【管理層觀點】
同物業淨營業收入增長超過7%，基礎租金貢獻4.5%，得益於改善的租賃情況、較高的回收率、加速的租金開始時間和有利的破產解決方案。租賃和開始佔用率環比增加40個基點，租賃到開始佔用率差距爲260個基點，代表3800萬美元的簽約未開業租賃管道。新租賃和續租租賃的現金租金差距達到10%，GAAP租金差距接近20%，反映了大多數協議中的嵌入式合同租金步驟。資本部署方面，年初至今已部署超過6億美元，包括在加州橙縣收購了五個物業的研發組合，價值3.57億美元，租賃率爲97%，總面積超過60萬平方英尺。正在執行5億美元的活躍開發管道，項目回報率超過9%，年初至今啓動了近5000萬美元的新項目，主要投資於新開發項目。發行了4億美元的七年期債券，票面利率爲5%，預籌11月的無擔保債券到期，保持穆迪和標普的A信用評級，槓桿率保持在5.0x-5.5x目標範圍內。

【未來展望】
提高了2025年全年同物業淨營業收入增長預測至4.5%-5%（中點上升115個基點），NAREIT FFO每股增長0.06美元（全年增長超過7%），核心運營每股收益增長0.05美元（增長超過6%），全年信用損失指導收緊至75-85個基點。保持7500萬美元的銷售指導，主要是一個單一的雜貨店中心，資本化率爲5.5%，包括額外的非戰略資產。接近滿額的15億美元信貸設施和1億美元未結算的股權將在下半年結算，爲管道和收購資金提供持續的靈活性。由於破產結果的明確，信用損失假設下調，超過90天的應收賬款處於歷史低點。

【財務業績】
同物業淨營業收入增長超過7%，基礎租金貢獻4.5%。租賃和開始佔用率環比增加40個基點，租賃到開始佔用率差距爲260個基點，代表3800萬美元的簽約未開業租賃管道。新租賃和續租租賃的現金租金差距達到10%，GAAP租金差距接近20%。資本部署方面，年初至今已部署超過6億美元，包括在加州橙縣收購了五個物業的研發組合，價值3.57億美元，租賃率爲97%，總面積超過60萬平方英尺。發行了4億美元的七年期債券，票面利率爲5%，預籌11月的無擔保債券到期，保持穆迪和標普的A信用評級，槓桿率保持在5.0x-5.5x目標範圍內。

【問答摘要】
問題1：同物業淨營業收入增長的各個組成部分在下半年會如何貢獻？（此處換行）
回答：基礎租金將繼續是最大的貢獻者，但信用損失元素將在下半年有所偏向。我們現在更確定Party City、Joanne和Rite Aid的破產搬遷將在下半年發生。不可收回租賃收入在上半年非常低，預計下半年會略高於歷史水平，但仍低於歷史平均水平。第二季度有一些百分比租金從第一季度轉移到第二季度，還有一些其他收入，這些都是不均勻的項目。最後，我們的年度對賬過程超出了預期，增加了我們的回收率。

問題2：同物業淨營業收入增長算法的變化是什麼？（此處換行）
回答：我們繼續看到開始佔用率的持續跑道。雖然我們處於租賃百分比的峯值水平，但尚未達到開始佔用的峯值水平，這使我們對下半年和2026年的增長機會充滿信心。重新開發項目對同物業淨營業收入增長率有積極影響，預計2025年將超過100個基點，2026年可能會重複這一影響。

問題3：南加州收購的競爭情況如何？（此處換行）
回答：這是一個真正的非市場機會，賣方是一個擁有這些物業的家族，他們選擇我們是因爲我們的貨幣質量、運營質量和未來開發機會。UPREIT交易對他們的稅收選擇性很重要，我們的運營質量確保這些購物中心未來的最佳狀態。

問題4：開發機會的前景如何？（此處換行）
回答：我們繼續看到一流雜貨商在我們市場上擴展的強烈承諾。我們預計今年將啓動至少2.5億美元的項目，主要是新開發項目，預計收益率在7%以上。

問題5：費用回收率的可持續性如何？（此處換行）
回答：第二季度的費用回收率有一些一次性因素，預計未來會下降約100個基點，但平均在位佔用率的提高推動了回收率的增加。

問題6：南加州收購的未來開發或收購機會是什麼？（此處換行）
回答：我們沒有能力在該總體規劃社區內進行更多收購，因爲我們已經購買了所有現有資產。未來的開發機會主要在住宅方面，但我們預計未來會有零售開發的潛力，並已進行積極對話。

問題7：小型商鋪租戶的健康狀況如何？（此處換行）
回答：小型商鋪租戶的健康狀況非常強勁，銷售額上升，租賃管道保持強勁。租戶對關稅的反饋積極，他們是經驗豐富的運營商，能夠靈活應對不確定時期。

問題8：信用損失假設的變化是什麼？（此處換行）
回答：破產結果的明確使我們能夠降低信用損失預期。我們現在知道哪些商店會失去，哪些不會，以及時間安排，這種確定性使我們能夠降低預期。

問題9：租賃成本的彈性如何變化？（此處換行）
回答：供應有限，租戶知道這一點，他們繼續投資於業務，尋找其他方法來消除成本，以便能夠承擔更高的租賃成本。我們繼續看到強勁的合同租金步驟和租賃到期時的租金差距。

問題10：未來幾年開發和重新開發投資的比例如何變化？（此處換行）
回答：我們繼續在新開發項目中取得成功，預計未來幾年大部分投資將來自新開發項目。

問題11：出售指導的資產是什麼類型？（此處換行）
回答：主要是一個增長潛力較低的雜貨店中心，資本化率爲5.5%，以及一些非戰略資產。

問題12：收購環境的變化是什麼？（此處換行）
回答：需求增加使一些賣家出來測試市場，我們看到市場上的資產數量有所增加，但我們不需要收購來實現增長目標。

【情緒分析】
分析師和管理層的語氣積極，強調了公司的強勁業績和未來增長機會。管理層對收購和開發項目充滿信心，分析師對公司的運營表現表示讚賞。

【季度對比】
| 關鍵指標 | 2025年Q2 | 2025年Q1 |
| --- | --- | --- |
| 同物業淨營業收入增長 | 7% | 6% |
| 基礎租金貢獻 | 4.5% | 4% |
| 租賃和開始佔用率 | 增加40個基點 | 增加30個基點 |
| 資本部署 | 6億美元 | 5億美元 |
| 開發管道 | 5億美元 | 4.5億美元 |
| 發行債券 | 4億美元 | 無 |

【風險與擔憂】
儘管業績強勁，但仍存在一些風險和擔憂，包括未來的信用損失、租賃成本的彈性以及市場環境的變化。管理層對這些風險進行了詳細分析，並採取了相應的措施來應對。

【最終收穫】
Regency Centers在2025財年第二季度表現出色，得益於強勁的租賃活動、成功的收購和有效的資本部署。管理層對未來充滿信心，預計將繼續推動公司的增長。儘管存在一些風險和擔憂，但公司採取了積極的措施來應對這些挑戰，確保未來的穩定和增長。