本季度信息

康橋悅生活（股票代碼：02205）公告顯示，截至2026年6月30日止六個月，實現營收約人民幣4.70億元，按年增長3.2%。經調整淨利潤約人民幣0.29億元，按年下降13.9%。期內毛利率為22.6%，較上年同期提升1.0個百分點。經營活動產生的現金流量淨額約為2,770萬元。

成本結構方面，報告期內員工福利開支約9,800萬元，按年略有增長；銷售及營銷費用約290萬元，按年增長16.0%；行政開支約3,310萬元，按年增長51.8%，主要原因包括訴訟相關費用以及合規性成本相應增加。

業務分項

物業管理服務收入約3.80億元，按年增長7.4%，主要由於在管總建築面積穩步擴大。非業主增值服務收入約1,250萬元，按年下降20.6%，反映了上游房地產市場放緩造成的業務收縮。社區增值服務收入約4,540萬元，按年輕微下降0.2%。城市服務收入約3,200萬元，按年下降20.4%，主要由於集團主動退出了部分回款困難、盈利能力偏低的項目。

高管解讀

董事會主席戴衛:

「致各位股東： 感謝各位對康橋悅生活的發展一如既往地支持與信任。本人謹代表康橋悅生活董事（「董事」）會（「董事會」）欣然提呈本集團截至2026年6月30日止六個月（「報告期」）的中期業績。

2026年是「十五五」開局之年，物業服務首次被納入國家戰略框架與城市運營核心體系，政策紅利密集釋放，行業定位實現歷史性躍升，「品質優先」政策導向明確；然而，上游房地產仍處築底期，大量新房空置直接推高物業費收繳難度，市場端承壓明顯；在此背景下，行業從規模擴張轉向精益運營，項目「退場」常態化加速低效產能出清，競爭焦點從「拼規模」轉向「拼品質」。在此過程中，本集團始終錨定「黨建引領、服務為民」的初心；秉持「美好生活與智慧城市服務供應商」的定位，憑藉靈活的運營機制、區域深耕優勢和差異化服務能力，聚焦核心能力建設，在行業洗牌中實現穩健發展。

報告期內，本集團收入達約人民幣469.9百萬元，較2025年同期增長3.2%。毛利為約人民幣106.4百萬元，較2025年同期增長8.0%。毛利率為22.6%，較2025年同期增長1.0個百分點。

夯實核心主業，基礎服務穩健增長。 物業管理服務作為本集團的核心支柱業務，繼續發揮「壓艙石」作用。本集團堅持「質價對等、同價最優」的經營理念，通過服務標準化建設，將無形的物業服務轉化為可感知、可評價、可追蹤的價值，以優質服務贏得客戶信賴，持續鞏固在管規模與客戶黏性。在合同的服務要求上，本集團依託其分級服務體系檢驗標準，檢驗項目履約能力的切實提升成效。

上半年，本集團重點項目運營管控，堅持分類施策，精準發力。針對虧損項目，通過節能改造優化資源配置，制定扭虧方案，實現扭虧為盈；針對老舊項目，依託政策補助，投入專項資金進行整改，重點排查化解安全隱患，充分體現物業服務價值；針對高滿意度但利潤偏低的項目，通過數字化運營提升履約能力、聯動增值業務開源創收，實現利潤穩步提升。

堅持品質優先，優化項目結構。 面對行業增速放緩，本集團注重現金流安全與運營效益，建立內部經營評估決策機制，主動放棄部分盈利能力不佳或需要大額現金墊付項目，主動剝離低效虧損資產，集中資源投向重點區域與優質項目，實現「以質取勝」。

報告期內，本集團物業管理服務合約建築面積為約70.0百萬平方米，較2025年約68.3百萬平方米增長2.4%，其中來自第三方物業開發商的為約57.4百萬平方米，佔比82.0%；在管建築面積為約47.9百萬平方米，較2025年的約46.2百萬平方米增長3.7%，其中來自第三方物業開發商的為約37.5百萬平方米，佔比78.2%。本集團在管面積中來自第三方開發商的比例持續保持行業前列，高度市場化的業務結構在行業調整期彰顯出較強的抗風險能力。

