作者：Spencer Jakab

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箱子裏裝的是什麼？如今，許多人在談論那些像城市一樣消耗電力的巨大、無標識建築，但只有部分建築引起了關注。

價值數十億美元的數據中心對於AI的蓬勃發展至關重要，您可能正在通過債券基金或持有「超大規模企業」如微軟、Meta、Alphabet和亞馬遜的股票間接資助它們。

您還可以通過房地產投資信託（REITs）直接投資數據中心，但兩大主要公司的股份今年都下跌了。這是因為這些信託擁有的服務器銀行大多處理的是更為平常的計算任務，例如處理航班預訂、存儲您的自拍或使我的市場早間通訊成為可能。

投資者對不久前看似是未來一部分的投資缺乏熱情，這可能為如今AI熱潮的最終回報提供線索。全球第四大REIT數字房地產信託公司（Digital Realty）今天將公佈季度業績，規模更大的易昆尼克斯（Equinix）下週報告。

這兩家房東迅速擴張，但增加更多數據中心並不意味着為投資者帶來更大價值。例如，數字房地產信託公司今年的收入將近60億美元，較十年前加入標準普爾500指數時的18億美元大幅增長。它的入住率高，未來開發位置優越。

但維持和擴展這些設施消耗了大量現金，因此它不斷髮行股份和借款。其每股運營資金在過去十年中在通貨膨脹調整後沒有變化。

為什麼不將更多租金再投資呢？REITs是通過實體，免交企業所得稅，但必須分配約90%的收入。儘管如此，數字房地產信託公司的2.8%股息收益率仍顯得微不足道，而易昆尼克斯的股息收益率僅為2.3%。根據FactSet的數據，它們投資資本的五年平均回報率只有2.4%和2.5%。

這兩家公司都與AI有一定的接觸，但純粹的AI數據中心在熱門程度上是截然不同的。這並不意味着它們的財務未來會更加美好。它們同樣需要不斷升級芯片和服務器以及續租。成為房東成本高昂。

至少這些公開上市的REITs已經獲得了正的回報。諮詢公司貝恩估計，五年內AI收入必須達到驚人的2萬億美元，才能證明當前AI基礎設施投資的合理性——這一數據是目前所有訂閱軟件收入的五倍以上。

如今的建築熱潮對所有投資者均有影響，因為它已吸走了市場的流動性。高盛表示，僅超大規模企業就佔據了標準普爾500指數資本支出的27%，其支出預計明年將增長超過20%。

如果它們的回報率與當前數據中心REITs相似，那麼這將在未來數年內對市場造成壓力。

（完）