智通財經APP獲悉，12月27日，上交所發佈《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2024年修訂）》的通知。通知明確了基礎設施REITs各大類資產覈查和信息披露的共性要求，特殊規定對產業園區、收費公路、租賃住房、倉儲物流及消費基礎設施各大類資產作了差異化的核查及信息披露要求。
原文如下：
上海證券交易所公開募集基礎設施證券
投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2024年修訂）
第一章 總 則
第一條 為了規範公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱基礎設施基金）上市申請及基礎設施資產支持證券掛牌條件確認業務，提高申請文件信息披露質量，保護投資者合法權益，根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《基礎設施基金指引》）、《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》（以下簡稱《資產證券化業務管理規定》）和《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》等規定，制定本指引。
第二條 基金管理人向上海證券交易所（以下簡稱本所）申請基礎設施基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本指引。
基礎設施類型屬於產業園區、倉儲物流、收費公路、租賃住房、消費基礎設施等的，還應當符合本指引附件中相關大類資產指引的規定。本指引未作規定的，適用中國證券監督管理委員會（以下簡稱中國證監會）和本所的其他規定。
本指引所稱基礎設施基金、基礎設施資產支持證券是指符合《基礎設施基金指引》規定的基金和資產支持證券。
本指引所稱基礎設施項目應當符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策、投資管理法規等相關要求，並符合中國證監會相關規定。
除特別規定外，本指引所稱管理人指基金管理人和資產支持證券管理人。
第三條 管理人、財務顧問（如有）、會計師事務所、律師事務所、資產評估機構等專業機構應當勤勉盡責，嚴格遵守法律、行政法規、部門規章和規範性文件（以下統稱法律法規）以及
執業規範，按照規定和約定履行義務，確保出具的文件和專業意見真實、準確、完整，不得存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。
招募說明書等信息披露文件應當真實、準確、完整，簡明清晰，通俗易懂，具有可讀性和可理解性。本指引的規定是對申請文件信息披露以及覈查的基本要求，本指引未作規定，但對投資者作出價值判斷和投資決策所必需的信息，均應披露。
第四條 基金管理人、基金託管人等信息披露義務人擬披露的信息被依法認定為國家祕密等，及時披露或者履行相關義務可能導致違反法律法規、危害國家安全、損害信息披露義務人或者相關方合法權益的，可以免於按照本所有關規定披露或者履行相關義務。
信息披露義務人擬披露的信息存在不確定性、屬於商業祕密等，及時披露或者履行相關義務可能導致違反法律法規、引致不正當競爭、損害信息披露義務人或者相關方合法權益的，可以暫緩或者免於按照本所有關規定披露或者履行相關義務。
第五條 本所對基礎設施基金上市和基礎設施資產支持證券掛牌出具的意見，不表明本所對基礎設施基金的投資風險或者收益等作出判斷或者保證。投資者應當自主判斷基礎設施基金投資價值，自主作出投資決策，自行承擔投資風險。
第二章 業務參與人
第六條 擬任基金管理人、基金託管人應當符合《中華人民共和國證券投資基金法》、中國證監會《公開募集證券投資基金運作管理辦法》和《基礎設施基金指引》規定的條件和要求。擬任資產支持證券管理人、資產支持證券託管人應當符合中國證監會《資產證券化業務管理規定》以及本所資產證券化相關業務規則規定的條件和要求。
擬任基金管理人與資產支持證券管理人應當具有實際控制關係或者受同一控制人控制。擬任基金託管人與資產支持證券託管人應當為同一主體。
第七條 原始權益人應當符合下列條件：
（一）依法設立且存續；
（二）享有基礎設施項目完全所有權或者經營權利，不存在重大權屬糾紛或者爭議；
（三）主要原始權益人信用穩健，控制權穩定，內部控制制度健全，具有持續經營能力，最近三年（未滿三年的自成立之日起，下同）不存在重大違法違規記錄；
（四）最近三年不存在因嚴重違法失信行為被有權部門認定為失信被執行人、失信生產經營單位或者其他失信單位，被暫停或者限制孖展的情形；
（五）中國證監會和本所規定的其他條件。
主要原始權益人及其控股股東、實際控制人應當承諾，提供的文件資料存在隱瞞重要事實或者編造重大虛假內容等重大違法違規行為的，將購回全部基金份額或者基礎設施項目權益。
原始權益人向基礎設施基金轉讓項目公司股權，應當符合地方政府性債務管理的規定，不得新增地方政府隱性債務。
第八條 基金管理人委託外部管理機構運營管理基礎設施項目的，外部管理機構應當符合《基礎設施基金指引》的規定以及下列條件：
（一）具有持續經營能力；
（二）最近三年不存在重大違法違規記錄；
（三）最近一年不存在因嚴重違法失信行為被有權部門認定為失信被執行人、失信生產經營單位或者其他失信單位的情形；
（四）中國證監會和本所規定的其他條件。
第九條 基金管理人聘請的專業機構，應當符合《基礎設施基金指引》規定的條件和要求。
資產支持證券管理人可以與基金管理人聘請相同的專業機構。管理人聘請專業機構應當遵循最少必需原則，精簡產品結構，降低運營成本，提高運營效率。
第十條 原始權益人通過轉讓基礎設施項目回收的資金，其用途應當符合國家產業政策。
基金管理人應當披露原始權益人對回收資金用途作出的承諾、回收資金管理制度（如有），以及回收資金擬投項目的建設主體、總投資額、投資缺口、建設內容和建設進展等。
原始權益人控股股東或者其關聯方的業務範圍涉及商品住宅和商業地產開發的，原始權益人應當在資產、業務、財務、人員和機構等方面與商品住宅和商業地產開發業務有效隔離，保持相對獨立。原始權益人和管理人應當採取有效措施，切實防範回收資金流入商品住宅或者商業地產開發領域。前述商業地產開發領域不包括消費基礎設施、租賃住房等中國證監會認為可以發行基礎設施基金的行業範圍。
第十一條 管理人應當披露業務參與機構之間及其與原始權益人之間是否存在關聯關係或者潛在利益衝突。存在潛在利益衝突的，管理人應當設定有效的風險緩釋措施。
第三章 基礎設施項目一般規定
第一節 項目准入要求
第十二條 基礎設施項目應當符合下列條件：
（一）權屬清晰，資產完整，資產範圍明確，原則上應當包括與基礎設施項目運營有關的主要土地、房屋、機器設備、特許經營權、經營收益權等資產的所有權或者使用權；
（二）基礎設施項目所涉及的相關法律法規、特許經營權或者經營收益權協議、不動產權證書、孖展合同、土地使用權出讓等有償使用合同、土地使用權劃撥批准文件等，不得存在對基礎設施項目土地使用權、資產、項目公司股權、特許經營權、經營收益權的轉讓限制，但主管部門或者相關權利方明確同意轉讓的除外；
（三）不存在抵押、質押等擔保負擔或者其他權利限制（以下簡稱權利負擔），基礎設施基金成立後能夠解除的除外；
（四）基礎設施項目已通過竣工驗收，工程建設質量和安全標準符合相關要求，已按照規定辦理相關手續；
（五）基礎設施項目的土地實際用途原則上應當與其規劃用途、權證所載用途相符。存在差異的，管理人和律師應當披露存在差異的原因以及相關法規政策依據（如有），管理人應當充分揭示風險，並設定風險緩釋措施；
（六）基礎設施項目經營涉及特定資格的，相關經營資格應當合法、有效。經營資格在基礎設施基金存續期內存在展期安排的，管理人應當披露具體安排，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施；
（七）中國證監會和本所規定的其他條件。
第十三條 首次申報基礎設施基金上市的，基礎設施項目評估價值原則上不低於10億元（租賃住房基礎設施項目和養老設施項目不低於8億元）。
已上市基礎設施基金申請新購入基礎設施項目的，不受前款限制。
第十四條 基礎設施項目為特許經營權、經營收益權類的，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低於5%；基礎設施項目為非特許經營權、經營收益權類的，預計未來三年每年淨現金流分派率原則上不低於3.8%。
第十五條 基礎設施項目運營情況應當符合下列條件：
（一）具備成熟穩定的運營模式；
（二）能夠獨立運營，不依賴於原始權益人及其關聯方；
（三）原則上持續運營三年以上，投資回報良好；
（四）最近三年平均淨利潤或者經營性淨現金流為正；
（五）主要依託租賃收入的，
最近三年出租率較高，租金收繳情況良好，主要承租人資信狀況良好、租約穩定；主要依託收費收入的，最近三年產能利用率、使用率較高，或者使用需求充足穩定；
（六）中國證監會和本所規定的其他條件。
第十六條 基礎設施項目現金流應當符合下列條件：
（一）基於真實、合法的經營活動產生，形成現金流的法律協議或者文件（如有）合法、有效，價格或者收費標準符合相關法律法規規定（如有）；
（二）符合市場化原則，原則上不依賴第三方補貼等非經常性收入；
（三）具有獨立性、持續性和穩定性；
