摘要

恒隆集團將於2026年07月31日（港股盤後）發布截至2026年上半年中期業績，市場焦點在租賃業務復甦與新項目對現金流的邊際貢獻。

市場預測

目前公開渠道未披露針對本季度恒隆集團營收、毛利率、淨利潤或淨利率、調整後每股收益的明確一致預期，上季度財報亦未提供本季度的定量指引。 公司主營業務亮點在穩定的收租能力與較高的租賃佔比，上季度收入構成顯示內地物業租賃貢獻港幣67.57億，佔比64.59%。 發展前景最大的現有業務亮點在體驗型與配套業務的修復，酒店收入在最新財務期內為港幣2.97億，按年增加57.00%，對整體利潤率與現金流的改善具有增量作用。

上季度回顧

上季度營收約港幣104.62億，毛利率65.93%，歸屬母公司淨利潤為港幣3.37億，淨利率12.85%，調整後每股收益未披露；按年數據未披露。 重要看點包括淨利潤按月變化為0.00，收入結構延續「收租為主」的特徵，組合現金流韌性與物業經營質量保持穩定。 分業務來看，內地物業租賃收入港幣67.57億、香港物業租賃收入港幣30.96億、酒店收入港幣2.97億；其中，酒店收入按年提升57.00%，內地商場組合整體收入按年上升1.00%，凸顯核心資產在修復周期中的相對優勢。

本季度展望

核心內地商場組合的運營與現金流質量

上季度收入結構顯示內地物業租賃貢獻港幣67.57億，佔比64.59%，是集團現金流與利潤率的主要來源。本季度觀察的關鍵在門店組合優化與品牌結構升級，過往周期中恒隆在高端零售與奢侈品聚集上的運營經驗，提升了單位面積產出與租金續簽的順暢度。近期多篇市場資訊提到南京西路商圈「首店密集、價值躍升」的趨勢，這類成熟商圈的消費磁力與品牌協同效應，會在客流與票據轉換率上對租金議價形成支撐。結合集團一貫的審慎租戶策略與精細化運營，本季度在合約續租與招商方面有望延續穩健態勢，收入端結構性修復值得關注。租賃為主的組合在利率回落階段也具備估值修復的條件，若本季度租出率與續租漲幅延續上半年趨勢，淨利率與現金流將更具韌性。

酒店與體驗消費帶來的邊際改善

最新期內酒店收入港幣2.97億，按年提升57.00%，已成為修復期內的顯著增量。本季度的跟蹤重點在客源恢復與平均房價的改善，隨着商務出行與跨城旅遊的持續恢復，體驗型消費場景與高端零售形成的「目的地」協同將進一步提升入住率與附加消費。酒店業務雖然體量相對有限，但在利潤率層面的拉動較為直接，結合恒隆多年深耕的商業綜合體，其場景化能力與客流經營可增強邊際貢獻。若本季度房價與入住率同步提升，酒店業務的營業溢利彈性將為整體淨利率提供向上空間，並在季節性旺點出現時緩釋租賃業務的波動。

杭州恒隆廣場的啓幕與釋放曲線

杭州恒隆廣場於2026年04月28日啓幕試運營，項目總投資約港幣160.00億，位於武林商圈核心地帶，步行範圍內擁有世界文化遺產與高濃度的科技與商務資源。新項目的價值釋放通常經歷「開業-招商加速-穩定運營」的三階段，本季度將處在招商加速與運營磨合的關鍵期。對於集團而言，該項目不只是新增租金貢獻，更重要的是對長線現金流與品牌資源的強化，疊加武林商圈的強客流與商圈協同效應，未來租金定價與續簽質量有望提升。隨着開業後品牌結構優化與首店效應擴散，本季度的簽約質量、開業率與人流指標將是觀察項目未來兩到三季收入成長的關鍵前瞻指標，若釋放節奏順利，將對集團整體估值產生積極影響。

香港組合的結構優化與利潤率修復

香港組合在上個財年顯示零售與辦公的租出率分別改善至95.00%與90.00%，組合質量修復已顯現。本季度預期繼續圍繞租戶組合優化與空置率控制展開，若租出率維持高位，將推動費用攤薄與利潤率進一步修復。香港市場在利率邊際下行與居民消費習慣調整的共振中，穩健的現金流與較高的租約確定性更容易獲得市場認可，對估值的提振不必依賴大幅的租金漲幅。結合集團強調的「減債優先、再投資聚焦核心」的策略，若本季度費用端繼續優化，淨利率的穩定性有望提升，配合香港組合的現金派息能力，有助於市場對股息可持續性的預期建立。

派息與資本結構的市場影響

公司董事會已訂於2026年07月31日召開會議審議截至2026年06月30日止六個月的中期業績，並考慮派發中期股息（如適用）。在租賃主導的商業模式下，穩定的派息政策與合理的槓桿控制是估值與股價的重要錨點。本季度市場將重點關注兩個維度：一是經營現金流覆蓋派息的程度，二是負債率與利息成本的邊際變化。若中期股息延續穩定策略、利息負擔隨利率回落而改善，則有利於市場對股東回報與自由現金流的信心，進而提升長期投資者的持有意願與估值穩定性。

分析師觀點

從目前公開的投行觀點樣本看，偏多與中性意見合計佔比較高，相較看空意見具有優勢，其中「買入+中性」的合計比例約為66.67%，看空約為33.33%。瑞銀華寶國際證券對恒隆集團給予「買入」評級並設定目標價，觀點核心在高質量租賃資產與奢侈品品牌聚集帶來的租金與現金流韌性，以及核心商圈新項目對長期增長的支撐；在收入結構穩定與派息政策延續的假設下，估值修復具備條件。高華證券維持「中性」觀點，強調在辦公等細分物業仍處於修復期的背景下，需觀察租出率與續租質量的進一步改善，但認可核心零售資源與新項目的中長期價值。結合上述機構觀點與近期關於南京西路、武林商圈的市場信息，偏多一側的邏輯主要集中在三個方面：一是內地核心商圈租金與客流的協同提升帶來確定性收入；二是酒店與體驗型業務的修復對利潤率改善具有邊際拉動；三是派息與資本結構的穩健為估值提供支撐。總體而言，本季度市場更關注經營質量與現金流的持續性，偏多觀點強調「穩中向好」的結構化修復路徑與新項目的長期賦能。