【管理層觀點】
管理層對2025年全年業績指導進行了上調，主要由於租賃、收購和開發方面的持續運營勢頭。管理層強調了在競爭激烈的市場中保持強有力的承銷和選擇性的重要性，並重申了2025年全年3.5億至4.5億美元的總收購目標。

【未來展望】
管理層預計2025年同店淨營業收入（NOI）增長指導上調至3.1%-3.6%，NAREIT每股基金運營收入（FFO）增長中點爲6.3%，核心FFO每股增長中點爲6%。公司領導層繼續瞄準中高個位數的年度核心FFO每股增長，並預計長期內無需發行新股。

【財務業績】
2025年第二季度同店NOI增長4.2%，核心FFO每股增長8.5%至0.64美元，NAREIT FFO每股增長8.8%至0.62美元。總投資組合的出租率達到97.4%，其中主力店出租率達到98.9%。

【問答摘要】
問題1：PICO如何在競爭激烈的市場中贏得交易？影子錨定中心的重點是什麼？
回答：PICO通過在多個市場中逐一購買物業，並保持嚴格的承銷標準，成功實現了交易量。影子錨定中心的平均銷售額超過每平方英尺1000美元，顯示出其高質量。

問題2：2024年租戶更替對2025年的增長有何影響？未來租戶保留策略如何？
回答：2024年的租戶更替對2025年有一定影響，但租賃需求依然強勁。預計2026年和2027年租金將逐步上線，租戶保留率高達94%。

問題3：下半年同店NOI增長放緩的原因是什麼？
回答：2024年第四季度的高基數效應導致同比增長放緩，但2025年第三、四季度的增長將保持一致並逐步改善。

問題4：影子錨定和無錨定中心的收購情況如何？
回答：影子錨定中心佔比50%，無錨定中心佔比14%。影子錨定中心的租金增長潛力較大，預計未來將繼續增加此類收購。

問題5：消費者行爲有何變化？是否有降級或訪問頻率變化的趨勢？
回答：儘管消費者信心指數較低，但銷售額持續增長。就業率是驅動消費者行爲的關鍵因素，PICO的物業所在地區失業率較低，消費者行爲保持穩定。

【情緒分析】
分析師和管理層的語氣總體積極，管理層對未來增長充滿信心，並強調了公司在租賃和收購方面的強勁表現。

【季度對比】
| 指標 | 2025年Q2 | 2024年Q2 | 同比變化 |
| --- | --- | --- | --- |
| 同店NOI增長 | 4.2% | 3.8% | +0.4% |
| 核心FFO每股 | $0.64 | $0.59 | +8.5% |
| NAREIT FFO每股 | $0.62 | $0.57 | +8.8% |
| 總出租率 | 97.4% | 96.9% | +0.5% |
| 主力店出租率 | 98.9% | 98.4% | +0.5% |

【風險與擔憂】
1. 關稅影響：約85%的租戶預計受到關稅影響有限。
2. 壞賬：季度壞賬同比增加，但仍在指導範圍內。
3. Kroger店面關閉：僅有一個Kroger店面受影響，已有新雜貨商填補。

【最終收穫】
菲利普斯愛迪生（PECO）在2025年第二季度表現出色，租賃需求強勁，收購活動活躍，財務狀況穩健。管理層對未來增長充滿信心，並上調了全年業績指導。儘管面臨關稅和壞賬等風險，PECO憑藉其高質量的資產組合和強大的運營團隊，預計將繼續實現穩健增長。