（四）來源合理分散，直接或者穿透後來源於多個現金流提供方；因商業模式或者經營業態等原因，現金流提供方較少或者現金流來源較集中的，管理人應當說明原因以及合理性，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施；
（五）中國證監會和本所規定的其他條件。
第十七條 項目公司應當符合下列條件：
（一）依法設立且存續；
（二）財務會計制度和財務管理制度規範；
（三）合法且完全持有基礎設施項目資產的所有權或者經營權利；
（四）中國證監會和本所規定的其他條件。
第十八條 基礎設施資產支持證券的基礎資產應當符合下列條件：
（一）資產範圍和權利內容界定清晰，具有法律法規依據，附屬擔保權益和其他權利（以下簡稱附屬權益，如有）的具體內容應當明確；
（二）基礎資產和相關資產（如有）的權屬應當清晰明確，原始權益人應當合法擁有基礎資產，基礎資產涉及的法律協議或者文件應當真實、合法、有效。基礎資產從第三方受讓所得的，原始權益人應當已經支付轉讓對價或者明確轉讓對價支付安排，且轉讓對價公允，涉及的登記、批准、備案等手續已完成；
（三）不得附帶權利負擔，專項計劃成立後使用募集資金償還債務等，能夠解除相關限制的除外；
（四）不存在法定或者約定的限制被轉讓、抵押、質押的情形，但通過相關安排能夠解除上述限制的除外；
（五）中國證監會和本所規定的其他條件。
第十九條 基礎設施資產支持證券基礎資產的轉讓應當符合下列條件：
（一）按照法律法規的規定完成轉讓涉及的審批、覈准、備案、登記等手續；
（二）原始權益人關於基礎資產權屬轉移的意思表示真實，基礎資產轉讓的相關協議應當合法、有效；
（三）基礎資產附屬權益一併轉讓（如有）；
（四）涉及債權轉讓的，應當依法依規履行債權轉讓通知程序，通知債務人、附屬權益義務人（如有）；
（五）結合基礎設施基金詢價、定價情況合理確定基礎資產轉讓對價，確保轉讓對價公允；
（六）中國證監會和本所規定的其他條件。
第二十條 實現基礎設施項目資產功能所必需的、不可分割的相關附屬設施、配套設施原則上應當納入資產範圍。
因客觀原因，未將相關附屬設施、配套設施納入資產範圍的，相關安排應當對基礎設施項目運營穩定性、現金流和估值不存在重大影響。管理人應當披露未納入資產範圍的原因以及後續相關安排，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第二十一條 存在項目公司與其他方共用資產情形的，共用資產情形應當不影響基礎設施項目的穩定運營，共用資產權利人、其他方與項目公司的權責劃分應當清晰。
管理人應當披露資產共用情況和共用原因、基礎設施基金存續期間的運營管理安排等，審慎評估資產共用情形對項目穩定性、現金流和估值的影響，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
共用資產不納入資產範圍的，管理人應當披露原因和對基礎設施項目穩定運營的影響，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第二節 項目經營與財務情況
第二十二條 管理人應當披露下列基礎設施項目所屬行業情況和競爭情況：
（一）所屬行業的市場環境、供求狀況、歷史發展情況和未來變化趨勢情況，以及對行業發展前景的有利和不利因素；
（二）所屬行業的週期性、區域性或者季節性特徵（如有）；
（三）所屬行業特有的經營模式，結合基礎設施項目採用的主要商業模式、盈利模式等，對照可比項目判斷基礎設施項目主要經營風險。
第二十三條 管理人原則上應當披露基礎設施項目最近三年及一期的財務報告和審計報告。
因客觀原因確無法提供的，應當充分說明理由，並披露最近一年及一期的財務報告和審計報告；最近一年及一期的財務報告和審計報告無法提供的，應當提供基於過往運營經驗和合理假設編制的最近一年及一期經審計的備考財務報表。
第二十四條 管理人應當披露報告期內基礎設施項目的經營情況，包括各類業務收入及其佔比、各類成本支出及其佔比、相關稅金和費用、運營淨收益等情況。收入、成本支出波動較大的，管理人應當說明波動原因和合理性，並充分揭示風險。
基礎設施項目主要依託租賃收入的，管理人應當按照本指引第二十五條至第三十一條相關規定進行
信息披露和核查；基礎設施項目主要依託收費收入的，管理人應當按照本指引第三十二條和第三十三條相關規定進行信息披露和核查。
第二十五條 管理人應當披露基礎設施項目的租戶情況，包括租戶數量、租戶行業分佈和集中度、關聯方租戶、租賃合同期限以及到期時間分佈、加權平均剩餘租期、免租期協定（如有）、平均免租期時長（如有）、享受補貼情況等。
基礎設施項目存在政府類租戶的，管理人應當披露其租金價格、支付安排等方面與其他租戶的差異情況，並對其是否符合市場化原則進行覈查。管理人應當結合相關情況對項目運營穩定性進行分析，並發表明確意見。
租戶行業集中度較高的，管理人應當披露集中度較高的行業發展情況，
並充分揭示風險。
租賃合同到期時間分佈集中度較高的或者租賃合同期限較短的，管理人應當披露保障項目穩定運營的措施，並充分揭示風險。
第二十六條 基礎設施項目存在整租安排的，管理人應當參照重要現金流提供方披露整租方有關情況以及整租安排商業合理性、租金定價公允性，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
對於項目整租後分租的，管理人應當穿透披露項目分租後承租人情況，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第二十七條 管理人應當對基礎設施基金存續期間基礎設施項目是否存在重要租戶換租、集中換租風險進行覈查，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
管理人應當披露基礎設施項目已明確的租約調整計劃，包括調整範圍、調整時間以及對項目收入的影響等，並充分揭示風險。
第二十八條 管理人應當披露報告期內基礎設施項目出租率情況，包括年末/期末出租率、年度加權平均出租率、續租率（如有）、本項目以及同區域可比項目退租後去化時間（如有）等。如前述指標較難以獲取，採用其他指標進行披露的，應當披露相關指標計算方式。
年末/期末出租率和年度加權平均出租率存在較大差異的，管理人應當披露具體原因。
第二十九條 管理人應當披露基礎設施項目報告期各期年末和期末合同租金單價、有效租金單價、最近一期新籤合同實際租金單價（如有）、與可比項目租金水平對比情況、租金增長率、租金收繳率、租金支付結算方式等。披露其他指標的，應當披露相關計算方式。
報告期內租金水平、租金增長率、租金收繳率明顯變化的，管理人應當說明原因，並對其變化的合理性以及可持續性發表明確意見。
第三十條 管理人和律師應當對盡職調查基準日租賃合同是否存在特殊條款進行覈查，包括租賃期限限制、轉租限制、優先購買安排、提前退租、租金優惠減免等。存在特殊條款的，管理人應當披露相關條款對項目運營以及處置產生的影響，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。依據當地行業政策規定設定限制性條款的，管理人應當披露相應政策規定具體內容。
第三十一條 基礎設施項目涉及的租賃合同應當符合相關登記備案的管理規定。未按規定辦理登記備案的，管理人應當說明原因，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第三十二條 管理人應當披露基礎設施項目收費權或者經營權取得依據、收費標準、經營期限的法律法規規定或者合同約定。
第三十三條 管理人應當披露報告期內基礎設施項目收費減免或者優惠情況，包括減免或者優惠政策情況、政策延續性、減免或者優惠金額佔收入的比重，並說明減免或者優惠安排對歷史現金流的影響。
預計基礎設施項目在基礎設施基金存續期內存在收費減免或者優惠情形的，管理人應當充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第三十四條 基礎設施項目存在重要現金流提供方的，重要現金流提供方應當資信情況良好，經營以及財務狀況穩健。
管理人應當披露重要現金流提供方的基本情況，主營業務情況，經營情況，公司主體評級情況（如有），與原始權益人的關聯關係和過往業務合作情況，歷史租金支付情況（如有），以及最近三年是否存在因嚴重違法失信行為被有權部門認定為失信被執行人、重大稅收違法案件當事人或者涉及金融嚴重失信人等情形。
管理人應當披露重要現金流提供方的現金流佔比，租賃面積佔比（如有），相關協議期限，續約安排（如有），租金收繳率（如有），定製化服務等情況，
結合重要現金流提供方的可替代性等情況，說明基礎設施項目運營的穩定性，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
基礎設施項目存在單個行業的現金流提供方現金流佔比或者租賃面積佔比（如有）超過50%的，管理人應當披露該行業的發展情況，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第三十五條 管理人應當披露報告期內基礎設施項目的主要成本構成，包括人工成本、運營管理成本、維修改造成本、資本性支出（如有）、銷售成本（如有）、折舊攤銷、利息支出（如有）、養護成本（如有）、相關稅金和費用等，以及各類成本佔營業收入的比重和變化情況。
第三十六條 基礎設施項目收入來源包含政府補貼的，該政府補貼應當屬於根據政策文件提供的行業性、區域性的補貼，不屬於針對特定項目的專門補貼。
