摘要

綠城服務將於2026年08月21日盤後披露截至2026年06月30日止中期業績，市場關注提質增效與回購對利潤與現金流的邊際影響。

市場預測

由於工具未返回「本季度預測」與「上季度對本季度的指引」，且近期未見公開一致預期數據，因此本季度的營收、毛利率、淨利潤或淨利率、調整後每股收益及其按年預測暫缺，後續以公司正式披露為準。 公司目前主營業務亮點：物業服務體量大且續約黏性高，2025年收入人民幣136.44億元，按年增長10.00%，費用與組織效率持續優化，有望延續穩健現金回籠與利潤修復路徑。 發展前景較大的現有業務：圍繞生活服務與城市服務延伸的「社區生活服務」板塊，2025年收入人民幣27.15億元，按年增長0.60%，在存量精細化經營、客單價提升與服務滲透率提高的共同作用下，盈利彈性與現金創造能力具備改善空間。

上季度回顧

上季度營收未披露，毛利率15.33%，歸母淨利潤人民幣1.34億元（按月變動0.00%），淨利率2.71%，調整後每股收益未披露，按年數據工具未返回。 分業務結構看，上季度收入構成以物業服務為主，佔比71.35%；諮詢服務（含科技服務）佔比14.45%；社區生活服務（不含科技服務）佔比14.20%，結構穩定為利潤率修復提供基礎。 公司當前主營業務亮點：物業服務在2025年實現收入人民幣136.44億元，按年增長10.00%，帶動全年整體毛利率升至17.30%；園區/社區生活服務與諮詢服務收入基本持平，分別約人民幣27.15億元與27.64億元，按年+0.60%與+0.40%，但毛利率改善帶來更好質量增長。

本季度展望

提質增效的延續與利潤率韌性

公司已將經營重心聚焦至優質城市與優質項目，並持續推進組織下沉與流程精簡，這一經營思路在2025年推動整體毛利率提升至17.30%，利潤增速快於收入增速，為本期延續利潤率韌性奠定基礎。結合上一季度毛利率15.33%的即時截面，若結構優化繼續落地，費用率的邊際下降與低毛利項目的持續出清，有望對本期毛利率形成支撐。過去一年，公司強化回款考覈與應收管控，在經營性淨現金與應收相對增速的對比中展現一定質量改善，這將有助於費用資本化與壞賬成本的可控，從而穩定淨利率。由於公司重點深耕56個核心城市並優化增量項目准入，質量優先的策略將有助於盈利質量與現金轉化率的持續提升，為本期利潤表現提供安全邊際。

資本運作與每股指標的潛在改善

年內公司多次實施股份回購，2026年06月25日至06月29日合計回購約299.00萬股，耗資約1,173.66萬港元；進入07月，7月13日至7月21日合計多次回購單次約47.20萬股規模，單次耗資區間約164.52萬港元至198.24萬港元，並披露7月末庫存股進一步增加。持續的回購一方面在利潤穩定背景下對每股收益與每股淨資產構成支持，另一方面在股價波動區間內提供了二級市場的邊際需求，有助於縮小估值與基本面改善之間的錯配。本期董事會已安排於2026年08月21日審議中期業績與中期派息（如有），結合歷史派息與回購節奏，股東回報預期管理的延續有望增強市場對盈利與現金流穩定性的信心。公司同時授出長期激勵（如購股權），強化核心團隊的長期綁定，若配合精細化管理落地，將對費用效率與服務品質形成正反饋，利於中長期每股指標的穩步修復。

服務延伸與科技賦能的增長抓手

2025年諮詢服務（含科技服務）收入人民幣27.64億元，按年增長0.40%，社區生活服務收入人民幣27.15億元，按年增長0.60%，雖收入增速溫和，但兩大板塊毛利率改善與運營效率提升明顯，結構性價值正在釋放。管理層提出「加速推動物業服務向生活服務和城市服務轉型」，並聚焦優質客戶與優質項目，預計在精細化運營、數字化工具滲透、場景化增值服務擴容等方面產生複利效應，帶動存量盤活與增值服務滲透率提升。公司曾設定年度經營目標，強調拓展可持續的年飽和營收與打造千萬級項目梯隊，若在本期繼續推進項目結構優化、複製標杆項目打法，並以科技服務提升人效與客戶體驗，則有望在不大幅增加成本的前提下擴張收入曲線斜率並改善利潤質量。結合上一季度2.71%的淨利率水平，若本期在增值服務定價與供給質量上進一步優化，疊加管理半徑收縮帶來的協同，人均產出與單項目盈利能力具備提升空間。

分析師觀點

基於近六個月內可獲取的機構觀點，正面/看多為主，佔比接近100.00%；未見明確看空觀點公開披露。多家機構在覆盤公司2025年經營表現後維持正面判斷：開源證券認為公司營收與利潤穩健增長，毛利率與淨利率同步改善，在管面積維持雙位數增長，協同業務穩中有進，看好利潤修復延續；光大證券強調公司通過提質增效與嚴格的項目准入，盈利能力逐步改善，並提示關注各分部毛利率改善的可持續性與估值吸引力；中泰證券指出，物業主業韌性突出，2025年物業服務收入人民幣136.44億元，按年增長10.00%，園區/社區生活服務與諮詢服務收入基本持平但毛利率分別提升，整體盈利質量改善。綜合這些觀點，機構多從三條主線評估本季度前景：其一，質量優先的結構調整在上年已實現毛利率與核心經營利潤的同步改善，本期延續的確定性相對較強；其二，密集回購與潛在派息安排為每股指標與估值提供支撐，有望在財報期穩定市場預期；其三，生活服務與科技服務的滲透率提升疊加數字化降本提效，將在存量經營中釋放利潤彈性。總體而言，機構普遍看多公司的利潤修復與現金流穩定，並認為在估值處於合理區間的前提下，中報若印證毛利率與回款質量的改善，股價表現存在向基本面收斂的動力。