摘要

中國海外發展將於2026年08月26日盤後披露中期業績，銷售與孖展節奏成為關注焦點，市場聚焦毛利修復和股息政策的可持續性。

市場預測

目前市場暫無一致的量化預測，且公開渠道未披露公司對本季度營收、毛利率、淨利潤或淨利率、調整後每股收益的明確預測數據。 公司收入構成顯示物業發展貢獻1567.74億，佔比93.27%，商業運營與其他經營合計154.84億，收入結構穩定、以住宅交付確認為主；同時，銷售端在2026年01—07月合約銷售金額累計1494.70億，按年增長13.20%，核心城市項目帶動全年交付與結轉的確定性提升。

上季度回顧

公司上一報告期基於披露的收入構成匯總，營收約1680.89億，毛利率12.51%，歸母淨利潤20.46億，淨利率4.82%，調整後每股收益暫無披露，按年數據未在同口徑披露。 經營層面，淨利潤按月變動為0.00%，利潤表現穩健，費用與孖展成本的控制對淨利率形成支撐。 收入結構方面，物業發展收入1567.74億、佔比93.27%，商業運營收入72.00億、其他經營收入82.84億，其中銷售端2026年上半年合約銷售金額1340.00億、按年增長12.00%，為後續結轉與現金回款打下基礎。

本季度展望

銷售與交付節奏

2026年07月合約銷售金額151.00億，按年增長28.00%，疊加2026年06月單月增長5.50%與上半年累計增長12.00%，顯示銷售動能在進入下半年後有所加速。銷售改善對本季度的邊際影響體現在已售未結轉資源的轉化效率，預計核心城市項目的去化和準交付項目推進，有助於確認收入與毛利的穩定釋放。價格端，2026年07月70城房價數據顯示一線城市按月總體上漲，帶動高能級城市項目成交信心，本季度在「金九銀十」前的推盤與促銷有望繼續提高認購轉換率。由於銷售面積仍有分化（年初至今銷售面積按年下降），公司更可能通過結構優化與節奏管理，保持簽約與交付的匹配，避免庫存被動積壓。綜合判斷，銷售改善將優先反饋在合同負債與經營性現金流改善上，對營收確認與毛利率的助益需要結合項目節點逐步顯現。

資本結構與孖展窗口

公司近期在境內外孖展與存量債務管理上保持主動：2026年08月12日「25中海03」完成付息，票面利率1.60%；2026年08月23日「16中海01」安排本息兌付，票面利率3.60%；2026年07月24日「26中海04」在深交所上市流通；並公告擬發行不超過40.00億的公司債券。以上動作一方面體現了債務期限與成本的統籌管理，另一方面也為下半年項目建設與併購拓展提供資金保障。在利率中樞偏低、信用資格穩定的情況下，低成本增量資金與到期品種的平滑兌付，預計將繼續壓降平均孖展成本並優化現金流的波動。孖展可得性與成本的改善，有助於緩衝毛利率承壓時對淨利率的擠壓，提升利潤的穩定性；若下半年銷售回款進一步改善，淨負債指標與利息覆蓋率仍有改善空間。

土儲與項目結構

2026年07月新增土地涵蓋深圳、太原、北京及香港等5宗地塊，當月對應權益地價約139.00億；2026年01—07月累計新增權益建面約140.79萬平方米、累計權益地價216.03億。圍繞核心城市和優質地段的持續投入，有助於鞏固未來兩到三年的可售資源與毛利池，控制單盤風險並提升周轉確定性。項目結構的優化將與銷售結構的變化協同，若高能級城市項目佔比提升，毛利率中樞有望保持在管理層此前引導的區間中位附近。土地市場的節奏把握將影響現金流匹配與財務槓桿變化，結合公司有序的孖展安排，預計拿地與供貨節奏會更趨均衡，以確保財務穩健與規模韌性兼顧。

經常性現金流與商業運營

商業運營在2025年實現收入72.00億，已覆蓋集團總利息支出，體現出經常性現金流對抵禦周期波動的穩定作用。本季度商業板塊預計繼續圍繞購物中心與寫字樓的雙核資產做結構優化，通過租戶結構升級、提升出租率與租金續簽質量，維持穩定的現金迴流。經營性收入對集團資金鍊的貢獻，在銷售結轉存在節奏性波動時更顯重要，有助於穩定股東回報與派息能力。若下半年銷售與到訪持續修復，商業項目人流與消費恢復也將對經營性指標形成正向反饋，支撐整體利潤質量。

分析師觀點

綜合已公開的研報與機構跟蹤，近期看多觀點佔比高，買入與增持為主。花旗於2026年07月發起為期30天的正面催化劑觀察並維持「買入」評級，目標價18.20港元，核心依據為第三季度銷售增速有望較上半年進一步加快、且今年下半年拿地節奏或將提速；該行指出，上半年合約銷售按年增速約12.00%顯著優於行業均值，為下半年結轉與現金流改善提供支撐。高盛在2026年08月的觀點同樣偏正面，維持「買入」評級，並在考慮到高能級以外城市定價壓力後，將開發物業毛利率中期預測微幅下調1.00個百分點，預計2026年毛利率約14.00%，仍處於管理層年初給出的區間中位水平，同時認可穩健的銷售與財務管理對估值與股息可持續性的支撐。多家內資機構在2026年二季度以來延續「買入」或「增持」的觀點，核心邏輯聚焦銷售修復、土儲結構優化與孖展成本優勢帶來的利潤與現金流彈性。總體而言，在已披露銷售數據改善與孖展動作有序推進的背景下，機構普遍將公司視作下半年銷售修復與現金流改善的受益標的，關注點集中在三方面：其一，第三季度銷售與回款能否延續雙位數增長並轉化為更平滑的結轉收入；其二，項目結構優化對毛利率中樞的託底效果；其三，股息政策與自由現金流對估值的支持力度。若後續單月銷售繼續保持兩位數按年增長，同時孖展成本維持低位，機構認為估值修復空間將由業績兌現與派息預期共振推動。