管理人應當披露補貼政策依據、補貼形式、補貼標準、補貼年限、補貼金額以及佔營業收入比例、補貼資金歷史到賬情況以及可持續性、穩定性等情況，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
基礎設施項目租戶租金涉及政府補貼的，管理人還應當披露享受政府補貼租戶的租金價格、租約期限、租賃面積及其佔比、租金收入及其佔比、租約的穩定性、續租率、補貼與租金支付的對應關係（如有）、租戶的持續經營情況等，並充分揭示風險。
第三十七條 管理人應當披露基礎設施項目當前運營所適用的稅收政策，以及相關稅收優惠政策情況（如有）。未來稅收政策變動可能導致基礎設施項目現金流出現較大波動的，管理人應當充分揭示風險。
第三十八條 管理人應當披露基礎設施項目的投保情況，包括投保險種、投保金額、投保期限等。基礎設施基金存續期間，投保金額原則上應當覆蓋基礎設施項目評估價值。
第三十九條 管理人應當披露主要原始權益人及其控股股東、實際控制人持有的其他同類資產情況，對基礎設施項目和其他同類資產的區域分佈、盈利能力等情況進行比較，說明以本項目作為基礎設施基金資產的主要考慮。
管理人應當披露同區域主要原始權益人以及其他主體運營或者在建的同類基礎設施項目情況，包括主要運營主體、項目主要經營情況等，並說明同類項目與本基礎設施項目的競爭關係，以及擬採取的減少利益衝突的充分、適當的措施，並充分揭示風險。
第四十條 管理人應當披露報告期內基礎設施項目關聯交易情況，包括定價依據是否充分、定價是否公允、與市場交易價格或者獨立第三方價格是否存在較大差異及其原因、基礎設施項目現金流來源於關聯方的比例、是否影響基礎設施項目的市場化運營等。
關聯方為重要現金流提供方的，管理人應當結合相關協議期限和續約安排、交易價格調整、定製化服務、獨佔排他合作關係等情況，披露保障現金流穩定性的具體措施。
關聯交易延續至基礎設施基金存續期間的，管理人應當說明關聯交易的必要性和潛在風險，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第四十一條 管理人應當披露報告期內基礎設施項目公司採用的會計政策和會計估計方法，包括投資性房地產的計量模式（如有）、收費公路等資產的折舊攤銷方法（如有）等。報告期內發生會計政策或者會計估計變更的，應當說明原因和合理性，以及不同會計政策或者會計估計方法對基礎設施項目財務數據的影響。
第四十二條 報告期內，因不可抗力或者產業政策等原因導致基礎設施項目收入存在較大波動的，管理人可以延長曆史運營數據的披露時間區間。
第三節 資產評估
第四十三條 評估機構和管理人聘請的其他機構（如有）應當在充分考慮市場環境和基礎設施項目特徵的基礎上，合理確定估值參數，審慎預測基礎設施項目評估價值。
管理人應當審慎覈查評估方法、評估參數選取以及評估價值確定的依據以及合理性，對評估參數和評估方法的選取進行獨立判斷和專業分析，並發表明確意見。
第四十四條 評估機構原則上應當以收益法作為基礎設施項目的主要估價方法，並在評估報告以及附屬文件中披露評估假設、評估過程、評估價值和下列影響評估結果的重要參數：
（一）土地使用權或者經營權的剩餘期限；
（二）主要固定資產的使用壽命；
（三）運營收入；
（四）運營成本；
（五）運營淨收益；
（六）資本性支出；
（七）折現率；
（八）其他應當披露的重要參數。
評估機構應當結合項目所處城市以及區域的經濟指標、行業收益風險特徵、項目特點、項目公司資本結構等情況，說明折現率選取依據和計算邏輯。
評估機構應當對評估參數的選取進行獨立判斷，不得完全依賴第三方意見，同時應當充分說明關鍵核心參數的預測依據和合理性，並對重要評估參數進行敏感性分析，對不利情形進行壓力測試。
第四十五條 管理人應當披露下列基礎設施項目的評估情況，包括評估假設條件、評估方法、評估過程、評估參數設定依據、評估價值等，以及賬面價值與評估價值的差異情況、存續期內部收益率（IRR）或者資本化率（Cap Rate）等。
管理人、財務顧問（如有）應當結合基礎設施項目歷史運營情況、收入和成本情況、客羣分析、區域內現有在運營和未來三年已規劃競品分析、所屬行業發展情況、所屬區域經濟發展情況、宏觀經濟情況、項目公司資本結構、同類型已上市基礎設施基金可比項目情況、同行業上市公司重大資產重組和大宗交易情況（如有）等，對收入、成本、折現率等估值參數取值的合理性發表明確意見。
第四十六條 管理人應當披露基礎設施項目未來資本性支出安排和合理性，以及資本性支出對基礎設施基金存續期內可供分配金額的影響，並重點說明基礎設施項目未來大修支出與歷史水平（如有）相比是否具有延續性、與項目運營年限是否匹配等。
第四十七條 管理人應當披露經會計師事務所審閱的基金可供分配金額測算報告，測算期限不超過兩年且不晚於第二年年度最後一日，預測和分析基礎設施項目未來兩年淨現金流分派率及其增長潛力情況，並逐項說明收入、成本、支出各項預測參數和調整項的設定依據和合理性。
管理人應當披露期初現金餘額的具體構成，期初現金餘額佔當期可供分配金額比例較高的，管理人應當在信息披露文件中作重要提示。
管理人應當披露評估報告與可供分配金額測算報告對基礎設施項目現金流預測結果的差異情況。評估報告現金流與可供分配金額差異比例超過5%的，管理人應當說明差異原因及其合理性。
第四十八條 評估機構可以引用其他機構為本項目出具的專項報告，但應當對引用的估值參數進行獨立判斷，保持合理信賴和職業懷疑，採取必要覈查手段進行印證。評估機構對評估結論的責任不因引用其他機構的報告而免除。
前款規定的其他機構應當具備開展相關預測業務的能力和專職研究人員，預測假設和依據應當合理、審慎，符合行業慣例和業務實踐。
第四十九條 評估基準日後基礎設施項目發生可能導致收入或成本重大變化，或者對評估價值、現金流產生重大影響的事項，管理人應當披露相關事項的具體情況，並及時報告本所。管理人應當與相關機構結合因素影響，評估是否重新出具評估報告、可供分配金額測算報告，認為無需重新出具的，應當充分說明理由。
第四章 基金的設立、運作、終止
第五十條 基礎設施基金名稱與基礎設施資產支持證券名稱應當規範、簡潔、清晰，表明基金的類別和投資特徵，不得存在損害國家利益、社會公共利益，欺詐、誤導投資者，或者其他侵犯他人合法權益的內容。
第五十一條 基礎設施基金應當持有基礎設施資產支持證券全部分額，資產支持證券應當持有基礎設施項目公司全部股權。基礎設施基金通過資產支持證券和項目公司等載體取得基礎設施項目完全所有權或者經營權利。
第五十二條 管理人應當合理確定基礎設施基金與基礎設施資產支持證券的期限。基礎設施基金期限、基礎設施資產支持證券期限應當與基礎設施項目土地使用權或者經營權的剩餘期限、主要固定資產的剩餘使用壽命等相匹配。基礎設施基金期限不得短於基礎設施資產支持證券期限。
基礎設施基金延長期限的，基金管理人應當披露期限調整相關安排和決策機制。
第五十三條 基金管理人應當在基礎設施基金相關法律文件中約定收益分配相關事項，並向投資者充分揭示未按照規定進行收益分配可能導致基金終止上市的風險，做好相關信息披露。
基金管理人應當綜合考慮基礎設施項目所屬行業特點、經營模式以及是否存在重大資本性支出安排等因素，合理制定基礎設施基金的收益分配方案，增強收益分配穩定性、持續性和可預期性。鼓勵符合條件的基礎設施基金增加收益分配頻次，增加投資者獲得感，提升投資者信心。
第五十四條 基金管理人應當在基礎設施基金相關法律文件中明確並披露基礎設施項目交割安排，原則上應當約定評估基準日至交割日相關成本收益歸屬於基礎設施基金。相關成本收益不歸屬於基礎設施基金的，基金管理人應當在基礎設施基金髮售相關文件中說明原因和合理性。
第五十五條 基金管理人應當結合基金規模、原始權益人參與戰略配售比例等情況合理確定戰略配售比例。
第五十六條 基金管理人應當在基礎設施基金相關法律文件中明確約定關於基金產品上市後流動性管理的相關安排，緩釋基礎設施基金存續期間流動性不足風險。
基金管理人應當充分做好二級市場異常波動和解除禁售等情形的風險提示，設定二級市場異常波動風險防控措施。
第五十七條 基礎設施基金存續期間預計存在對外借款安排的，管理人應當覈查並在基礎設施基金相關法律文件中披露下列事項：
（一）對外借款類型、金額、預計佔基金淨資產的比例、孖展成本、用途、增信方式、必要性等；
（二）對外借款償還安排，對外借款對基礎設施項目持續穩定運營，以及基礎設施基金可供分配現金流的影響。
第五十八條 基金經理應當具備專業勝任能力。一隻基礎設施基金應當至少由兩名運營管理基金經理和一名投資管理基金經理管理。存在基金經理兼任情形的，應當同時符合以下條件：
（一）基金管理人在管的已上市基礎設施基金不少於三隻，且同一資產類型的運營管理基金經理崗位適格人員不少於兩人；
（二）同一基金經理原則上兼任不超過兩隻，且具備六個月以上的基礎設施基金管理經驗。
基金管理人應當審慎評估基金經理兼任安排，建立完善內控機制、考覈安排、相關信息披露和內部監察稽覈安排，並就基金經理是否符合兼任要求出具專項說明。
第五十九條 管理人應當在基金合同、專項計劃說明書等文件中約定費用具體構成、支付標準和支付路徑。基金管理費、專項計劃管理費以及財務顧問費（如有）應當合理，能夠覆蓋展業成本，不得以明顯低於行業定價水平等不正當競爭方式招攬業務。
基金管理費可以包含基礎管理費以及浮動管理費，浮動管理費應當與基礎設施基金業績表現掛鉤，能夠有效體現對等的激勵與約束。
