【管理層觀點】
COPT Defense Properties在2025年第二季度繼續保持強勁表現，實現了連續20個季度的FFO每股同比增長。管理層提高了2025年全年FFO每股、同物業現金NOI增長、租戶保留率和空置租賃的中點指導。2026年的國防預算被認爲是未來需求的主要驅動力，特別是通過Golden Dome計劃和擴展的情報和網絡安全資金。租賃結果顯示出顯著的勢頭，國防IT子市場的高保留率支持了新的定製開發機會和持續的資本部署。

【未來展望】
管理層預計2023年至2026年間FFO每股年複合增長率爲4%。未來計劃包括在國防預算增加的背景下，繼續開發新的租賃和投資機會，特別是在國防IT領域。

【財務業績】
FFO每股爲$0.68，比指導中點高出$0.02，同比增長6.3%。同物業現金NOI同比增長2.2%，上半年增長4.6%。與預期相比，業績超出指導中點，主要由於租賃收入提前實現和運營費用低於預期。

【問答摘要】
問題1：您正在與租戶進行多項定製開發談判，能否詳細說明您正在考慮哪些子市場？這些討論的趨勢如何？
回答：我們正在與阿拉巴馬州和BWI走廊的幾個地點進行談判，目標是8.5%的現金收益率。預計下半年會有好消息。

問題2：立法通過後，您是否感受到租戶擴展的樂觀情緒？
回答：選舉後我們感受到樂觀情緒增加，雖然立法通過後沒有明顯變化，但展望仍然非常積極。

問題3：您如何預計Big Beautiful Bill會直接影響您？是否會帶來更多的空置租賃或投資機會？
回答：Big Beautiful Bill爲Golden Dome計劃提供了預付款，我們預計在Redstone Gateway會有任務擴展。雖然沒有具體的數學公式，但過去的趨勢表明預算增加會帶來租賃機會。

問題4：關於您計劃發行的$400百萬債券，您認爲今天可以發行的利率是多少？
回答：目前十年期債券的利差約爲140個基點，五年期約爲115到120個基點。

問題5：您提到的定製開發機會是否與Golden Dome或Space Command有關？
回答：目前沒有涉及這些計劃，但市場預計Space Command的宣佈即將到來，這可能是一個額外的機會。

問題6：當前租賃環境如何？在哪些市場或租戶行業需求較強或較弱？
回答：租賃環境仍然樂觀，特別是在MVP 400項目上，我們看到需求增加。

問題7：關於Des Moines土地項目的電力採購有何更新？
回答：我們仍在與電力公司合作，預計需要四年才能獲得新容量。

問題8：隨着空置租賃和保留率的提高，空間可用性是否會成爲租戶的挑戰？
回答：隨着佔用率的提高，我們正在開發新的庫存建築以滿足需求。

問題9：是否有計劃測試資本市場以出售資產？
回答：我們希望出售資產，但目前利率環境不利於實現股東價值。

【情緒分析】
分析師和管理層的語氣總體積極，展望樂觀。管理層對未來的增長機會充滿信心，特別是在國防預算增加的背景下。

【季度對比】
| 指標 | 2025年Q2 | 2025年Q1 | 2024年Q2 |
| --- | --- | --- | --- |
| FFO每股 | $0.68 | $0.66 | $0.64 |
| 同物業現金NOI增長 | 2.2% | 2.4% | 1.8% |
| 租戶保留率 | 90% | 88% | 85% |

【風險與擔憂】
當前的利率環境可能影響資產出售的時機。國防預算的實施時間可能影響租賃活動的節奏。

【最終收穫】
COPT Defense Properties在2025年第二季度表現強勁，得益於國防預算的增加和高租戶保留率。管理層對未來的增長機會充滿信心，特別是在國防IT領域。儘管利率環境可能影響資產出售，但公司仍然專注於長期投資機會。