摘要

中國海外發展ADR將於2026年04月29日（美股盤後）發布最新季度財報，市場關注營收與利潤表現及結算結構對毛利率與淨利率的影響。

市場預測

目前市場一致預期與公司對本季度營收、毛利率、淨利潤或淨利率、調整後每股收益的具體預測尚未公開，管理層亦未在上季度披露針對本季度的明確指引。核心業務仍由物業發展驅動，上季度物業發展收入為1567.74億，佔比93.27%，結算結構穩定。現有業務中，銷售動能的延續最受關注：2026年01月至03月公司實現人民幣515.20億元合約銷售額，按年增長11.00%，為本季度營收與結算提供訂單支撐。

上季度回顧

上季度公司實現營收1680.89億，毛利率14.03%，歸屬母公司淨利潤20.46億，淨利率4.82%，淨利潤按月變動為0.00%，調整後每股收益未披露，按年數據未提供。業務結構方面，營收以物業發展為主，佔比93.27%，其他經營與商辦運營分別貢獻82.84億與72.00億，內部抵銷為-41.69億。結合銷售指標，公司在2026年03月錄得人民幣285.78億元合約銷售金額，按年增長34.80%，2026年01月至03月累計合約銷售人民幣515.20億元，按年增長11.00%，顯示訂單與去化延續對後續結算的支撐。

本季度展望

結算節奏與銷售回款

本季度的一個關鍵觀察點是合同銷售到結算收入的轉換效率。公司在2026年01月至03月錄得人民幣515.20億元合約銷售，按年提升11.00%，其中2026年03月單月銷售人民幣285.78億元，按年提升34.80%，為季度內的結算規模與現金迴流提供有力支撐。隨着去年以來項目結構的優化與一線與強二線城市項目佔比提升，銷售回款質量與節奏更具確定性，有助於維持賬面現金的穩定，支撐拿地與施工節奏的平衡。若銷售回款延續穩定，本季度結算體量與現金流將對利潤表與資產負債表形成正向作用，緩解短期成本與費用端壓力。

毛利率與淨利率的走向

上季度毛利率為14.03%，淨利率為4.82%，反映結算項目的結構與費用控制的效果。本季度的利潤率走向取決於結算項目的地域與產品結構、建安成本的變動與費用管控能力，銷售端的提速則為毛利率改善提供可能。市場機構普遍對利潤率的穩中趨好持開放態度，有觀點認為在更現實的增長假設與溫和的利潤率反彈下，利潤指標將更具韌性。若一線與強二線城市的高毛利項目結算佔比提高，同時營銷費用與孖展成本保持可控，毛利率有望保持平穩或小幅改善；淨利率在費用端收斂的前提下亦有望維持在相近區間，但仍需要觀察本季度的費用投放與優惠促銷對利潤率的影響。

商辦運營與其他經營的現金流價值

上季度商業物業運營收入為72.00億，其他經營收入為82.84億，兩項合計在營收中佔比約9.21%，對現金流與利潤的穩定具有積極意義。商辦運營的租金與物業管理現金流相對平滑，可對開發業務的周期性波動形成一定緩衝；在銷售與結算節奏改善的同時，商辦運營與其他經營板塊通過穩定的經營性現金流增強整體資金的安全墊。若租約續簽率與出租率維持在合理水平，且運營效率提升，本季度這兩項業務對利潤表與現金流表的結構性優化作用有望延續。

分析師觀點

在統計期內披露觀點的機構以看多為主，看多佔比顯著更高。多家機構維持「買入/跑贏大市」評級，並給予明確的估值錨：有機構重申對中國海外發展的「買入」評級，目標價為26.50港元，判斷依據集中在財務穩健與銷售恢復的組合，以及結算結構的相對穩定；另有機構給予「買入」評級並提供核心盈利測算框架，預計2023年至2025年歸母核心淨利潤為250.00億、267.00億與312.00億，對盈利的中期恢復持謹慎樂觀態度；同時亦有機構維持「跑贏大市」評級並下調目標價至25.41港元，理由是更現實的增長假設與對利潤率溫和反彈的把握，體現對利潤質量改善的關注。綜合這些觀點，本季度機構側重於觀察銷售到結算的轉換效率、費用端控制與結算結構對毛利率與淨利率的邊際影響，整體判斷趨於看多，關注點更集中在盈利質量的修復而非單純的規模擴張。