第六十條 基金管理人應當簡要披露基礎設施基金存續期間潛在購入標的項目基本情況，包括項目名稱、所在區位、經營情況等。
潛在購入標的項目原則上應當為原始權益人及其關聯方持有的符合條件的基礎設施項目。
第六十一條 管理人應當在基礎設施基金相關法律文件中披露基礎設施基金存續期間以及清算時，基礎設施項目可能面臨的限制轉讓情形，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第六十二條 基金管理人應當按照資產轉讓協議、有關主管部門規定等，在基礎設施基金相關法律文件中披露基礎設施基金到期後相關資產移交和處置安排，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
基金管理人應當評估基礎設施項目相關資產或者經營權是否存在被主管部門提前收回的風險。存在相關風險的，基金管理人應當披露相關的投資者利益保護機制，包括回購價款的支付條件、回購價款與基礎設施項目估值之間的關聯性、對投資者收益的影響等。
第六十三條 基金管理人應當在基金合同中明確基金合同終止的情形。基金合同終止或者基金清算涉及基礎設施項目處置的，基金管理人應當披露基礎設施項目處置的觸發情形、決策程序、處置方式和流程以及相關信息披露安排等。
第五章 基礎設施項目運營管理安排
第六十四條 基礎設施基金應當設定有效分層決策機制，充分發揮外部管理機構（如有）以及相關方參與基礎設施項目運營管理的作用。
基金管理人可以從提高決策質量和效率出發，按照項目公司、基金管理人、基金份額持有人大會日常機構（如有）、基金份額持有人大會等不同層面，明確基礎設施項目運營過程中重要事項的分層決策機制。
第六十五條 基金管理人應當披露基金份額持有人大會規則，基金份額持有人權利、行使程序，基金份額持有人會議的召集、通知、決策機制和信息披露等重要事項。
第六十六條 基金管理人應當明確約定並披露其按照有關規定履行基礎設施項目運營管理職責的相關安排和機制。
第六十七條 基金管理人委託外部管理機構運營管理基礎設施項目的，應當符合《基礎設施基金指引》等有關規定，簽署運營管理協議，明確約定外部管理機構的具體服務內容，費用情況，解聘、更換條件和流程，履職情況評估等安排，相關內容應當明確、具體、可執行。
外部管理機構應當具備基礎設施項目相關的成熟運營管理經驗和良好的市場定位能力、收益管理能力、運營成本管控能力，應當制定適宜的運營管理機制，穩定提升資產收益水平。
第六十八條 基金管理人管理多個相同類型基礎設施基金的，應當披露在同類項目運營管理、擴募安排、決策機制等方面的利益衝突防範機制，並充分揭示風險。
外部管理機構同時向基礎設施基金以外的其他機構提供同類基礎設施項目運營管理服務的，應當設立獨立機構或者獨立部門負責本基礎設施項目的運營管理，並採取充分、適當的措施緩釋利益衝突風險。基金管理人應當覈查相關業務是否與項目公司存在同業競爭，並對相關利益衝突緩釋措施的合理性、充分性和可行性發表明確意見。
第六十九條 運營管理協議應當明確約定運營管理費用的構成、收取基準、計算方式、調整安排、支付主體、支付方式和支付頻次等。運營管理費用設定應當合理、公允、符合交易習慣。
外部管理機構收取的運營管理費應當包含
基礎管理費以及浮動管理費。基礎管理費可以結合基礎設施項目歷史運營管理成本費用支出情況確定，保障項目穩定運營。浮動管理費應當有利於提高基礎設施項目運營管理效率、強化資產維護運營，以業績增長為前提，能夠有效體現對等的激勵與約束。
第七十條 基金管理人應當結合外部管理機構的聘任、解聘以及監督機制，浮動管理費用設定，運營管理團隊的績效評價與收入分配激勵機制，對外部運營管理機制能否有效實現激勵約束目標發表明確意見。
第七十一條 基金管理人應當加強對外部管理機構（如有）履職情況的監督，建立履職監督相關制度機制，至少每年對其履職情況、財務預算執行情況評估一次，確保其勤勉盡責，積極履行運營管理職責。
基金管理人發現外部管理機構存在信息報送不及時，或者內幕信息管理機制、關聯交易管理機制不完善等情形的，應當及時向屬地證監局和本所報告。
第七十二條 基礎設施項目現金流回款以及分配路徑應當清晰明確，管理人應當披露賬戶設定和現金流自產生至當期分配給基礎設施基金期間在各賬戶間的劃轉安排等。
項目公司基本戶、運營收支賬戶等銀行賬戶原則上應當在基金託管人處開立。在其他商業銀行開立的，管理人應當充分說明原因，加強賬戶監管，提高資金歸集頻率，防範現金流的混同和挪用等風險。
第七十三條 基金管理人、外部管理機構（如有）應當設定突發事件及時響應處置披露機制。
突發事件發生後，基金管理人、外部管理機構（如有）應當及時披露突發事件情況以及對基礎設施項目運營穩定性的影響，以及後續應對措施，做好投資者關係管理工作，必要時採取發佈臨時公告、召開情況說明會等措施防範化解相關負面影響。
第六章 附 則
第七十四條 原始權益人及其控股股東、實際控制人與關聯方，管理人、託管人、會計師事務所、律師事務所、財務顧問（如有）、資產評估機構、外部管理機構（如有）等相關主體及其人員違反本指引的規定或者其所出具承諾的，本所將按照相關規定對其採取自律監管措施或者紀律處分。
第七十五條 評估機構和管理人未按照勤勉盡責原則切實履行相應職責，導致基礎設施項目在基礎設施基金存續期間運營實際值與預測值偏差較大，或者發生較大幅度資產減值的，本所可以視情節輕重對其採取自律監管措施或者紀律處分。涉嫌違法違規的，本所將上報中國證監會等主管部門查處。
第七十六條 基礎設施基金存續期間新購入基礎設施項目的，管理人向本所提交的基金產品變更申請和基礎設施資產支持證券相關申請業務參照適用本指引。
第七十七條 本指引下列用語的含義：
（一）重要現金流提供方，是指在盡職調查基準日前的一個完整自然年度中，基礎設施項目的單一現金流提供方及其關聯方合計提供的現金流超過基礎設施項目同一時期現金流總額的10%的現金流提供方；
（二）主要原始權益人，是指基礎設施項目權屬轉移至基礎設施基金前，履行或者決定基礎設施項目運營管理權限的原始權益人；
（三）年末/期末出租率，是指報告期內各年末/各期末實際已租面積（按起租口徑）佔可供出租面積比率；
（四）年度加權平均出租率，是指報告期內各年度有效租約面積佔可供出租面積的加權平均比率；
（五）年末以及期末有效租金單價，是指報告期內各年末以及期末攤銷了租約折扣、優惠因素的每單位面積、每單位租期的租金金額；
（六）加權平均剩餘租期，是指∑（租約剩餘天數×租賃面積）/項目已租賃面積，或者∑（租約剩餘天數×租約當前租金）/項目租金總收入；
（七）項目租售比，是指基礎設施項目各類租金收入、物業管理費以及固定推廣費佔銷售總額的比例；
（八）月租金坪效，是指年度月均租金收入與可供出租面積的比值；
（九）月銷售坪效，是指年度月均商品銷售總額與可租賃面積的比值。
第七十八條 本指引由本所負責解釋。
第七十九條 本指引未盡事宜，依照中國證監會有關規定和本所業務規則執行。
第八十條 本指引自發布之日起施行。本所於2022年7月15日發佈的《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》（上證發〔2022〕109號）、2023年5月12日發佈的《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》（上證發〔2023〕81號）同時廢止。
第一號——產業園區
基金管理人向本所申請產業園區基礎設施基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請產業園區基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本附件的規定。
在適用本附件時，還應當同時遵守本指引正文的各項規定。
第一節 基礎設施項目基本情況
第一條 管理人應當按照本指引第三章第二節的規定披露產業園區基礎設施項目經營與財務情況，並披露下列基本情況：
（一）資產範圍，包括產業園區基礎設施項目相關建築物的不動產所有權以及項目範圍內的土地使用權、共用資產（如有）等；
（二）園區類型和定位、運營起始時間、運營模式、定製化安排等；
（三）建築面積與可供出租或者經營使用面積、建築層數、竣工時間等，可供出租或者經營使用面積與建築面積存在較大差異的，還應當披露差異原因和合理性；
（四）項目所處區域規劃中、擬建、在建、擬開業與已開業的同類物業情況，以及對本產業園區基礎設施項目的影響；
（五）其他對作出投資決策有重大影響的信息。
第二條 產業園區基礎設施項目原則上應當將資產所屬單體建築物整體全部納入資產範圍。特殊情況下未全部納入資產範圍的，應當滿足下列條件：
（一）納入資產範圍部分資產應當取得獨立的不動產權證書；
（二）未納入部分資產佔單體建築的面積原則上不得超過30%，最高不得超過50%；
（三）項目公司應當取得單體建築內符合相關法律法規規定比例的業主出具的就項目後續物業運營維護等事宜與項目公司保持一致行動的同意函，確保項目公司在公共空間改造、公用設施維修維護以及項目提標改造等方面具有決定權。
管理人應當對上述事項進行覈查，並對將單體建築部分納入資產範圍的安排是否影響項目穩定運營發表明確意見，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第三條 單體建築存在向原始權益人及其關聯方之外的主體出售情形的，將該單體建築納入產業園區基礎設施項目資產範圍應當符合下列條件：
