香港四大家族之一，鄭氏家族旗下的新世界發展20年來首次出現債務違約！

2025年5月30日，香港老牌房企新世界發展（00017.HK）發佈公告，旗下子公司發行的四隻永續證券將遞延分派，涉及金額達34億美元。

圖片

這是新世界發展上市以來首次出現債務違約，消息迅速震動資本市場。6月2日，公司股價低開後一度跌超10%。根據公告，遞延分派的理由是“當前市場環境下優化資金安排”，但市場普遍認爲，這是公司流動性緊張的無奈之舉。

6月23日，新世界發展再次發佈公告，表示市場上有很多關於集團現有貸款再融資的傳聞和猜測，集團正在與債權人積極磋商，希望股東、投資者不要依賴市場傳言。

圖片

這家由鄭裕彤家族掌控的香港“四大家族”企業，正在爲付不起利息而焦頭爛額。

綜合債務淨額達1246.3億港元

3月27日，新世界發展發佈截至2024年12月31日的半年度財報。

截至2024年12月31日，新世界發展借款總額高達1464.88億港元。其中，短期債務方面，一年內到期需償還的債務爲322.1億港元，而公司賬上現金及銀行存款爲214.18億港元，有限制銀行存款4.4億港元，短期償債壓力較爲明顯。

更嚴峻的是，集團綜合債務淨額達1246.3億港元，淨負債率攀升至57.5%，遠超港資房企傳統的30%安全線。此次違約的34億美元永續債，正是新世界發展債務結構惡化的縮影。

圖片

美銀證券6月24日消息稱，新世界發展正磋商875億港元貸款再融資，試圖緩解到期壓力，但截至發稿尚未有正式協議落地。

爲緩解債務壓力，新世界發展已持續出售非核心物業。資料顯示，2024財年集團已達成出售非核心資產80億港元的目標，如出售香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益、深圳前海周大福金融大廈北塔餘下30%權益等。

鄭家純在財報中坦言，2025年集團的重中之重是回籠現金、減輕負債。

圖片

此外，新世界發展在中期財報中指出，考慮到2024年非現金性質的發展物業耗蝕虧損及應占耗蝕虧損及投資物業公平值變動的總額爲49.51億港元，新世界發展錄得持續經營業務的股東應占虧損爲66.33億港元。

作爲香港老牌“四大家族”，鄭氏家族旗下擁有周大福、新世界發展、新世界百貨中國、新創建集團四家港股上市公司。那麼一向穩健的老牌港資發展商，爲何突然虧損？爲何突然違約？

圖片

家族第三代的狂飆

這場危機的根源，指向鄭家第三代核心人物鄭志剛的擴張策略。

2007年，鄭家第三代鄭志剛嶄露頭角，獲委任爲執行董事，成爲新世界發展歷史上最年輕的執行董事。

2008年鄭志剛創立K11品牌，融合藝術、人文與自然，成爲一種新的商業形態。此後十年，K11品牌一直處於緩慢的發展中。先是上海K11在2013年開業，2017年的武漢光谷K11Select、2018年的廣州K11和瀋陽K11，以及2019年的香港K11Musea。

2020年5月鄭志剛接任行政總裁，成爲集團實際運營負責人，全面掌管業務及財務策略。同時提拔黃少媚爲營運總裁，在二者的配合下，新世界發展跑馬圈地，尤其是推動K11在內地全面開發，同時內地開發業務也處於逆勢擴張中。

在鄭志剛的帶領下，新世界發展將旗下K11藝術商場全面擴張。截至2024年，K11已擴展至大中華區10個城市，運營34個項目，總樓面面積達273萬平方米，涵蓋商場、寫字樓與酒店。這其中，部分商場採用的輕資產模式。

然而，狂飆背後暗藏隱憂。由於新世界發展並不在財報中單獨披露K11的業績，所以具體營收數據未知。但“界面新聞”曾於2024年10月採訪到知情人士觀點表示，“K11在內地的所有商場銷售額加在一起，可能還抵不過一個萬象城。”

圖片

儘管香港K11 Art Mall等項目出租率接近100%，但內地多數項目仍處於培育期。從小紅書部分網友的實際體驗來看，武漢、廣州、瀋陽等地的K11商場除了藝術，人流量確實不多。

圖片

圖片

圖片

更爲關鍵的是，採用重資產模式的K11項目導致資金沉澱嚴重，單個項目投資動輒幾十億港元，回報週期卻長達十餘年以上。

與此同時，新世界發展還是舊改專業戶。

截止到2023年底，新世界發展在內地共投資發展了8個城市更新項目，總樓面面積達270萬平方米，銷售貨值保守估計800-1000億元。但是舊改項目屬於重資產項目，前期投入不小，這也加劇了集團的資金壓力。此外，新世界發展在佛山、武漢、瀋陽、益陽等地的住宅項目，因內地樓市調整也陷入麻煩。

爲此，在擴張過程中，鄭志剛打破港資房企通常負債率低於30%的“低槓桿”傳統，將淨負債率拉高至2023年的49.8%。在這個過程中，新世界發展大量發行永續債，2023年7月永續資本證券達474.39億港元。

在多重壓力下，2024年財年，新世界發展持續經營業務的收入同比下降34%至358億港元，核心經營溢利減少18%至69億港元。算上資產減值撥備和出售股權導致的共175億港元非現金虧損後，公司淨利潤虧損171億港元，其中歸母淨利潤虧損近197億港元。

2024年9月26日，新世界發展發佈公告，行政總裁鄭志剛辭任。同時，鄭志剛還辭任新世界百貨中國的董事會主席、周大福執行董事、新創建集團非執行董事。

鄭志剛唯一帶走的是他投入了最多心血的K11。根據公告，鄭志剛全資持有的公司ACGroupLimited用2.09億港元從新世界發展買下5家K11關聯的運營公司以及K11的獨家管理權，相當於將作爲乙方繼續爲新世界發展管理K11物業。

鄭志剛辭任後，新世界發展行政總裁的職位由馬紹祥接任，後者原爲新世界發展首席運營總監。然而，僅僅過了兩個月，2024年11月29日，馬紹祥也辭職了。同日，黃少媚被委任新行政總裁。這也反映了集團內部管理層並不穩定，處於持續的動盪之中。

結語

1970年，新世界發展由鄭裕彤創立，1972年成功於香港上市，是香港恒生指數成分股之一。

鄭裕彤家族作爲香港“四大家族”之一，締造了龐大而多元的商業帝國，在香港乃至全球商業領域都佔據着舉足輕重的地位。在鄭裕彤的領導下，集團業務涵蓋珠寶、金融、地產、教育等多個領域。2025年香港鄭氏家族在 《福布斯》 香港地區50大富豪榜中排名第12位，其財富達到218億美元。

作爲鄭家第三代，鄭志剛是含着金鑰匙出生的。2008年，鄭志剛着手改革日漸老化的新世界百貨，將旗下商場重新定位爲“時尚館”或“生活館”，還創新性的開發了將藝術與商業融合的K11商業品牌。儘管一出生就在羅馬，富三代鄭志剛肯定是想接好新世界發展這個班的，可也難逃“創業九死一生”的定律。

圖片

最後，儘管新世界發展20年來首次虧損，債務延期等負面信息，我們還應該看到，有周大福等家族企業的加持，新世界發展底蘊仍在。如果順利達成傳聞中的再融資協議，短期流動性危機即可緩解，但後期仍需通過業務收縮、聚焦核心資產來修復財務健康，挽回投資者信心。