隨着房地產政策組合拳發力，在市場預期和情緒明顯扭轉之下，10月的廣州樓市迎來了超預期的熱潮。廣州市住房和城鄉建設局公布的數據顯示，新政實施以來（9月30日至10月21日），廣州房地產市場成交量明顯增加，全市一手住宅認購量超7000套，比9月全月網籤量增長48.7%。從各項目現場來看，排隊看房、快速認購、超額達標等場景再現。

　　其中，廣州南站ICC·峻鑾營銷中心近期訪客絡繹不絕，到訪激增300%。值得一提的是，其成交客戶中來自香港的置業人士比例近七成。為何項目能吸引如此多香港客戶購買？整個市場的熱度是否還能持續下去？日前，新鴻基地產負責華南區的總經理黎祥掀表示，對廣州的發展非常有信心，同時他也透露了廣州南站ICC項目的最新進展，其首期商場及寫字樓將於2026年分期落成。

　　新鴻基地產負責華南區的總經理黎祥掀接受媒體採訪。

　　市場走向：

　　受束縛購買力正慢慢釋放市場信心是關鍵

　　對於當前的市場熱度以及接下來樓市的走向，黎祥掀表示，相比幾個月前市場的平靜狀態，目前明顯感覺到市場信心好了很多。以新鴻基地產廣州南站ICC·峻鑾為例，看房的人都翻了3倍，大部分都是自來客。當下的市場，信心是最重要的。從多年的市場經驗來看，一般信心最好的時候，就是買房的時間點。市場需求和消費力是存在的，但不管是房地產還是其他行業，消費力的釋放還是需要時間去推動的。比如，目前股票市場響應是最快的，因為一買一賣很快。在股票市場獲取收益後，資金可能會分散投資，其中，固定資產就是不錯的選擇。

　　可以看到，此次在政策組合拳的合力作用之下，客戶的觀望程度大大減輕，對整個市場信心的改善作用明顯。至於市場的熱度能否持續，黎祥掀表示，未來可能還會看到不同的政策支持經濟發展。在解除了購買限制，降低首付門檻、房貸利率等購房成本的情況下，會釋放更多購買力與需求；在市場有信心的情況下，相信這些購房者會逐步增加。至於後續市場，黎祥掀表示希望政府及各個相關部門可以持續支持整個市場，不僅僅是房地產市場，還有其他行業，以推動整個消費市場，帶動經濟發展。

　　廣州南站ICC·峻鑾會所。

　　利率差和低首付拉升了南站物業對港客吸引力

　　值得關注的是，近期廣州南站ICC·峻鑾的香港客戶佔比又進一步提升，接近七成的高比例，在廣州市場較為少見。對此，黎祥掀表示，峻鑾之所以格外受香港客戶歡迎，其一是他們比較了解新鴻基地產及其物業。新鴻基地產開發的項目在香港屬於第一梯隊，不管是設計、管理、維護保養、質量都有好的口碑。加之這幾年大灣區的概念非常火，也讓大灣區的物業被看好；尤其是位於一線城市廣州的物業，更成為不少香港客戶的首選。

　　同時，廣州南站ICC還有高鐵概念（TOD開發模式），也是香港客戶所熟悉的。在廣深港高鐵的一端是香港西九龍站，有同樣是新鴻基地產發展的香港ICC和高鐵西九龍站上蓋項目，另外一端就是廣州南站ICC，兩相呼應，車程不過45分鐘就到了。因此，隨着限購政策的放開，前來諮詢看房的香港客戶也增加了不少。據悉，峻鑾自上周公布分階段推出全新D1棟109套單位後，首張價單的10套精選單位在短短一周內便售罄，本周應市加推，三房總價321萬元起。

　　此外，隨着按揭利率的不斷下調，讓香港和廣州的按揭利率形成了差不多1個點的利率差，同時，廣州無論首套還是二套首付都下降到15%，而香港的首付仍然是30%，增加了廣州物業的投資吸引力以及居住吸引力。而從交付標準來看，峻鑾的性價比也相當高。

　　據悉，近期除了香港客戶增加，項目來自湖南、廣西等高鐵沿線區域的客戶也在增加。隨着城際廣佛環線（東環）、東曉南快速幹線於明年通車，市民通往市內CBD及機場樞紐將更加便利，可實現15分鐘從南站快速抵達廣州市中心，30分鐘就可以到白雲機場，預計對廣州本地客戶的吸引力也會進一步增加。

　　從交付標準來看，峻鑾的性價比相當高。

　　投資佈局：

　　聚集一線城市及部分強二線城市短期起落不會影響長遠投資方向

　　對於新鴻基地產在內地的投資佈局計劃，黎祥掀表示，新鴻基地產重心在香港，而在內地方面主要聚焦一線城市，在北京、上海、廣州有開發項目，還有部分強二線城市，比如杭州、蘇州、成都等。從開發模式來看，大型項目具有一定的開發周期與資金流要求。一般採用租售並舉的模式，把迴流資金再投進項目的建設和運營中。由於財務狀況穩定，新鴻基地產更多着眼於長遠的規劃。堅持長期主義，短期的起伏不會影響決策，新鴻基地產對內地發展充滿信心。

　　以廣州的佈局來看，2019年新鴻基地產拿到南沙的項目，2021年拿下南站的項目。黎祥掀表示，事實上，新鴻基地產紮根廣州已經幾十年了，不僅投資了中國大酒店，在廣州中軸線上，還開發了廣州東站峻林、天河路商圈的天環以及珠江新城的天匯廣場igc。天環和天匯廣場igc都是非常受歡迎的商場，改變了廣州購物的習慣，把好多店鋪、品牌的首店、華南首店、廣州首店引進來。從新鴻基地產深耕廣州幾十年的經驗和數據來看，廣州是一個很有活力、很有消費力的城市。

　　黎祥掀表示，新鴻基地產一直有留意廣州土地市場的供應情況，以保持對市場的敏感性和市場的了解。如果有好的項目和合適的時機，也會考慮參與的。

　　廣州南站ICC首期商業效果圖。

　　廣州南站ICC首期寫字樓增加戶外空間商場提高了餐飲業態佔比

　　廣州南站ICC項目匯聚高端寫字樓、一站式商場、酒店、優質住宅峻鑾和公寓及公共交通換乘設施等，整體規劃逾86萬平方米，其中首期商場及寫字樓將於2026年分期落成。項目投入非常大，規模也非常大，目前正按照時間節點推進開發建設。

　　對於大家非常關注的項目進展，黎祥掀透露，首期商業包括兩棟頂級寫字樓和約2萬平方米的高端商場。其中，兩棟寫字樓都由國際知名建築設計事務所SOM設計，在綠色環保等方面有不少創新，已拿到LEED預認證，將能提供健康的工作環境。首期商場可以為區域提供滿足商務需求的生活、休閒配套，特別提高了餐飲業態的比例，未來南站的餐飲選擇非常豐富。

　　項目的建築外輪廓已經能看到了。

　　「現在從南站東門一出來，就能看到項目的建設已經非常快了，建築的外輪廓都能看到了。」黎祥掀表示，新鴻基地產正在努力地投入資金去改善南站周邊的環境。《廣州市建設國際消費中心城市發展規劃（2022-2025年）》提出了要將廣州南站培育成為樞紐型國際商圈，而新鴻基地產在做的就是積極助力政府打造南站商圈。

（文章來源：廣州日報新花城）