（一）原始權益人或者其控股股東應當具備區域資源優勢以及競爭優勢；
（二）項目出租率長期保持穩定；
（三）單體建築公共空間以及設施設備對全體業主開放。
外部管理機構同時運營管理本產業園區基礎設施項目資產和項目資產範圍內單體建築對外出售部分資產的，外部管理機構應當採取有效措施，公平對待本產業園區基礎設施項目資產和對外出售資產。
第四條 產業園區基礎設施項目底層資產的單體建築中包含物理上不可分割、產權上歸屬於同一原始權益人或其關聯方的酒店和配套底商，且佔同一單體建築面積比例不超過30%的，可以納入項目資產範圍。
納入產業園區基礎設施項目資產範圍的酒店和配套底商，應當符合本指引第三章關於基礎設施項目的一般規定。
第五條 產業園區基礎設施項目土地使用權應當以出讓等有償使用方式取得，土地用途應當符合土地管理相關法律法規的規定。
第二節 基礎設施項目經營與財務情況
第六條 管理人應當披露產業園區基礎設施項目租戶行業分佈情況，重要現金流提供方所屬行業原則上應當與園區規劃相符。不相符的，管理人應當結合相關產業政策文件、主管機關意見等披露下列內容：
（一）重要現金流提供方所屬行業與園區規劃不相符的原因以及是否符合相關法律法規和政策文件的要求；
（二）所屬行業與園區規劃不相符的租戶提供的收入佔比以及租賃面積佔比；
（三）對產業園區基礎設施項目運營合法合規性、相關稅收優惠可持續性（如有）等影響，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第七條 原始權益人應當說明產業園區基礎設施項目所涉及的投資協議等相關法律文件是否存在關於項目運營的投資強度、產出強度和稅收強度等經濟指標約束和相關承諾，以及違約責任。
管理人應當對經濟指標約束、相關承諾和違約責任進行覈查，並發表明確意見。存在經濟指標約束和相關承諾的，管理人應當披露可能存在的違約風險，並設定風險緩釋措施。
第八條 產業園區基礎設施項目涉及孵化器運營模式的，管理人應當披露孵化器的業務模式、經營情況、運營管理安排、孵化器經營的產業集羣和賦能情況等（如有），對孵化器運營模式的現金流穩定性進行覈查並發表明確意見。
第九條 產業園區基礎設施項目根據租戶定製化需求建設的，管理人應當審慎評估相關租戶換租對項目運營、空置率、大額費用支出等的影響，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第十條 產業園區基礎設施項目存在免租期約定、租金折扣等優惠安排的，管理人應當披露優惠安排具體內容、執行方式等，並分別披露合同租金水平以及實際租金水平，充分說明二者之間的差異。存在較長免租期安排的，管理人還應當說明原因和合理性，並充分揭示風險。
第三節 資產評估
第十一條 評估機構應當結合產業園區基礎設施項目基本情況和歷史運營情況、租戶所屬行業發展情況、周邊可比項目、項目競爭力、資產運營管理能力、外部宏觀環境等內外部因素對項目估值的影響，合理確定收益年限、租金單價、租金增長率、出租率、租金收繳率、折現率、成本費用等核心估值參數，並按照下列要求審慎進行項目估值：
（一）收益年限參數取值應當充分考慮區域總體規劃是否存在重大調整，以及項目建築設計功能、使用期限、土地使用權期限等；
（二）出租率和租金收繳率參數取值應當充分考慮項目租戶所屬行業發展情況、現有租賃合同期限以及到期時間分佈、歷史年末以及期末出租率、
歷史年度加權平均出租率、租戶結構、續租率
、歷史租金收繳率、退租後去化時間、區域可比項目出租率、同區域同類資產的市場供需情況等因素的影響；
（三）租金單價以及租金增長率參數取值應當充分考慮項目所在城市以及區域宏觀經濟發展情況、項目區位、園區定位、配套設施、租約中設定的優惠政策、歷史年末以及期末有效租金單價、租戶結構、區域可比項目租金水平、區域性租金政策（如有）、同區域同類資產的市場供需情況等因素的影響。評估機構採用市場價格預測產業園區基礎設施項目租約期外租金水平的，應當充分考慮項目年末以及期末有效租金單價、出租率與周邊可比項目的差異等情況；
（四）各類收入、各類成本、大修支出、資本性支出等參數選取應當充分考慮項目運營時間、招租模式、物業管理模式、行業特徵、歷史各類收入、收入佔比及其增長率、歷史各類成本費用、成本費用佔比及其增長率、歷史大修支出與資本性支出等情況；
（五）折現率參數取值應當符合本指引第四十四條第二款的規定。
評估機構應當結合周邊區域產業園區平均空置率、租金水平等情況，說明可比項目選取的合理性。
第十二條 管理人、財務顧問（如有）應當按照本指引第四十五條的規定披露產業園區基礎設施項目的評估情況，按照本附件第十一條的要求就估值參數取值的合理性發表明確意見，並結合單位面積價格、首個完整會計年度的資本化率（Cap Rate），以及同類型已上市基礎設施基金、同行業上市公司重大資產重組和大宗交易（如有）的估值參數選取情況，對評估參數和評估方法的選取進行獨立覈查，對評估結果的合理性發表明確意見。
第四節 運營管理安排
第十三條 基金管理人應當結合產業園區基礎設施項目運營模式特點，明確分層決策機制中各決策層面對涉及產業園區基礎設施項目運營的重要事項的決策安排，包括園區規劃、租金調整、免租安排、租金優惠、租戶結構調整、關聯方協議簽署、委託物業管理、運營成本調整、人員調整、突發事件響應安排等。
第十四條 基金管理人應當披露外部管理機構歷史以及在管產業園區情況、人員設定、未來管理計劃等，充分說明外部管理機構的管理能力。
第十五條 外部管理機構存在同業競爭情況的，基金管理人應當通過運營管理協議明確對外部管理機構的約束機制，防範同業競爭和利益衝突，保障投資者合法權益。
基金管理人可以約定產業園區基礎設施項目具有優先租賃權。具有優先租賃權的，運營管理協議應當約定外部管理機構對損害優先租賃權的補償安排等救濟措施。
第二號——收費公路
基金管理人向本所申請收費公路基礎設施基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請收費公路基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本附件的規定。
在適用本附件時，還應當同時遵守本指引正文的各項規定。
第一節 基礎設施項目基本情況
第一條 管理人應當按照本指引第三章第二節的規定披露收費公路基礎設施項目經營與財務情況，並披露下列基本情況：
（一）項目基本信息，包括項目名稱、所在區域、資產範圍、運營起止時間、運營模式等；
（二）區域發展情況，包括區域經濟增長水平、常住人口增長率、機動車保有量以及增長率、影響道路通行量的產業經濟情況等；
（三）路網情況，包括公路運輸量、道路競品情況、區域交通規劃等；
（四）公路設計以及功能定位，包括收費公路的主要功能定位、技術等級、設計速度、設計服務水平、車道數等；
（五）其他對作出投資決策有重大影響的信息。
第二條 管理人應當披露收費公路基礎設施項目資產範圍，包括收費公路收費權和歸屬於原始權益人及其關聯方的收費公路基礎設施項目正常經營所必需的相關資產。
前款所稱相關資產應當包括收費公路土地使用權，原則上應當包括收費站不動產所有權、廣告經營權、服務區以及其他保障收費公路獨立、穩定運營的相關附屬設施所有權等。服務區以及其他相關資產因客觀原因未納入資產範圍的，管理人應當披露原因，充分揭示風險，並採取風險緩釋措施，保障收費公路基礎設施項目穩定運營。
第三條 管理人和律師應當覈查收費公路基礎設施項目的轉讓是否符合《收費公路管理條例》等有關法律法規、政策文件相關要求和經營權協議等相關約定。
第四條 收費公路基礎設施項目歷史上存在改擴建或者由政府還貸公路變更為經營性公路等情況的，管理人應當披露收費公路基礎設施項目改擴建或者變更為經營性公路的背景以及所履行的審批程序。管理人和律師應當對收費公路改擴建、性質變更的合法合規性發表明確意見，管理人應當充分揭示可能存在的法律風險，並設定風險緩釋措施。
第五條 管理人應當覈查收費公路基礎設施項目最近一期的路橋隧、交通安全設施技術狀況評定報告，充分披露項目路基路面、橋涵隧道等可能存在的隱性質量問題，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
主要原始權益人應當承諾向管理人等提供的質量安全相關資料真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。
第二節 基礎設施項目經營與財務情況
第六條 管理人應當披露報告期內收費公路基礎設施項目經營情況，包括各年度車型結構佔比、車流量和收費標準、通行費收入、其他業務收入、收費減免、經營成本情況等。經營收入或者成本波動較大的，管理人應當披露變動原因。
第七條 管理人應當披露報告期內收費公路的車流情況，包括斷面車流量以及車型結構、標準車流量、自然車流量等，以及年度斷面車流量增長率、複合增長率等。
收費公路基礎設施項目收費權分路段到期的，管理人應當分路段披露上述情況。
管理人應當披露歷史實際車流量與收費公路基礎設施項目工程可行性研究報告等立項報告預測數據的差異情況。年度實際車流量與預測數據差異超過5%的，應當說明該差異產生的原因及其合理性。
第八條 管理人應當披露報告期內收費公路基礎設施項目的下列通行費收入情況：
（一）公路通行費收費標準、單公里通行費收入、年度通行費收入增長情況；
（二）收入構成情況，包括月均收入、各路段收入等；
（三）各類支付方式佔比，包括現金、電子不停車收費系統（ETC）、移動支付收費等。
