摘要

越秀地產將於2026年08月28日盤後披露2026年上半年業績，市場關注銷售回款、利潤率與廣州核心項目推進的邊際變化。

市場預測

公司與公開渠道未披露本季度關於營收、毛利率、淨利潤或淨利率、調整後每股收益的明確預測與按年數據；根據公司先前公告口徑，2026年中期權益持有人應占盈利預估區間為0.50億元至1.00億元，核心淨利潤亦為0.50億元至1.00億元，但按半年口徑提供，無法拆分至單季口徑。 主營業務亮點在於結轉能力與交付組織力，收入構成以物業發展為主導，帶動整體體量與現金回籠。 現有業務中，廣州市場的銷售韌性突出，上半年在廣州實現全口徑銷售額超200.00億元，按年增長31.80%，改善與高端產品多點開花，形成對本季度簽約與回款的支撐。

上季度回顧

上季度，公司實現營收約936.48億元，毛利率4.33%，歸屬於母公司股東的淨利潤為-6.57億元，淨利率-3.38%，調整後每股收益未披露且按年數據未披露。 上季度業務結構以物業發展為核心，收入佔比約91.59%，物業管理與物業投資貢獻穩定，其他業務帶來一定增量，分部間抵銷約-8.32%。 從更長周期的經營表現看，2026年1月至7月，公司累計合同銷售金額約556.08億元，按年下降17.60%，其中7月單月合同銷售額51.03億元，顯示在調整期內維持了基本盤的簽約節奏。

本季度展望

銷售與回款動能

從簽約與去化節奏看，公司在2026年1月至7月實現合同銷售556.08億元，並在7月單月實現51.03億元，體現了在政策優化與核心城市需求修復背景下的穩定成交能力。本季度關注點在於已售未結轉資源的交付節奏與回款質量，一旦交付組織效率提升，單季營收與經營性現金流有望同步改善。公司此前以半年口徑給出的盈利指引處於收窄區間，意味着利潤端承壓背景下，公司將更注重回款、費用率和財務穩健的均衡，回款改善將對淨負債與利息成本形成正向反饋。本季度還需關注不同城市群的成交分化對結轉結構的影響，高能級城市的簽約與交付佔比提升，通常會對整體毛利率起到一定的拉動作用，但單項目層面的價格策略與去化速度亦可能帶來波動。

廣州核心項目推進

廣州市場是公司現階段的核心支點，年內「中軸+」策略與多個標杆項目推進，疊加五一期間公司單周綜合成交55.00億元的表現，顯示出在大本營的產品力與組織力。本季度預計廣州與一線核心區位項目仍是認購的主要來源，疊加6月之後的銷售動能延續，利於為下階段結轉提供更加可控的資源池。項目層面，改善型與高端型產品的多線並進，有助於提升客單價與項目級別的毛利空間，但在整體成本端與供貨節奏上仍需持續精細化管理以平衡價格與去化。若下階段核心項目保持穩定上新與良好轉化率，預計將對公司單季營收與利潤結構貢獻更為明確的邊際改善。

利潤率與財務穩健性

利潤表現方面，上季度毛利率為4.33%、淨利率為-3.38%，結合半年指引，利潤端仍處於修復周期，費用控制與交付結構優化是短期核心。公司維持以現金流安全為先的策略，在更高質量的銷售與回款中壓降孖展成本、穩定負債結構，有望對後續淨利率形成支撐。以收入構成觀察，物業發展收入約791.88億元佔比91.59%，物業管理3.90億元與物業投資0.71億元提供相對穩定的經營性現金流與租金現金流，疊加其他業務9.85億元構成補充，這種組合在短期利潤率偏弱的環境中有助於穩定經營韌性。若後續結轉中高毛利項目佔比提升，加之孖展成本維持低位，淨利率有望在未來幾個季度呈現溫和抬升的趨勢。

分析師觀點

近期覆蓋公司並公開觀點的機構以看多為主，里昂證券多次發布研究報告強調公司銷售韌性並將其納入首選標的之一，並在最新觀點中上調目標價至5.50港元；多家賣方機構在跟蹤報告中維持積極評級，主要依據包括核心城市的供貨能力、廣州及一線城市的銷售回暖、經營性現金流與財務安全墊的穩定性。本輪觀點集中於三點：其一，核心城市項目的持續去化為營收與回款提供確定性；其二，財務結構穩健、孖展成本較低的優勢有助於穿越周期；其三，潛在覈心資產注入預期與城市綜合體項目的推進，被視為股價的中期催化因素。綜合已披露的研究結論，看多觀點佔優，市場更關注公司在下半年結轉與利潤結構的邊際改善路徑以及現金流穩健性的延續性。