摘要

華潤萬象生活將於2026年08月28日盤後披露截至2026年06月30日止中期業績，市場關注購物中心運營收益與派息延續性。

市場預測

市場當前缺乏針對本季度的明細一致預期與管理層分項指引，部分機構判斷上半年利潤有望實現雙位數增長，但未見明確披露到營收、毛利率、淨利潤或淨利率、調整後每股收益等四項具體預測及按年口徑數據，故本節不展示相應預測指標；若公司在2026年08月28日會議後發布指引，屆時方可據此更新。 公司現階段的主營業務亮點體現在規模化的商業與物業雙航道協同，組合擴張與精細化運營並進，預計在維持較高出租率與穩健現金流的基礎上對本期表現形成支撐。 發展前景最大的現有業務亮點集中在大會員生態與零售協同：生態圈業務收入為2.69億，2025年大會員經營實現扭虧為盈，年末會員總量達8,300.00萬，按年增長36.00%，萬象星發分總額13.10億元，按年增長27.20%，顯示用戶規模與積分交易雙輪驅動的增長韌性。

上季度回顧

公司上期實現營收180.22億，按年增長5.10%；毛利率34.12%；歸屬於母公司股東的淨利潤9.69億，淨利率20.41%；調整後每股收益暫無披露。 上期業務結構維持穩健：物業管理收入108.47億，商業管理收入69.06億，生態圈業務收入2.69億，淨利潤按月變動0.00。 基於主營結構，公司以商業與物業雙引擎為收入底盤，其中商業管理板塊伴隨新項目投運與租金優化對利潤彈性貢獻較為明顯，同時公司全年營收按年增長5.10%為結構優化提供空間。

本季度展望

購物中心運營與租金趨勢

預計購物中心運營仍是本期收入與利潤的關鍵抓手。近期無錫萬象城西區投運與莆田萬象匯開業，項目端新增供給疊加較高開業率有望帶來穩定的租金與管理費流水，這將對商業管理收入產生直接增量。部分機構提到寫字樓租金承壓與增值服務節奏放緩的情形，短期或對辦公相關收入構成擾動，但購物中心租金的穩健性與組合中高端業態佔比提升，預計可對沖辦公子板塊波動。考慮到公司在開業後早期以招商結構優化、人流導入與運營效率提升為重點，本期關注新增項目的出租率與單位面積產出提升路徑，若旺季活動與會員體系引流成效顯現，租金按年改善的可持續性將增強。

物業管理與城市空間服務

物業管理板塊收入108.47億，作為收入體量最大的板塊，具備強現金回收與可預見性，對穩定本期經營性現金流至關重要。機構觀點顯示，公司在年度維度的合同增量與淨利潤目標維持穩健，有助於維持費用率與盈利質量的平衡，進而對整體毛利率提供支撐。從費用結構看，若人工與能源成本受控，同時通過科技賦能提升巡檢、工單、客服等環節效率，本期板塊毛利水平存在穩中有升的條件。城市空間服務拓展亦是看點，若本期新增中標項目按期落地，將帶來在管面積與服務密度的提升，配合標準化與數字化工具的推廣，預計費用端的規模效應將繼續釋放至淨利端。

大會員生態與自營零售協同

生態圈業務雖以2.69億的收入體量較小，但增長動能明顯：2025年會員總量達8,300.00萬，按年增長36.00%，萬象星發分總額13.10億元，按年增長27.20%，顯示積分運營與跨業態聯動持續活躍。本期重點關注會員導流至商業場景的轉化效率，包括積分換購與商戶聯名活動的拉新復購效果，以及基於數據資產的精準營銷對租金與商戶銷售的反饋。公司自營美妝品牌MIXC BEAUTY已在多城亮相，若與購物中心主力租戶及會員權益形成閉環，有望提升坪效與租金議價能力，為商業管理板塊帶來邊際增厚；同時，該零售嘗試將檢驗公司在供應鏈、選品與場景化陳列方面的運營能力。若門店與會員數據的打通順利推進，預計本期生態圈業務對整體收入與利潤的貢獻將按月改善，並對商業管理主業產生協同提效。

現金分派與估值錨

派息政策是資本市場關注本期的核心變量之一。公司近年維持較高分派比例並曾實施特別股息，若本期繼續保持核心利潤高比例分派，將強化股東回報的確定性並對估值中樞形成支撐。結合部分機構對全年盈利增長約10.00%的判斷，若上半年盈利兌現併疊加派息延續，市場可能在結果公布後對現金流與股息收益率重新定價。需要關注的是，若辦公類資產租金弱勢延續或增值服務收入階段性放緩，利潤端的季節性波動可能影響派息預期的微調，但以商業與物業主業的穩定現金創造能力看，本期分派的可持續性仍具備較強參考價值。

分析師觀點

近期覆蓋的賣方機構以看多為主，佔比顯著領先。多家機構維持或給予積極評級：高盛維持「買入」並提示全年盈利增長約10.00%，看點在於購物中心組合擴張、租金穩健與城市空間服務推進；海通國際首次覆蓋給出「優於大市」，目標價45.00港元，強調商業航道毛利率提升與雙航道協同驅動利潤增長；中金公司維持「增持」，目標價48.00港元；華泰證券給出「買入」，目標價63.57港元。綜合這些觀點，機構側普遍認為，公司以商業管理與物業管理為核心的收入結構在當前周期具備較強抵禦波動能力，新增項目投運與精細化運營有望帶來租金與管理費的雙輪提效；與此同時，高分派政策為估值提供下限。看多邏輯的內在一致性在於：一是項目擴張與開業質量維持在較高水平，二是會員生態的導流與自營零售的嘗試為商業主業提供增量，三是現金流與分派穩定提升投資吸引力。謹慎因素主要集中在辦公租金與部分增值服務節奏，但基於購物中心主業的韌性與新增項目的落地，機構整體傾向於將其視為階段性擾動，維持對全年業績的積極判斷。