摘要

長實集團將於2026年03月19日（港股盤後）公布截至2025年12月31日止年度業績，市場聚焦資產處置後資本運用與股東回報路徑對新財季的影響。

市場預測

基於已獲取的工具數據，本季度的營收、毛利率、淨利潤或淨利率、調整後每股收益等量化預測口徑未被提供，市場一致預期更聚焦於英國電網資產處置完成後的資本回流與潛在回購路徑，缺乏可量化的按年預測數據，故本節不列示具體數值。 從主營結構看，上季度「Pub Operation」業務收入為人民幣125.24億元，佔比49.33%，體現出穩定現金流業務在收入結構中的核心地位。 當前發展前景較大的現有業務來自住宅開發銷售，上季度「物業銷售」實現收入人民幣73.63億元，受交付節奏與項目結構驅動，具備價格彈性與去化改善的潛在空間（按年數據未披露）。

上季度回顧

上季度長實集團實現營業收入約人民幣253.86億元，毛利率為49.61%，歸屬於母公司股東的淨利潤為人民幣31.51億元，淨利率為24.82%，調整後每股收益未披露（按年數據未披露）。 業務結構方面，「Pub Operation」收入人民幣125.24億元，佔比49.33%，「物業銷售」收入人民幣73.63億元，「物業租賃」收入人民幣29.37億元，「酒店和服務套房運營」收入人民幣21.80億元，「物業和項目管理」收入人民幣3.82億元，顯示出穩定類與周期類業務的組合支撐了利潤質量與現金流表現。 結合主營業務亮點，「物業銷售」與「物業租賃」共同貢獻人民幣102.99億元，住宅交付與租賃穩步修復的組合，為現金流與利潤率提供了結構性支撐（按年數據未披露）。

本季度展望（含主要觀點的分析內容）

資產處置後的資本回流與回購預期

英國配電商UK Power Networks股權出售協議達成後，長實集團對應收回的現金與一次性會計收益有望在年報中呈現為資本實力的顯著增強。市場機構指出，交易淨得款項約為222.00億港幣、一次性收益約為84.00億港幣，若配合近期從英國鐵路合資企業回收的約20.00億港幣現金，年內資產負債表可能接近淨現金狀態。處置完成意味着穩定資產對利潤的持續貢獻將有所削減，但由此換取的財務靈活性將提升，圍繞股東回報的政策選擇變得更為豐富，包括常規派息與潛在股份回購方案。假如後續管理層在年報披露窗口明確資本配置優先級，市場對回購節奏的預期將進一步強化，股價定價中對每股盈利彈性與淨資產折讓修復的想象空間也將增大。結合機構的正面研判，資產變現轉化為「高質量現金」的進程，成為短期估值催化的重要變量。

香港住宅去化韌性與項目節奏

香港住宅市場在2025年已錄得3.30%的年度上漲，進入2026年，多家機構預計樓價溫和上行區間大致在3.00%至10.00%，在利率拐點與政策工具組合下，成交回暖與價格彈性形成共振。機構近期跟蹤顯示，人民幣階段性升值疊加香港作為替代性金融中心的吸引力回升，推動內地買家在2026年前兩個月購房數量按年增長91.00%，這對中高端與剛需盤的去化形成積極支撐。結合已披露信息，長實集團在香港的新盤與在售項目延續穩健，個別項目近期價單上調約5.00%，顯示對優質地段與產品力的定價信心；另有大型項目推出獲得較好反響，階段性去化率有望繼續維持合理水平。更重要的是，現金迴流後公司具備把握周期窗口的拿地與再投資能力，在價格彈性尚存的背景下，經營現金流與土地儲備之間的平衡也更為從容。若年報披露對在手項目、交付周期與銷售策略有進一步明確，市場對本季度與後續季度的銷售目標與回款節奏將形成更一致的預期。

