截至2025年12月31日止年度，寶龍商業（09909）在中國內地的商業運營與住宅物業管理兩大業務板塊均保持發展，並在長三角等重點區域持續深耕。以下為本年度的主要經營及公司治理摘要，旨在幫助投資者了解其核心財務表現、業務結構與戰略重點。

一、整體業績與財務表現 ‣ 本年度錄得收入約人民幣26.08億元，較2024年同期基本持平。商業運營服務貢獻約人民幣20.99億元，佔總收入的八成左右；住宅物業管理服務約人民幣5.08億元，佔比近兩成。 ‣ 成本端相對穩定，年內毛利約人民幣8.14億元；息稅折舊及攤銷前利潤（EBITDA）按年上升至人民幣2.34億元。部分披露顯示，年度利潤及全面收入總額約人民幣2.32億元；同期歸屬於本公司股東的年度利潤約人民幣2.34億元，按年增長8.1%。另有信息顯示，股東應占溢利在部分口徑下達人民幣3.05億元，按年增長47.1%，表明公司在一定調整範圍內的盈利亦有較大增幅。 ‣ 經營活動現金流淨額約人民幣4.25億元，按年增加近16%，主要受稅款支出減少以及管理費收入增長等因素影響。年末現金及銀行結餘在40億元人民幣以上，整體流動性保持充裕。

二、業務板塊與運營規模 1. 商業運營管理 ‣ 截至報告期末，公司商業運營管理服務已覆蓋約96個已開業零售商業物業，總建築面積合計約11.1百萬平方米；已簽約項目129～130個，合計簽約管理面積約13.7百萬平方米。 ‣ 商業運營服務除日常管理外，還包括商戶招攬、市場定位及商業物業租賃等多重服務模式。報告期內在南京、青島、嘉興等地均有新開業或簽約項目，管理規模穩步增加。 ‣ 公司繼續推行多業務管理模式，涵蓋顧問諮詢、委託管理和收益分成等方式，為後續空間運營與收入創造奠定基礎。

2. 住宅物業管理 ‣ 該板塊在長三角等地區的規模亦持續擴大，已交付項目約129個，在管面積約24.1百萬平方米；簽約項目137個，簽約總建築面積約30.1百萬平方米。 ‣ 年內住宅物管服務收入約人民幣5.08億元，增幅主要來自新增交付面積及管理項目提升。公司強化了預售管理、標準化物業服務以及增值服務等環節，聚焦提高住戶體驗和管理效率。

三、成本結構與盈利能力 ‣ 2025年公司整體毛利率約31%，商業運營服務毛利率在三成以上，住宅物管部分毛利率約兩成出頭。管理層持續關注精細化運營及規模化協同，通過優化人力與場地成本、提升服務效率等舉措，為盈利水平提供支撐。 ‣ 行政開支和銷售及營銷開支按年有不同幅度變化，其中銷售及營銷開支按年下降，而行政開支在部分報告口徑下出現明顯上漲。公司對金孖展產減值及投資物業減值也進行了審慎計提。

四、資產負債與資本運用 ‣ 年末公司總資產規模在58億元人民幣上下，流動資產佔比明顯高於非流動資產；現金儲備超過40億元人民幣，具備較為穩健的資金保障。 ‣ 總負債約23～28億元人民幣不等，主要包括租賃負債、應付款項及稅項負債；部分報告顯示租賃負債有較大幅度下降，表明公司在降低相關孖展性租賃或物業租賃壓力方面有所進展。 ‣ 股東權益整體呈現增長趨勢，保留盈餘累積進一步提高。資金主要用於在管項目的維持和增值服務、提升商戶與住戶體驗以及潛在項目的拓展。

五、行業環境與競爭格局 ‣ 2025年，商業地產從粗放擴張轉向存量盤活，高質量運營成為行業共識；消費升級對商業項目多元化與精細運營提出更高要求。長三角區域作為經濟活躍區，對商業運營及物業服務仍有較大需求，公司亦在覈心城市保持競爭優勢。 ‣ 零售商業場景不斷更新，線上線下融合與生活配套漸成趨勢，要求開發商和運營管理商在策略、數字化與服務體驗上深度融合。住宅物管行業則因交付規模和服務升級需求持續增長，帶動物管服務市場保持擴張。

六、年度戰略重點與風險因素 ‣ 報告披露公司明確了「深耕核心區域、聚焦優質項目、穩健完善管理體系」的思路，並於年內製定了2026-2030年的新五年發展規劃，強調「好城市、好項目、好團隊」。 ‣ 商業運營方面，計劃通過品牌體系與運營實力帶動存量項目價值提升，並繼續追求差異化場景打造；住宅物管方面，則着力於規模擴張與服務升級並行，注重社區文化與增值服務潛能。 ‣ 公司持續關注宏觀政策、消費動力、城市更新以及房地產行業調控可能帶來的挑戰，同時嚴格執行內部控制和風險管理制度，防範財務、合規以及經營管控方面的潛在不確定性。

七、公司治理與董事會情況 ‣ 公司在開曼群島註冊，於香港主板上市，董事會由執行董事、非執行董事及獨立非執行董事組成，設有審核、薪酬、提名等專門委員會。管理層負責日常經營決策，董事會及其委員會共同監督重大事項和合規事宜。 ‣ 公司內部已建立相對完善的內控與反舞弊機制，每年由董事會評估風險管理與內部控制系統有效性，審計委員會對財務報告、內部審計與合規環節進行持續監督。 ‣ 企業管治層面，公司嚴格遵守香港上市規則及企業管治守則，在報告期內未發生影響上市地位或控制權的重大變化，亦持續完善股東大會、配股獎勵機制等安排。

八、後續展望與重點工作 ‣ 進入2026年後，公司將圍繞「精耕商業空間、數智賦能、聚焦用戶消費、拓展增值服務及強化人才建設」五大方向推進運營升級，進一步提高長三角等重點區域的市佔率。 ‣ 商業運營與住宅物管之間的協同效益被視為公司未來增長的重要驅動力。通過完善數字化手段、豐富商業場景和提升服務品質，為商戶和住戶帶來更綜合的價值體驗。

綜合來看，寶龍商業在2025年維持了較為穩健的業務規模與財務結構，商業運營服務與住宅物業管理板塊齊頭並進。管理層在鞏固存量項目運營的同時，注重在覈心城市與重點場景中挖掘新的增值機會。今年度淨利潤口徑存在一定差異，部分披露顯示公司實現歸屬於本公司股東的利潤約2.34億元，亦有數據指明股東應占溢利達3.05億元，側面反映公司在不同報表及調整口徑下的盈利情況均穩步向好。展望後續，公司將持續深化區域佈局與產品升級，強化數字化運營與精細化管理，為長遠穩健發展奠定基礎。