【管理層觀點】
Prologis管理層認為，儘管市場吸納量低迷和市場空置率略有上升，但公司在租賃變動和同店增長方面表現強勁，繼續在數據中心業務中保持勢頭。管理層強調，客戶對長期需求的信心正在增強，特別是在定製開發項目方面。

【未來展望】
管理層預計，2025年全年平均入住率將在94.75%-95.25%之間，租金變動將在50%左右。同店淨營業收入（NOI）增長預計在3.75%-4.25%（淨有效）和4.25%-4.75%（現金）之間。戰略資本收入指導上調至570-590百萬美元，開發啓動指導增加至22.5-27.5億美元。

【財務業績】
Prologis報告的核心FFO為每股1.46美元（包括推廣收入），不包括推廣收入為每股1.47美元，均超出內部預期。入住率為95.1%，高於市場290個點子。租賃變動帶來了7500萬美元的NOI，淨有效基礎為53%，現金基礎為35%。

【問答摘要】
問題1：租賃管道達到歷史高位，解放日後的影響如何？（此處換行）
回答：租賃管道按年增長19%，顯示出不同交易階段和客戶行業的良好平衡。特別是100,000平方英尺以上的大客戶需求增加。定製開發項目的啓動增加了10億美元，其中包括3億美元的數據中心項目。

問題2：租賃節奏如何變化？（此處換行）
回答：儘管4月初的不確定性導致租賃量下降20%，但5月和6月的租賃活動加速，季度末僅比正常水平低10%。

問題3：指導上調的原因是什麼？（此處換行）
回答：環境自4月以來顯著平靜，剩餘月份減少提高了可見性。季度表現超出預期，部分收益是永久性的。

問題4：租賃管道轉化為簽約租賃的時間預期？（此處換行）
回答：決策仍然謹慎，預計需求將在宏觀不確定性消除後顯著增加。

問題5：指標分化的原因是什麼？（此處換行）
回答：不同指標反映不同時間段的情況。空間利用率上升50個點子至85%，而IBI活動指數下降，反映了經濟環境的疲軟。

問題6：租戶在不確定性中如何做出決策？（此處換行）
回答：租戶在不確定性中傾向於延遲決策，但隨着時間推移，需求積壓將轉化為更多業務。

問題7：租賃提案的詳細信息？（此處換行）
回答：租賃提案中更新租賃和新增需求均有增長，特別是大規模客戶需求增加。定製開發項目需求強勁，特別是大客戶。

問題8：未來兩三年的租金增長預期？（此處換行）
回答：預計空置率將在7.4%左右達到峯值，租金增長將在空置率降至5%時顯現。

問題9：壞賬情況如何？（此處換行）
回答：壞賬費用在35-40個點子之間，高於歷史平均水平，但低於金融危機期間的50個點子。

問題10：哪些市場可能迅速反彈？（此處換行）
回答：南加州等高壁壘市場短期壓力大，但有望迅速反彈。墨西哥城和聖保羅等國際市場表現優異。

問題11：租賃條款有何變化？（此處換行）
回答：租賃條款正常化，租賃終止收入略高於正常水平，但已在指導中考慮。

問題12：自動化對電力需求的影響？（此處換行）
回答：自動化和電動車充電將顯著增加倉庫的電力需求，預計電力價格將上升。

問題13：需求來源的變化？（此處換行）
回答：需求來源多樣化，食品飲料、電商和輕製造業需求增加。定製開發項目主要由財富500強客戶驅動。

問題14：全年淨吸納量預期？（此處換行）
回答：預計全年淨吸納量在7500-10000萬平方英尺之間。

問題15：3PL租賃活動如何？（此處換行）
回答：3PL租賃活動佔季度租賃的三分之一，預計未來需求將繼續增長。

【情緒分析】
分析師和管理層的語氣總體樂觀，儘管存在宏觀經濟不確定性，但對長期需求和市場反彈充滿信心。管理層強調了客戶對長期投資的信心，特別是在定製開發項目方面。

【季度對比】
| 指標 | 2025年Q2 | 2025年Q1 |
| --- | --- | --- |
| 核心FFO（含推廣收入） | $1.46 | $1.45 |
| 核心FFO（不含推廣收入） | $1.47 | $1.46 |
| 入住率 | 95.1% | 95.0% |
| 租賃變動NOI | $75M | $70M |
| 淨有效同店NOI增長 | 4.8% | 4.7% |
| 現金同店NOI增長 | 4.9% | 4.8% |

【風險與擔憂】
1. 壞賬費用高於歷史平均水平，預計在35-40個點子之間。
2. 市場租金下降1.4%，市場空置率上升至7.4%。
3. 戰略資本業務淨流出約3億美元。

【最終收穫】
Prologis在2025財年第二季度表現強勁，核心FFO超出預期，定製開發項目創歷史新高，特別是奧斯汀的數據中心項目。儘管市場吸納量低迷和市場空置率略有上升，但公司在租賃變動和同店增長方面表現出色。管理層對長期需求和市場反彈充滿信心，預計未來幾個月需求將顯著增加。公司在電力採購和能源平台方面取得進展，進一步支持其基礎設施重點。總體而言，Prologis在不確定的宏觀環境中展示了其強大的運營能力和市場適應性。