收費公路基礎設施項目的通行費或者其他費用的收費標準應當符合主管部門和相關合同的規定。存在分路段、分車型、分時段、分出入口、分方向、分支付方式等差異性收費標準的，管理人應當披露差異性收費對歷史現金流的影響。
年度通行費收入增長率與車流量增長率差異超過5%的，管理人應當說明差異原因及其合理性。
第九條 管理人應當披露其他收費公路、鐵路、國省縣公路幹道等競爭性交通設施項目對收費公路基礎設施項目運營的影響，充分揭示風險。
第三節 資產評估
第十條 評估機構、車流量預測機構（如有）應當結合收費公路基礎設施項目歷史運營時間、歷史經營收入、區位情況、區域經濟增長水平、未來路網規劃、機動車保有量增長率、與貨運汽車相匹配的產業經濟發展情況、服務水平等級、未來競品項目的修建情況、收費減免政策、差異性收費等因素，合理確定彈性係數、誘增交通量、轉移交通量等，審慎預測車流量增長率相關評估參數。
第十一條 評估機構應當結合收費公路基礎設施項目運營時間、歷史成本支出情況、大修支出安排、擴能改造、養護安排、同行業可比項目情況等，審慎預測各項成本支出。
第十二條 管理人、財務顧問（如有）應當按照本指引第四十五條的規定披露收費公路基礎設施項目的評估情況，並按照下列要求說明估值參數取值的合理性：
（一）結合項目歷史經營情況，同行業上市公司和已上市可比區域公路資產的單公里收入、成本（如有）、各項成本支出佔營業收入比重、項目定位、貨客車佔比情況、主要服務地區的產業結構變化趨勢等，說明收入、成本等相關參數取值的合理性；
（二）結合項目公司資本結構，同類資產大宗交易（如有）、同行業上市公司併購重組（如有）、同類型已上市基礎設施基金關於折現率的取值等，說明折現率取值的合理性；
（三）結合收費公路的運營年限、養護支出、歷史大修情況、資本性支出情況，說明養護支出、大修支出等費用參數取值的合理性。
管理人、財務顧問（如有）應當結合單位公里價格（如有），以及同類型已上市基礎設施基金、同行業上市公司重大資產重組及大宗交易（如有）的估值參數選取情況，對評估參數和評估方法的選取進行獨立覈查，對評估結果的合理性發表明確意見。
第四節 運營管理安排
第十三條 基金管理人應當結合收費公路基礎設施項目運營模式特點，明確分層決策機制中各決策層面對涉及收費公路基礎設施項目運營的重要事項的審批安排，包括收費減免、公路養護、資金管理、突發事件響應安排等。分層決策機制應當有利於保障道路交通運輸安全和暢通。
第十四條 管理人應當披露運營管理協議（如有）約定的收費公路基礎設施項目道路運營管理方案，包括資金閉環管理、公路養護、擴能改造、大修計劃、到期移交、突發事件響應安排等。
收費公路的養護質量、聯網收費設施、聯網收費服務、服務區服務、收費站服務以及路段通行服務等管理、技術指標應當符合國家和所在地區要求。
運營管理方案相關安排應當有利於提高運營效率、壓降運營成本，可以有效提升道路通行能力和道路運輸安全水平、附屬資產運營能力。
第十五條 管理人應當披露收費公路基礎設施項目未來的養護安排，包括公路養護工程的質量控制制度以及質量檢驗頻率、養護支出的預決算程序等。
第十六條 管理人應當結合路況、主管部門交通規劃等情況，披露收費公路基礎設施項目未來的大修安排、大修費用計提和預計支出情況，以及對基礎設施基金存續期內可供分配金額的影響。
第十七條 管理人應當結合實際運營車流量佔最大交通服務量比例情況、道路服務水平、區域經濟發展、未來車流量增長情況、運營期限、未來路網規劃等，披露收費公路基礎設施項目未來是否存在通過擴能改造等形式延續或者提升道路通行能力的安排。若存在上述情形的，管理人應當披露相關規劃、計劃方案、風險因素、投資者保護措施等。
第十八條 管理人應當披露收費公路基礎設施項目運營收支賬戶、電子不停車收費系統（ETC）、移動支付、現金收款賬戶等資金歸集情況。
項目公司因為公路收費聯網清分結算管理等因素，需要在託管人以外的其他商業銀行開立基本戶或者運營收支賬戶的，管理人應當披露現金流歸集和劃轉安排以及定期覈查安排，防範現金流的混同和挪用等風險。
第三號——租賃住房
基金管理人向本所申請租賃住房基礎設施基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請租賃住房基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本附件的規定。
在適用本附件時，還應當同時遵守本指引正文的各項規定。
第一節 基礎設施項目基本情況
第一條 本附件所稱租賃住房，是指各直轄市以及人口淨流入大城市的保障性租賃住房基礎設施項目（以下簡稱保障性租賃住房），由專業機構自持、不分拆單獨出售且長期用於出租的市場化租賃住房基礎設施項目（以下簡稱市場化租賃住房），以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房基礎設施項目等。
本附件所稱園區，是指位於自由貿易試驗區、國家級新區、國家級與省級開發區、戰略性新興產業集羣的研發平台、工業廠房、創業孵化器、產業加速器、產業發展服務平台等園區。
第二條 管理人應當按照本指引第三章第二節的規定披露租賃住房基礎設施項目經營與財務情況，並披露下列基本情況：
（一）資產類型以及分類依據，資產類型包括保障性租賃住房、市場化租賃住房，以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房等，分類應當依據國家和當地政策，並參考項目定位、建設標準、戶型、租金水平、配租或者招租對象等確定；
（二）資產範圍，應當包括租賃住房不動產所有權以及項目範圍內的土地使用權，可以包括配套商業、配套停車場等附屬設施、共有資產等；
（三）區域基本情況，包括與租賃住房行業相關的核心經濟指標、區域人口流入情況、區域租賃住房市場供需情況、當地相關政策規定以及主要內容（如有）等；
（四）區域發展情況，包括項目交通通達情況、與租戶類型匹配的周邊產業情況、商業配套等經營性設施情況、公共服務設施情況、周邊租賃住房價格水平、配售型保障性住房建設情況等；
（五）項目所處區域規劃中、擬建、在建、擬開業與已開業的同類項目情況，以及對本項目的影響；
（六）其他對作出投資決策有重大影響的事項。
第三條 管理人應當披露租賃住房基礎設施項目土地性質、土地使用權取得方式、剩餘期限及其確定依據。律師應當對租賃住房基礎設施項目土地使用權取得方式的合法合規性發表明確法律意見。
第四條 租賃住房基礎設施項目涉及由商品房、商業辦公用房、工業用房等非租賃住房改造為租賃住房，或者存在項目土地實際用途與建設規劃文件、土地使用權出讓等有償使用合同所載土地用途不一致情形的，管理人和律師應當覈查土地實際用途是否符合主管部門相關用地規劃、行業政策等要求，並發表明確意見。管理人應當充分揭示項目土地實際用途與規劃用途不一致所產生的風險，並設定風險緩釋措施。涉及需要補籤或者重新簽訂土地使用權出讓等有償使用合同、補繳土地出讓金等事項的，應當在基礎設施基金註冊前完成。
第五條 租賃住房基礎設施項目的轉讓應當符合租賃住房有關法律法規和政策文件的要求。
項目涉及保障性租賃住房，以及競自持、競配建的租賃住房等情形的，管理人和律師應當覈查項目轉讓是否符合相關規定或者約定。
第六條 租賃住房基礎設施項目原則上運營三年以上。運營不滿三年的，管理人應當覈查租賃住房基礎設施項目是否已產生持續穩定的現金流，是否具備持續經營能力且能夠實現長期穩定的收益。
第七條 管理人應當區分資產類型披露租賃住房基礎設施項目下列基本情況：
（一）項目涉及保障性租賃住房的，管理人應當披露認定依據，管理人和律師應當說明配租或者招租對象、建築面積等是否符合國家以及項目所在地相關政策規定；
（二）項目涉及市場化租賃住房、以市場化方式招租的保障性租賃住房的，管理人應當披露產品定位、原始權益人以及運營主體行業背景和地位、租賃管理能力、在管房源規模等情況；
（三）項目涉及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房的，管理人應當披露租賃住房主要租戶經營情況以及所在園區的運營情況，包括園區租賃情況、集中度、園區居住配套設施完善情況等。
第二節 基礎設施項目經營與財務情況
第八條 管理人應當披露報告期內租賃住房基礎設施項目的下列經營情況：
（一）運營模式，包括招租或者配租方式、租金管理、租約管理以及相應工作流程，躉租（如有）、企業和個人租戶租金收入佔比和麪積佔比以及對應簽約租金單價情況，租賃業務以及商業、停車等非租賃業務（如有）的情況。涉及搖號或者輪候配租的，應當披露相關工作開展頻次和工作程序，以及截至盡調基準日意向租戶搖號或者輪候情況等；
（二）運營收入情況，包括租金收入、物業管理收入、個性化增值服務收入（如有）以及其他配套收入等及其佔比情況；存在非租金收入的，管理人應當覈查相關收入水平是否符合行業交易習慣；
（三）成本構成情況，包括人工成本、運營管理成本、維修改造成本、銷售成本（如有）、租賃住房住宅專項維修基金（如有）、相關稅金和費用等，以及各類成本佔營業收入的比重和變化情況；
（四）優惠政策情況，包括項目享受的稅收以及用水、用電、用氣等方面的優惠政策；未來優惠政策變動可能導致現金流出現較大波動情形的，管理人應當充分揭示風險；
（五）政府補貼（如有）等其他對作出投資決策有重大影響的事項。
第九條 租賃住房基礎設施項目租金調整需經報備或者審批的，管理人應當披露租金調整程序以及報告期內租金調整的頻率、租金定價要求等。
第十條 管理人應當結合項目所在區域租賃住房發展情況、項目配租或者招租對象、房型面積、租金水平、配套設施等基本情況，充分論證項目的競爭力。
