【管理層觀點】
PulteGroup在2025年第二季度面臨更具波動性的需求環境，通過調整土地支出和開工率以適應較軟的銷售節奏，同時保持強勁的毛利率和現金流。公司強調其在活躍成人市場的戰略優勢，該市場正在增長併產生最高的利潤率。

【未來展望】
管理層維持全年交付、平均銷售價格、社區數量和毛利率的指導範圍，預計2026年新Del Webb社區的推出將提升業績。

【財務業績】
第二季度淨新訂單同比下降7%，主要由於吸收速度下降13%，但平均社區數量增加6%部分抵消了這一影響。房屋銷售收入同比下降4%至43億美元，交付量下降6%至7,639套。

【問答摘要】
問題1：6月利率下降是否持續影響7月的需求？消費者信心的改善是否支持需求？
回答：6月末利率下降確實帶來了積極的消費者反應，增加了社區的流量和轉化率。7月的表現有些波動，但總體上我們對最近幾周的表現感到鼓舞。

問題2：建築成本和土地開發成本的趨勢如何？
回答：建築成本每平方英尺79美元，與去年和第一季度持平。土地開發方面，我們看到了一些機會，儘管尚未在季度結果中體現，但我們希望未來能從中受益。

問題3：爲何選擇與土地開發商而非土地銀行家合作？
回答：與土地開發商合作使我們獲得更好的價格執行和多樣化的風險配置。我們認爲這是一種更好的風險緩解工具，儘管會犧牲一些回報。

問題4：加拿大木材關稅可能翻倍對成本的影響？
回答：約20%-25%的木材來自加拿大，關稅翻倍將增加成本，但不會顯著影響整體成本。

問題5：第二季度毛利率的推動因素是什麼？
回答：產品和地理位置的不同組合推動了毛利率達到指導範圍的高端。激勵措施爲8.7%，略高於預期。

問題6：如何計劃在需求增強時增加市場份額？
回答：我們通過強大的土地儲備和高質量的社區來準備增加市場份額。我們控制的地塊數量增加，選擇權比例達到歷史最高。

問題7：活躍成人業務的利潤率如何與其他產品類型相比？
回答：活躍成人社區的利潤率比首次購房者高200個基點，比升級購房者高200個基點，是我們利潤率最高的產品。

問題8：建築成本是否有下降空間？
回答：我們在某些類別中看到價格下降，但也有其他類別的價格上漲。我們將繼續努力爭取最佳價格，以便將價值傳遞給消費者。

問題9：勞動力成本和可用性如何？
回答：勞動力可用性沒有變化，我們繼續吸引可用勞動力。成本假設與年初一致。

問題10：單戶出租房的市場動態如何？
回答：單戶出租房佔我們總量的3%-4%，新訂單有所放緩，但仍是我們業務的一小部分。

【情緒分析】
分析師和管理層的語氣總體積極，管理層對活躍成人市場的增長和土地儲備的強勁表現感到滿意。分析師對公司在波動市場中的表現表示讚賞。

【季度對比】
| 指標 | 2025年Q2 | 2024年Q2 |
| --- | --- | --- |
| 淨新訂單 | 7,083套 | 下降7% |
| 房屋銷售收入 | 43億美元 | 下降4% |
| 交付量 | 7,639套 | 下降6% |
| 平均銷售價格 | 559,000美元 | 增長2% |

【風險與擔憂】
1. 淨新訂單下降，吸收速度減緩。
2. 房屋銷售收入和交付量下降。
3. 加拿大木材關稅可能增加成本。

【最終收穫】
PulteGroup在2025年第二季度表現出色，儘管面臨需求波動和市場挑戰，但通過戰略調整和強大的土地儲備，保持了強勁的財務表現。活躍成人市場的增長和高利潤率爲公司提供了顯著的競爭優勢。管理層對未來的市場份額增長持樂觀態度，並計劃通過高質量的社區和產品組合來實現這一目標。