商業中國 北里
中房報記者 北里 北京報道
12月14日，五洲國際退市的消息還在各大股吧發酵：「退市了我們的股票咋辦」、 「就是個圈錢的大騙子五洲國際
12月8日上午九點，五洲國際正式從港交所退市。按2018年9月3日停牌算，根據港交所「連續停牌18個月的公司可對其進行摘牌」的上市新規，五洲國際本應在2020年3月3日被摘牌。期間，五洲國際提交了覆核除牌請求，港交所取消上市的決定就一直拖延至今。
上市覆核委員會就要求五洲國際退市給出了四個理由：第一，不論是在2020年3月2日前或於上市覆核委員會進行聆訊當日前，五洲國際均未達成所有復牌指引，亦無恢復買賣；第二，五洲國際重組及據此擬進行的相關交易仍存在衆多不確定因素；第三，五洲國際尋求延長的時限漫長，因而並非指引函件HKEX-GL95-18規定的短暫延長；第四，建議認購事項完成後，五洲國際現有公衆股東的股權受到重大攤薄，顯示五洲國際對公衆股東而言僅剩餘少許價值或實質價值。
這家企業曾享受過「高光「時刻。它是「江蘇省首家商業地產在港上市企業」，曾藉助資本的力量實現了規模的迅速壯大，足跡遍及全國60個城市，開發、運營管理項目一度多達80個。
甚至，連着它曾經的宏大目標也被按下了暫停鍵。這個目標是要成為領先的綜合商貿物流平台開發和運營商，為中國中小企業商戶提供有效的一站式綜合服務。
而這家企業的創始人舒策城也有很多標籤，「草根出身」、「勵志本尊」……，從他身上完全可以找到底層人設翻身樣本，讓普通人也敢做夢，而且夢想是有實現的可能性。舒策城曾做過木匠、賣過玩具，憑藉首個大型地產項目——無錫五洲國際工業博覽城正式踏入房地產行業。
事實上，為了不被退市，五洲國際下了很多功夫。
這還得從五洲國際2018年的那場債務危機開始說起。同年，該公司於2016年、2017年連續發行的3只公司債券集中到期，無力償還，出現違約。
於是，從2018年開始，五洲國際開始出售項目來獲得喘息機會。
2018年8月，3.5億元出售盱眙五洲國際全部股權、2019年轉讓瀋陽五洲所持撫順中合49.5%股權，以價價4000萬元出讓無錫惠山的房產等。
好的是終於可以舒一口氣，不好的是這種治標不治本的策略不能根本上改變債務狀況。
此外，他們又從投資基金上想辦法。2020年以來，公司先後將投資基金、無錫銀河城等資產用作抵償債務等。
總體來看，五洲國際的這本賬還是不太好看的。
從2013年上市之後，五洲國際的負債總額從114.37億元擴大至210.59億元，淨負債率從60%增至247.5%。
五洲國際究竟哪個環節出了問題？
一位投資人士表示，「債務暴雷，導致國內債券和海外債券人全部違約。」
所謂成也蕭何，敗也蕭何。上市後，五洲國際得以繼續擴張，但隨之而來的高槓杆也成為其後續發展的羈絆。
重要原因有兩個。第一，盲目擴張。五洲國際加快佈局全國的項目數量。據了解，五洲國際上市後在全國開發運營了20個商貿物流產業園。截至2017年，公司總建築面積增長至1200萬平方米，在27個城市開發運營42個項目，佈局華東、華北、東北、西南、華中和中原等區域。
殊不知，擴張是需要大量資金的。截至2017年年底，其現金僅有18.38億元，而其2018年需要即期償還的債務達32.4億元。截至2020年6月，公司計息銀行及其他借貸、優先及可換股票據總額分別為31億元及60億元。其中，計息銀行及其他借貸中，約26億元須1年內償還；優先票據及相關債權約34億元須1年內償還。2017-2019年，公司分別虧損5.18億元、42.16億元和27.66億元。今年上半年，公司錄得收入5.14億元，虧損達6.41億元。
第二，三四線（城市）商業綜合體不好做。通過五洲國際的案例得出了一個結論，大型商業綜合體不好做，尤其是在三四線城市。
一位業內人士表示，五洲國際旗下地產項目大都是商貿物業和商業綜合體項目，資金沉澱大，回報周期。且這些項目分佈在無錫、鹽城、淮安、南通、江陰、宜興、大理、保山、襄陽等存量地產去化能力弱的三四線城市。
在上述業內人士看來，商業綜合體為代表的商業地產不好做，要具備系統、資金、團隊、技術，要有產品力、運營力和創新力。
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責任編輯：陳悠然 SF104