第三節 資產評估
第十一條 評估機構應當結合租賃住房基礎設施項目基本情況和歷史運營情況，充分考慮宏觀經濟情況、項目競爭力、資產運營管理能力等內外部因素的影響，合理確定收益年限、出租率、租金水平、租金增長率、租金收繳率、成本、費用、折現率、資本性支出等核心估值參數，按照下列要求審慎進行項目估值：
（一）收益年限參數取值應當充分考慮租賃住房政策規定、用地性質、建築設計功能使用期限等因素；
（二）出租率參數取值應當充分考慮租賃住房基礎設施項目所在城市以及區域宏觀經濟發展情況、區域人口淨流入情況、現有租賃合同期限以及到期時間分佈、歷史年末以及期末出租率、歷史年度加權平均出租率、租戶結構、續租率、退租後去化時間、區域可比項目出租率、同區域同類租賃住房市場供需情況、項目競爭力等因素的影響；評估機構應當結合租賃住房基礎設施項目各資產出租率的差異情況，對出租率的評估邏輯、參數設定依據等進行具體分析；
（三）租金單價和租金增長率的參數取值應當充分考慮租賃住房基礎設施項目所在城市以及區域宏觀經濟發展情況、居民消費水平、項目區位、配套設施、房型、歷史年末以及期末有效租金單價水平、區域可比項目租金水平、租戶結構、運營成本、區域性租金政策（如有）、同區域同類資產市場供需、項目競爭力等因素的影響；
（四）人力成本、市場營銷費用、物業管理費用、空置管理費用等參數取值應當充分考慮項目運營時間、歷史成本支出情況、維修養護安排、招租模式、物業管理模式、行業特徵等因素；
（五）折現率參數取值應當符合本指引第四十四條第二款的規定；
（六）資本性支出參數選取應當充分考慮歷史資本性支出、建築物以及設備現狀、改造升級安排、行業特徵等因素。
評估機構應當結合周邊可比項目區位、定位、運營招租模式等，說明可比項目選取的合理性。
第十二條 租賃住房基礎設施項目運營不滿三年的，評估機構應當結合項目實際情況和主要原始權益人及其關聯方持有的其他同類可比項目運營情況，說明評估參數取值的合理性。
第十三條 管理人、財務顧問（如有）應當按照本指引第四十五條的規定披露租賃住房基礎設施項目的評估情況，按照本附件第十一條的要求就估值參數取值的合理性發表明確意見，並結合單位面積價格、首個完整會計年度的資本化率（Cap Rate），以及同類型已上市基礎設施基金、同行業上市公司重大資產重組和大宗交易（如有）的估值參數選取情況，對評估參數和評估方法的選取進行獨立覈查，對評估結果的合理性發表明確意見。
第四節 運營管理安排
第十四條 基金管理人應當結合租賃住房基礎設施項目運營模式特點，明確分層決策機制中各決策層面對涉及租賃住房基礎設施項目運營的重要事項的審批權限，包括租金調整、免租安排、租金優惠、委託物業管理、租戶結構調整、運營成本調整、人員調整、突發事件響應安排等。
第十五條 基金管理人委託外部管理機構運營租賃住房基礎設施項目的，基金管理人應當結合資產類型披露外部管理機構在該領域的運營管理能力，包括租賃住房領域運營管理經驗以及運營同類型項目業績表現情況、公司治理和財務狀況、行業競爭優勢等，確保其具有良好的履職能力。基金管理人應當披露運營策略，包括市場定位、收益管理和成本管控等。
第四號——倉儲物流
基金管理人向本所申請倉儲物流基礎設施基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請倉儲物流基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本附件的規定。
在適用本附件時，還應當同時遵守本指引正文的各項規定。
第一節 基礎設施項目基本情況
第一條 管理人應當按照本指引第三章第二節的規定披露倉儲物流基礎設施項目經營與財務情況，並披露下列基本情況：
（一）項目基本信息，包括項目名稱、所在區域、建築結構、運營年限等；
（二）資產範圍，包括倉儲物流相關建築物的不動產所有權以及項目範圍內的土地使用權、配套服務設施（如有）、共用資產（如有）；
（三）區位情況，包括所在區位以及交通、業務輻射範圍、區域租金變動以及市場供需情況等；
（四）設施類型，包括高標準倉庫、非高標準倉庫或者其他類型等；不屬於高標準倉庫的，應當說明現有租戶以及潛在租戶所屬主要行業、未來發展情況及其對項目運營穩定性的影響；
（五）主要用途，包括通用倉儲、特種倉儲等；
（六）運營模式，包括自營模式、第三方物流模式等；
（七）項目所處區域規劃中、擬建、在建、擬開業與已開業的競品項目情況，以及對本項目的影響；
（八）其他對作出投資決策有重大影響的信息。
第二條 倉儲物流基礎設施項目主要用途為危險品、冷鏈、醫藥等相關的特種倉儲或者進出口相關的保稅倉儲的，管理人應當披露主要租戶情況、租戶所屬行業的發展情況、項目的定製化安排，並說明上述事項對倉儲物流基礎設施項目運營穩定性的影響。管理人和律師應當覈查項目所涉經營資格是否合法、有效，管理人應當披露經營資格的有效期及其在基礎設施基金存續期內的展期安排（如有）。
第三條 倉儲物流基礎設施項目土地使用權應當以出讓等有償使用方式取得，用地性質應當符合土地管理相關規定。
第四條 倉儲物流基礎設施項目涉及的土地用途為工業用地等非物流倉儲用地的，或者存在項目土地實際用途與建設規劃文件、土地使用權出讓合同所載土地用途不一致的，管理人和律師應當覈查土地實際用途是否符合主管部門相關用地規劃、行業政策等要求。管理人應當充分揭示實際用途與規劃用途不一致所產生的風險，並設定風險緩釋措施。
第五條 管理人應當披露倉儲物流基礎設施項目智能化水平，包括智能化投入及其佔投資總額的比例，以及出入庫、存儲、輸送、生產、分揀等物流過程的自動化、信息化和智能化程度等，並結合行業發展趨勢，說明倉儲物流基礎設施項目未來更新改造安排（如有）及其對項目運營穩定性的影響。
前款所稱智能化投入包括用於倉儲物流基礎設施項目的綜合信息服務平台、信息化軟件及設備、智能物流裝備和技術等方面的累計投入額。
第二節 基礎設施項目經營與財務情況
第六條 管理人應當披露報告期內倉儲物流基礎設施項目的經營情況，包括運營模式、租戶情況、出租率、租金單價、租約期限、租金收繳率、網點佈局（如有）、收入成本構成、經濟指標約束等。
第七條 管理人應當披露倉儲物流基礎設施項目主要提供的服務類型，包括存儲、保管、轉運等。
原始權益人及其關聯方從事與倉儲物流基礎設施項目相關的加工、組裝、包裝、分揀、配送、物流保險、孖展、信息分析、產品報關等相關業務的，管理人應當說明原始權益人及其關聯方相關業務開展情況以及對倉儲物流基礎設施項目運營穩定性的影響。相關業務與倉儲物流基礎設施項目運營關聯度較高的，管理人應當結合相關業務所需資格情況、資格取得情況以及相關合同期限等，對相關業務的運營穩定性進行覈查，充分揭示風險，並設定風險緩釋
措施。
第八條 倉儲物流基礎設施項目為零售行業自建物流，或者主要為原始權益人的關聯方服務的，管理人應當披露原始權益人及其關聯方在一定區域內的網點佈局安排、項目在網點佈局中的重要性，並結合協議期限、租金價格公允性、租戶的可替代性等方面對倉儲物流基礎設施項目能否持續穩定運營進行覈查並發表明確意見。
第九條 管理人應當披露報告期內倉儲物流基礎設施項目的收入構成情況以及各項收入對應的稅率情況。管理費等非租賃收入佔比較高的，管理人應當披露非租賃收入的明細情況，並說明相關收入的合理性。
第十條 原始權益人應當說明倉儲物流基礎設施項目所涉及的投資協議等相關法律文件是否存在關於項目運營的投資強度、產出強度和稅收強度等經濟指標約束和相關承諾，以及違約責任。
管理人應當對經濟指標約束、相關承諾和違約責任進行覈查，並發表明確意見。存在經濟指標約束和相關承諾的，管理人應當披露可能存在的違約風險，並設定風險緩釋措施。
第三節 資產評估
第十一條 評估機構應當結合倉儲物流基礎設施項目基本情況和歷史運營情況，充分考慮宏觀經濟情況、項目競爭力、資產運營管理能力等內外部因素對項目估值的影響，合理確定出租率、租金水平、租金增長率、成本及費用、折現率等核心估值參數，按照下列要求審慎進行項目估值：
（一）收益年限參數選取應當充分考慮區域總體規劃是否存在重大調整，以及項目建築設計功能使用期限、土地使用權期限等因素的影響；
（二）出租率參數選取應當充分考慮
倉儲物流基礎設施項目現有租賃合同期限及到期時間分佈、歷史年末及期末出租率、歷史年度加權平均出租率、租戶結構、續租率、退租後去化時間、區域可比項目出租率、同區域同類資產的市場供需情況等因素的影響；
（三）租金單價和租金增長率的參數選取應當充分考慮項目所在城市及區域宏觀經濟發展情況、項目區位、倉庫類型、配套設施、歷史年末及期末有效租金單價水平、租戶結構、區域可比項目租金水平、運營成本、區域性租金政策（如有）、同區域同類資產的市場供需、項目競爭力等因素的影響。評估機構採用市場價格預測倉儲物流基礎設施項目租約期外租金水平的，應當充分考慮項目年末以及期末有效租金單價、出租率與周邊可比項目的差異等情況；
（四）人力成本、市場營銷費用、物業管理費用、空置管理費用等參數選取應當充分考慮項目運營時間、歷史成本支出情況、維修養護安排、招租模式、物業管理模式、行業特徵等因素的影響；
（五）折現率參數選取應當符合本指引第四十四條第二款規定；
（六）資本性支出參數選取應當充分考慮歷史資本性支出、建築物以及設備現狀、改造升級安排、行業特徵等因素的影響。
評估機構應當結合周邊可比項目區位、定位、運營模式、平均空置率、租金水平等情況，說明可比項目選取的合理性。
