財報前瞻 ｜Vici Properties本季度營收預計增4.24%，機構觀點偏正面

摘要

Vici Properties將於2026年02月25日（美股盤後）發布最新季度財報，市場預期營收與盈利維持溫和增長，關注租賃與貸款兩大收入引擎對季度表現的影響。

市場預測

圍繞本季度，市場一致預期Vici Properties營收約為10.09億美元，按年增長4.24%；息稅前利潤預計為9.36億美元，按年增長1.13%；調整後每股收益預計為0.68美元，按年增長1.74%。公司上一季度財報未披露針對本季度的明確營收、毛利率、淨利率或淨利潤指引，市場更依賴一致預期跟蹤。

從業務結構看，公司以長期三重淨租賃為核心的租賃收入在上季度達到5.32億美元，佔比52.78%，體現出穩定的現金流屬性與較高的可預測性；發展前景較大的存量業務同樣集中在貸款端，上季度貸款相關收入為4.48億美元，佔比44.47%，在租賃之外提供次核心增長與分散來源，但針對兩者的按年口徑尚未見到單列披露。

上季度回顧

上季度Vici Properties實現營收10.07億美元，按年增長4.44%；毛利率為99.33%；歸屬於母公司股東的淨利潤為7.62億美元；淨利率為75.64%；調整後每股收益為0.71美元，按年增長1.43%。

業績對比預期層面，營收10.07億美元小幅高於市場估計（約10.00億美元），調整後每股收益0.71美元亦略高於預期（約0.70美元），反映主業現金流的穩定與費用端的可控對季度結果形成支撐。

業務結構方面，租賃與貸款合計貢獻超過九成營收：租賃收入5.32億美元（佔比52.78%），貸款收入4.48億美元（佔比44.47%），高爾夫及其他業務分別為819.00萬美元（佔比0.81%）與1,954.70萬美元（佔比1.94%）；分項按年未見單列披露，但結構穩定性較強。

本季度展望（含主要觀點的分析內容）

租賃現金流與收入確定性

租賃業務是公司收入的底座，上季度租賃收入達到5.32億美元，佔比超過一半，體量與穩定性使得本季度營收具有較高的可見性。結合市場一致預期，本季度營收按年增速為4.24%，雖不屬於高增長，但在高基數與穩態租約結構下，接近中單位數的增速與上季度99.33%的毛利率形成呼應，意味着費用端對利潤的不確定擾動較小。淨利率上季度達到75.64%，在租金驅動的變動成本極低模式下，本季度EBIT與EPS的溫和增長（分別按年+1.13%與+1.74%）更可能體現為穩定擴表與租金遞增效應的延續。

從三重淨租賃的合同結構出發，物業相關成本大多由承租方承擔，理論上有助於對沖通脹壓力對運營端的影響，保證租金現金流的可持續性。上季度營收與調整後每股收益均略超預期，顯示費用與攤銷的可控程度良好，本季度在沒有顯著新增成本因素的背景下，利潤端延續穩定的概率較高。若無大額一次性項目擾動，租賃板塊對營收的拉動將繼續成為本季度結果的核心變量，市場對本季度EBIT與EPS僅溫和上修，也與穩態租金增長節奏一致。

需要關注的是，租賃結構固然提供可見性，但在缺乏大額外延收購與大幅租金重定價的前提下，增長彈性更多依賴內生遞增與資產基數擴大，因此一致預期中的增速曲線較為平滑。若公司在財報中披露新的租賃擴展或資產投放節奏，本季度到後續季度的增長斜率可能產生邊際變化。

盈利能力與派息可持續性

盈利側看，市場預計本季度息稅前利潤為9.36億美元、按年+1.13%，調整後每股收益為0.68美元、按年+1.74%，與上季度75.64%的淨利率水平相匹配，顯示利潤率結構維持高位。上季度營收與EPS雙雙小幅超預期，為本季度延續穩健表現奠定基礎。考慮到上季度毛利率達99.33%，本季度利潤表的主要波動仍將來自管理費用、孖展成本與可能的非經常損益，而這些項目在前一季度並未出現顯著偏離。

現金流與股東回報方面，公司在2026年01月08日維持了季度股息0.45美元/股的派發安排，結合上季度的高淨利率結構，派息政策呈現穩定特徵。穩定的派息記錄有助於增強市場對現金流安全性的信心，也使得EPS與自由現金流之間的承接更為清晰。本季度若營收與EBIT按一致預期推進，持續的派息覆蓋度將成為投資者衡量基本面韌性的一個參考點。

從預期增速結構看，營收的按年增幅高於EBIT與EPS，暗示利潤端在費用或折舊攤銷上可能略有壓力，但目前幅度不大，尚不構成對總體盈利趨勢的逆風。若公司披露費用端的進一步優化或孖展結構的階段性改善，利潤端的增速差距可能收斂，進而對EPS形成更直接的拉動。

貸款與其他收入的協同作用

貸款相關收入在上季度達到4.48億美元，佔比44.47%，與租賃共同構成兩大支柱。貸款板塊的穩定利息收益對沖了租賃收入季節性或個別租約變動的擾動，提升了整體的收入韌性。若本季度貸款資產組合維持穩健展期與正常計息，疊加租金遞增，收入端的均衡性將繼續支撐營收按年+4.24%的路徑。

從利潤結構角度看，貸款板塊的利息收益對EBIT與淨利率的貢獻方式不同於租賃租金，通常通過穩定的利差體現為息稅前利潤的平滑增長。市場對本季度EBIT的預期僅為小幅增長，與貸款收入本身的穩態屬性相匹配。若公司在財報中披露新的貸款投放或存量貸款回收與再配置安排，可能改變後續季度的息差結構與收益節奏。

高爾夫與其他收入規模較小（上季度分別為819.00萬美元與1,954.70萬美元），但對完善整體客戶與資產結構具備一定意義。這些小體量業務對短期財務指標的彈性貢獻有限，更大價值在於增強資產組合的多樣性與服務能力。本季度若有增量項目釋放，將更多體現在長期客戶關係與資源協同的效果上，而非當季利潤的決定性因素。

分析師觀點

從近六個月公開觀點聚合看，偏正面觀點佔優，多家機構維持對Vici Properties的積極基調並給出相對穩健的目標價區間。Jefferies維持「買入」，將目標價上調至43.00美元，認為公司以租賃為核心的現金流確定性與派息穩定性為估值提供支撐；Barclays維持「增持」，目標價33.00美元，強調在現金流可見與資本回報策略清晰的前提下，基本面具備耐久力；Goldman Sachs維持「買入」，目標價34.00美元，對穩定的收入結構與可預測的盈利路徑給予認可。另據市場統計口徑顯示，整體評級均值處於「增持」區間，平均目標價約35.43美元，反映主流機構對公司穩健增長與現金回報的認可度。

結合一致預期與上述機構觀點，本季度核心看點集中於三點：其一，租賃收入與貸款收入的協同能否繼續在營收端體現為中個位數增長，並保證毛利率維持高位；其二，費用與孖展端的擾動是否能被穩定的業務結構所對沖，從而讓EBIT與EPS按預期溫和上行；其三，派息政策的連續性是否延續，進而穩住股東回報與估值中樞。若財報中披露新的資產投放、租約條款優化或資本開支節奏更新，可能成為推動全年指引與機構目標價調整的觸發因素。