核心投資物業與寫字樓租賃修復

在寫字樓與商業物業方面，機構觀點普遍認為香港核心區的租賃市場正在分化修復，高端零售與中環寫字樓相對更具韌性。市場觀察到公司位於核心地段的寫字樓新項目租務表現有所改善，帶動投資物業現金流的可見度提升。地緣與宏觀格局下，部分跨境資金與企業經營活動對香港辦公需求迴流，疊加人才與資本吸引政策的延續，優質資產的出租率與租金議價能力有望修復。寫字樓租賃的改善對本季度利潤表貢獻有限卻對未來幾個季度的租金收入形成正向牽引，更關鍵的是，資產淨值與資本化率的邊際改善可能對估值折讓率的收斂產生幫助。若後續管理層對存量投資物業進行結構優化或輕資產改造，資本化效率的提升與現金回報穩定性將進一步強化。

穩定類業務與利潤質量權衡

從上季度數據看，「Pub Operation」作為收入佔比最高的板塊（49.33%），對集團的現金流穩定與利潤率結構具有重要作用。隨着UKPN交易的逐步落地，該板塊的外延將出現重估，短期利潤表中的一次性收益將抬升淨利潤，但經常性利潤的貢獻需要由高毛利的開發銷售與穩定的租賃收入共同補位。結構上看，開發銷售能夠提供較強的毛利彈性，但其現金流與利潤確認節奏受項目交付影響；而租賃與酒店服務業務雖收入體量較小，卻對現金流與利潤的波動性有良好緩衝。管理層若通過回購與派息平衡股東回報，同時保持對住宅開發的紀律性投入和對租賃資產的穩步運營，利潤質量與估值可望在「穩定—增長」的區間更好平衡。市場對這一權衡過程的關注度較高，預計將在年報披露與後續管理層溝通中獲得更多細節。

資金成本、匯率與需求側變量

資金成本方面，香港利率與外部利率周期的聯動仍然存在，回落的節奏與幅度決定了按揭與企業孖展成本的邊際改善速度。需求側上，人民幣匯率的階段性走強提升了內地買家的購買力與配置意願，配合香港本地的低稅制與政策友好度，住宅與寫字樓需求的邊際改善在交易數據中已經有所體現。若交易層面與金融條件繼續改善，對開發銷售的去化與投資物業的出租率都將起到助推作用。結合本季度市場情緒與潛在資金迴流，預計銷售端的價格與折扣策略將根據去化節奏靈活調整，從而在收入與毛利之間取得動態平衡。總體而言，孖展環境與匯率變量提供了溫和改善的外部條件，有利於集團在新財季保持穩健的經營韌性。

分析師觀點

基於已收集的機構觀點，看多佔比明顯高於看空，多家國際與本地機構對公司在資產處置後的資本配置與股東回報路徑持積極判斷。摩根士丹利維持對公司的正面觀點並給出目標價57.00港元，認為以105.00億英鎊出售英國電網資產的交易對淨現金與回購彈性構成直接催化，預計淨得款項約222.00億港幣、一次性收益約84.00億港幣，若結合項目去化與寫字樓租務改善，股價在公告至披露窗口的區間內具備上修空間。花旗將公司評級上調至「買入」，目標價54.55港元，強調出售英國基礎設施資產展現了公司「低買—穩持—高賣」的投資與退出能力，並重視香港發展物業在周期回暖中的再投資窗口，同時注意到個別在售項目價單上調約5.00%，對定價能力與利潤率形成支撐。瑞銀亦指出，本次資產出售為未來股份回購與股利政策提供「彈藥」，若年報明確資本配置優先級，市場將更快把回購預期計入估值。綜合多家觀點，當前偏多陣營的核心邏輯集中於三點：一是現金迴流與潛在回購提升每股指標的彈性；二是香港住宅與核心寫字樓需求邊際改善有助於維持收入與現金流的穩定增長；三是管理層在周期拐點期對投資節奏與風險敞口的控制能力獲得驗證。整體而言，看多觀點在數量與論證強度上佔優，本季度的關注重點從利潤的「量」轉向資本效率與股東回報的「質」，年報披露有望成為催化劑之一。