佈贖回2026年2月到期的債券，這將暫時緩解這一問題。

問題7：酒店資產銷售的定價是否符合預期？
回答：我們對定價非常滿意，9億美元的資產銷售定價接近6倍的倍數。

問題8：關於信用設施的決策，是否考慮發行零息債券以降低現金利息並恢復契約合規？
回答：零息債券是一個選項，我們會繼續評估。

問題9：2027年到期的債務，預計何時開始解決這些到期債務？
回答：我們預計2026年將通過額外的酒店銷售來解決這些債務。

問題10：酒店裝修項目的現金回報率如何？預計2026年和2027年的提升情況如何？
回答：裝修項目的回報率範圍從8%到20%不等，具體取決於項目規模和類型。

問題11：Sonesta管理協議的變化是什麼？爲什麼不推動更有利的合同？
回答：管理協議的變化主要是爲了調整結構，以更好地與我們的戰略目標一致。

【情緒分析】
分析師和管理層的語氣總體積極，管理層對酒店資產處置和淨租賃戰略充滿信心。

【季度對比】
| 關鍵指標 | 2025年Q2 | 2024年Q2 |
| -------- | -------- | -------- |
| 調整後的EBITDAre | 1.638億美元 | 1.715億美元 |
| 調整後的酒店EBITDA | 7300萬美元 | 8230萬美元 |
| RevPAR | 40個基點增長 | 50個基點增長 |

【風險與擔憂】
債務服務覆蓋率低於契約要求，酒店EBITDA下降，第三季度酒店基本面疲軟。

【最終收穫】
Service Properties Trust在2025財年第二季度繼續推進其戰略酒店資產處置計劃，預計將出售111家Sonesta酒店，預計收益爲9億美元。淨租賃資產表現穩定，提供了可預測的現金流。公司管理層對未來的資本支出和債務管理充滿信心，預計2026年資本支出將顯著減少。儘管面臨一些挑戰，管理層對公司的戰略轉型和未來增長充滿信心。