摘要

WELLTOWER OP LLC將於2026年02月10日（美股盤後）發布最新季度財報，市場聚焦收入增長與盈利修復節奏，以及核心老年住房經營板塊的運營效率改善表現。

市場預測

- 一致預期顯示，本季度WELLTOWER OP LLC總收入預計為28.37億美元，按年增長33.53%；預計調整後每股收益（EPS）為0.58美元，按年增長41.03%；預計息稅前利潤（EBIT）為3.56億美元，按年下降15.88%。由於公開資料未顯示針對本季度毛利率與淨利潤/淨利率的明確預測值，相關指標不作展示。 - 公司主營亮點在於老年人住房經營業務，上季度實現收入20.70億美元，佔比77.08%，在需求恢復與租金上調帶動下，板塊規模效應更具韌性。 - 發展前景最大現有業務仍為老年人住房經營板塊，上季度收入20.70億美元，按年增長受益於入住率與價格提升，疊加優質資產併購儲備，有望延續增長勢頭。

上季度回顧

- 上季度WELLTOWER OP LLC營收為26.86億美元，按年增長30.65%；毛利率41.24%；歸屬母公司淨利潤為2.81億美元，淨利率10.45%，按月淨利潤增速為-7.07%；調整後每股收益為0.41美元，按年下降43.84%。 - 經營層面，公司實現收入高增與毛利率穩定，但淨利潤與調整後每股收益受成本結構與投資周期影響承壓，盈利質量短期波動。 - 分業務來看，老年人住房經營收入20.70億美元，佔比77.08%，為核心增長引擎；三重網業務收入2.87億美元，門診醫療收入2.15億美元，疊加非部門/公司項目1.14億美元，業務結構以運營型資產為主，現金流韌性較強。

本季度展望（含主要觀點的分析內容）

老年住房運營恢復與提價策略的傳導

在人口老齡化趨勢與供給側約束框架下，老年住房經營依舊是WELLTOWER OP LLC最具確定性的營收來源。管理層在上一季度通過入住率修復與租金重定價推動收入擴張，預計該策略在本季度仍是核心抓手；一致預期顯示收入按年高增，反映運營效率改善正在向營收端持續傳導。結合過往周期規律，入住率提升通常領先利潤率改善，隨着入住率向更健康區間靠攏、租金續約與新增租約價格上行，盈利結構有望逐步修復。短期成本端的工資、護理人員配置與維護費用仍對利潤率形成掣肘，這也是市場對EBIT按年下滑的主要擔憂；若公司在勞動力成本管理和規模協同方面取得進展，毛利率與淨利率有望在下半年更清晰地改善。

資產組合優化與資本開支對盈利節奏的影響

公司在過去數季持續優化資產組合，向現金流更穩、運營能力更強的標的傾斜，疊加結構化資本投入，幫助核心板塊保持規模增長。資產更替在短期會引入一次性費用與折舊攤銷壓力，這會對GAAP口徑利潤率形成擾動，導致上季度調整後每股收益出現按年下滑。展望本季度，若新增資產的運營爬坡順利、改造項目達產，收入彈性將領先利潤修復。資本成本方面，利率環境對不動產類資產估值與孖展成本的影響不容忽視，若孖展結構保持穩健、再孖展窗口優化，有助於緩釋EBIT的階段性壓力；反之，若利率回落速度不及預期，利潤端改善可能被拉長。

運營效率與成本結構的再平衡

上季度毛利率為41.24%，在收入高增的背景下維持相對穩定，顯示管理層在成本控制上保持一定韌性。本季度市場仍將關注護理人力、能源與物業維護等剛性成本的走勢，以及公司通過規模化採購、運營流程數字化、外包效率提升等手段對費用進行對沖的能力。若入住率繼續提升且定價保持紀律性，單位成本有望被進一步攤薄，為利潤率修復創造空間。另一方面，若勞動力緊張導致工資增長超預期，或單體項目爬坡慢於計劃，可能拖累階段性利潤表現，解釋了市場對本季度EBIT按年下降的保守預期。

非核心板塊的協同與穩定器作用

三重網與門診醫療等非核心板塊上季度合計收入約5.02億美元，體量不及核心業務，但在現金流與抗周期性方面提供了分散度。三重網資產因租約條款相對長、租金調整機制明確，具有較好的波動對沖屬性；門診醫療則與人口與保險支付結構相關度較高，需求較穩定。若本季度核心板塊盈利修復節奏慢於預期，這些板塊有望在現金流層面提供一定穩定器作用。公司若能在非核心板塊提升資產周轉效率與租約協商質量，或可打開超預期的現金流改善空間，為再投資與派息政策提供安全墊。

分析師觀點

基於近期機構研判與市場交流，傾向看多的觀點佔據多數。多家賣方認為，WELLTOWER OP LLC的收入高增具有可持續性，核心老年住房經營板塊在入住率改善與定價紀律的共同作用下，收入端具備較好的可見度；即使短期EBIT受到成本結構和資本開支的影響，隨着運營效率提升和孖展結構優化，利潤率具備修復彈性。部分機構指出，「在入住率持續修復與租金再定價背景下，公司同店收入增長預計保持雙位數，按年增長將高於成本端增速，資產淨運營收益率有望在未來數個季度持續改善。」另有研究觀點提到，「公司當前的資本配置更聚焦於高質量運營資產，現金流的確定性更強，這為估值提供支撐。」整體而言，市場對公司本季度收入與現金流表現保持樂觀，對利潤端的修復節奏持耐心觀察的態度，看多觀點更具代表性。