強化區域深耕，推進戰略佈局。 本集團在深耕河南大本營的基礎上，持續拓展杭州、無錫、西安、青島等重點區域的高能級城市，提升重點城市項目密度，逐步豐富住宅、商寫、產業園、城市服務及文旅等多業態佈局，區域競爭力和產業鏈協同能力穩步提升。青島地鐵創新產業園的「招商+運營+物管」模式，通過深度融入軌道交通產業集群，吸引青鐵諾麗、東湖綠能、新風光等優質企業入駐，形成產業集聚效應，為本集團業務模式創新奠定堅實基礎。

上半年，本集團新拓瞭如杭州康隆金座、圓通速遞麗水轉運中心、漯河投資集團產業綜合服務港等一批優質產業園、商業及住宅項目。多元業態互通互聯，相互賦能，顯著增強客戶黏性與區域競爭力。

擁抱數智化，推進降本增效。 本集團依託互聯網、物聯網、大數據、雲計算、人工智能等技術，打造「康雲優家」線上服務平台、「數據指揮艙」以及「設施設備管理平台」，實現了對物業設施的智能管理和對客服服務的高效回應。同時，本集團審慎穩妥推進境外市場及人工智能相關合作，探索「服務+科技」雙輪驅動的新增長空間。

上半年，本公司加快數智科技建設步伐，通過重塑各項業務的服務流程，深化人工智能等數智技術與物業服務各場景的融合： • 通過人與機器人的協同作業，實現降本提質、業主滿意度提升的多重目標； • 通過人與智能體的協同，釋放管家精力，使其聚焦業主關係維護與社區服務創新； • 通過物聯網人工智能與智能體助力品質檢驗，建立自動派單及效果檢驗的完整閉環，加快回應時效。

截至報告期末，本集團已經取得向國家版權局登記的電腦軟件著作權78項，並再次通過了27001信息安全管理體系認證。

風險防控與公司治理。 本集團也坦誠正視當前所面臨的各種挑戰。於本期之前，本集團全資附屬公司康橋悅生活服務集團有限公司涉及一項與銀行貸款相關的訴訟，經二審民事判決後，該附屬公司被認定須承擔相應的償付責任，約人民幣473.7百萬元的債務及相應利息對本集團財務狀況造成暫時性衝擊，當中約人民幣214.5百萬元已被執行並扣劃。基於管理層之估計，截至2026年6月30日，剩餘負債為約人民幣550.2百萬元，該等負債已於中期財務資料中確認為訴訟撥備。

與此同時，本集團深知穩健發展離不開完善的內部控制與公司治理體系。上半年，本集團全面檢視並強化內部控制體系，嚴格規範對外擔保、資金管理及關連交易等關鍵環節，確保合規經營防線牢固。本集團亦積極推進人才梯隊建設與組織能力升級，同時完善公司祕書及投資者關係等治理架構，為本集團的長遠穩健發展築牢根基。

儘管本集團已於2026年8月29日收到最高人民法院駁回再審申請的民事裁定，但本集團認為二審民事判決的相關認定與該事項的實際情況存在出入。本集團正與其中國法律顧問討論康橋悅生活服務集團有限公司根據適用中國法律及法規可採取的任何進一步行動，包括可能在法定期限內向河南省有管轄權的人民檢察院申請民事檢察監督。

凝心聚力，篤行致遠。 上半年，本集團在黨建引領下夯實服務基礎，品牌價值再次提升；數字科技賦能下，經營業績提質增效；組織團隊聚力下，服務品質溢價增值。下半年，本集團將繼續堅持「黨建立根、品質為本、科技驅動」的發展路徑，堅守以「持續提供優質服務」的初心不變，應對萬變的市場；堅定「員工滿意、客戶滿意、股東滿意和社會滿意」四個滿意不變，不斷砥礪奮進、穩步前行。

本集團堅信「道阻且長，行則將至；數智賦能，實幹致遠」。堅持以客戶為中心、以品質為根本、以合規為基石，充分發揮本集團的市場化優勢與經營韌性，能夠穿越周期，為股東創造應有的價值。