第十二條 管理人、財務顧問（如有）應當按照本指引第四十五條的規定披露倉儲物流基礎設施項目的評估情況，按照本附件第十一條的要求就估值參數取值的合理性發表明確意見，並結合單位面積價格、首個完整會計年度的資本化率（Cap Rate），以及同類型已上市基礎設施基金、同行業上市公司重大資產重組和大宗交易（如有）的估值參數選取情況，對評估參數和評估方法的選取進行獨立覈查，對評估結果的合理性發表明確意見。
第四節 運營管理安排
第十三條 基金管理人應當結合倉儲物流基礎設施項目運營模式特點，明確分層決策機制中各決策層面對涉及倉儲物流基礎設施項目運營的重要事項的審批權限，包括租金調整、免租安排、租金優惠、租戶結構調整、重大維修改造、關聯方協議簽署、委託物業管理、運營成本調整、人員調整、突發事件響應安排等。
第十四條 管理人應當披露外部管理機構的運營管理能力，包括運營管理經驗、合作客戶、潛在客戶資源質量等。外部管理機構已通過書信、函件、郵件、協議等書面形式儲備倉儲物流基礎設施項目未來租戶的，管理人可以披露儲備租戶所屬行業、擬租賃面積等。
第五號——消費基礎設施
基金管理人向本所申請消費基礎設施基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請消費基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本附件的規定。
在適用本附件時，還應當同時遵守本指引正文的各項規定。
第一節 基礎設施項目基本情況
第一條 本附件所稱消費基礎設施是指百貨商場、購物中心、商業街區、商業綜合體、農貿市場等城鄉商業網點項目，家居、建材、紡織等各類專業市場項目，以及保障基本民生的社區商業項目等。
第二條 管理人應當按照本指引第三章第二節的規定披露消費基礎設施項目經營與財務情況，並披露下列基本情況：
（一）項目類型，包括百貨商場、購物中心、商業街區、商業綜合體、農貿市場等城鄉商業網點項目，家居、建材、紡織等各類專業市場項目，以及保障基本民生的社區商業項目等；
（二）資產範圍，包括項目相關建築物的不動產所有權以及項目範圍內的土地使用權、配套服務設施（如有）、共用資產（如有）等；資產範圍包含人防空間和車位情況的，管理人應當做好信息披露，充分揭示風險；
（三）運營模式，包括出租、聯營等；
（四）建築面積與可供出租面積、建築層數、竣工時間、運營起始時間、物業運營發展所處階段等。可供出租面積與建築面積存在較大差異的，還應當披露可供出租面積計算標準和差異原因；
（五）宏觀情況，包括項目所處城市以及區域的經濟指標、消費人口、消費能力等；
（六）項目定位，包括項目附近住宅、辦公區、商業區的市場主要定位、周邊居住人羣和消費客羣的消費能力與項目定位匹配情況等；
（七）交通通達情況，包括四至道路以及鄰近道路是否有擴寬、改造、封閉等計劃，項目是否有存量或者新設地鐵線路以及是否有地鐵出站口（包括是否直通）等；
（八）項目所處區域規劃中、擬建、在建、擬開業與已開業的競爭物業情況，以及對本項目影響；
（九）其他對作出投資決策有重大影響的信息。
第三條 消費基礎設施項目土地使用權應當以出讓等有償使用方式取得，用地性質應當符合土地管理相關規定。
第四條 消費基礎設施項目中包含與消費基礎設施物理上不可分割、產權上歸屬於同一原始權益人或其關聯方的酒店和商業辦公用房，可納入項目底層資產，其建築面積佔底層資產總建築面積比例合計原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。
納入消費基礎設施項目資產範圍的酒店和商業辦公用房，應當符合本指引第三章關於基礎設施項目的一般規定。
第五條 消費基礎設施項目存在剝離酒店、商業辦公用房等非消費業態情況的，管理人應當在消費基礎設施基金註冊前完成資產剝離，並披露剝離進展、稅費繳納、相關證照辦理和登記情況等。
第六條 除剝離非消費業態、共用資產以及設備設施外，消費基礎設施項目原則上應當將實現資產功能作用所必需的、不可分割的各組成部分完整納入資產範圍。
因特殊原因無法完整納入資產範圍的，或者資產範圍未包含與其他方共用的資產或者設備設施，且共用資產或者設備設施對項目持續穩定運行存在影響的，管理人應當披露上述資產未納入資產範圍的原因和合理性，充分揭示風險，並應當與外部管理機構（如有）安排有效措施，保障項目後續穩定運行。主要原始權益人應當出具承諾函，已採取有效措施，確保上述資產未納入資產範圍不影響消費基礎設施項目穩定運營。
第二節 基礎設施項目經營與財務情況
第七條 管理人應當披露報告期內消費基礎設施項目的下列經營情況：
（一）收入情況，包括商品銷售總額（汽車、電子消費類、其他商品銷售額，如有）、客流量（如有）、月銷售坪效（如有）、經營模式和租賃業態組合類型（零售、餐飲、娛樂等）及其按照收入和租賃面積兩個口徑的佔比情況、運營收入、收入構成（固定租金收入、提成租金收入、物業管理費、固定推廣費、停車場收入、多種經營收入與廣告收入等）及其佔比、項目租售比（如有）、項目運營淨收益率（NOI Margin）等；
（二）租戶情況，包括項目歷史出租率變化情況、續約率、平均免租期、租賃合同期限按收入和租賃面積兩個口徑的分佈情況、加權平均剩餘租期、租約到期分佈情況等；
（三）租約類型，包括固定租金、固定/提成租金取高、純提成租金、固定租金+提成租金等，及按照收入和租賃面積兩個口徑的租約類型佔比情況；
（四）租金情況，包括月租金坪效，分類（主力店、專門店等）對比與周邊可比物業租金水平差異情況，租金增長率、租金收繳率和支付結算方式等。
各年度銷售額（如有）、出租率、租金價格、租金增長率、租金收繳率、項目成本支出等經營情況指標波動較大的，管理人應當披露變動原因，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第八條 管理人應當披露消費基礎設施項目主力店、重要現金流提供方（如有）以及前十大租戶所屬行業、報告期內承租面積與收入佔比等情況。
管理人應當對前款所述租戶是否存在換租、集中換租風險進行覈查，充分揭示風險，並設定風險緩釋措施。
第三節 資產評估
第九條 評估機構應當結合消費基礎設施項目基本情況和歷史運營數據，充分考慮宏觀經濟情況、周邊競品、項目競爭力、資產運營管理能力等內外部因素對項目估值的影響，合理確定出租率、租金水平、租金增長率、成本費用、折現率、資本性支出等核心估值參數，按照下列要求審慎進行項目估值：
（一）收益年限參數選取應當充分考慮區域總體規劃是否存在重大調整，以及項目建築設計功能使用期限、土地使用權期限等；
（二）出租率參數選取應當充分考慮項目所在城市以及區域宏觀經濟發展情況、居民消費水平、現有租賃合同期限以及到期時間分佈、歷史年末以及期末出租率、歷史年度加權平均出租率、租戶結構、退租後去化時間、區域可比項目出租率、同區域同類資產的市場供需情況、項目競爭力等因素的影響。評估機構應當結合消費基礎設施項目各業態出租率的差異情況，對出租率的評估邏輯、參數設定依據等進行具體分析；
（三）租金單價和租金增長率的參數選取應當充分考慮項目所在城市和區域宏觀經濟發展情況、居民消費水平、項目區位、配套設施、歷史年末以及期末有效租金單價水平、租戶結構、區域可比項目租金水平、同區域同類資產的市場供需、項目競爭力等因素的影響；
（四）人力成本、市場營銷費用、物業管理費用等參數選取應當充分考慮項目運營時間、歷史成本費用情況、維修計劃、招租模式、物業管理模式、行業特徵等因素；
（五）折現率參數選取應當符合本指引第四十四條第二款規定；
（六）資本性支出參數選取應當充分考慮歷史資本性支出、建築物以及設備現狀、改造升級安排、行業特徵等因素。
評估機構應當結合周邊可比項目區位、定位、所處運營階段等情況，說明可比項目選取的合理性。
第十條 管理人、財務顧問（如有）應當按照本指引第四十五條的規定披露消費基礎設施項目的評估情況，按照本附件第九條的要求就估值參數取值的合理性發表明確意見，並結合單位面積價格、首個完整會計年度的資本化率（Cap Rate），以及同類型已上市基礎設施基金、同行業上市公司重大資產重組和大宗交易（如有）的估值參數選取情況，對評估參數和評估方法的選取進行獨立覈查，對評估結果的合理性發表明確意見。
第四節 運營管理安排
第十一條 基金管理人應當結合消費基礎設施項目運營模式特點，明確分層決策機制中各決策層面對涉及消費基礎設施項目運營的重要事項的審批權限，包括提升改造、招商策略、租金調整、免租安排、租戶結構調整、運營成本調整、人員調整、突發事件響應安排等。
第十二條 管理人應當披露外部管理機構對消費基礎設施項目未來的管理策略、經營方向、重大改造計劃，以及對市場風險的應對措施。
管理人應當披露外部管理機構以及運營團隊人員構成、管理規模、運營穩定性，以及外部管理機構歷史業績等運營表現情況。
第十三條 基金管理人應當披露消費基礎設施項目運營管理費用收取情況，說明與運營業績掛鉤的激勵約束機制及其合理性。單獨收取項目升級改造費用的，管理人應當披露單獨收取升級改造費用的合理性以及費用確定依據。
第十四條 消費基礎設施項目存在提升改造計劃且對項目運營可能產生影響的，管理人應當進一步披露涉及改造的資產範圍、改造時間、改造成本及其承擔主體，以及提升改造計劃對收入的影響等。
消費基礎設施項目提升改造成本由基礎設施基金承擔的，管理人應當結合項目歷史改造支出、建築物和設備現狀、提升改造目標等披露改造成本預算的合理性，並說明相關成本是否在估值以及現金流預測中予以充分考慮。
本文編選自「上交所官網」；智通財經編輯：陳筱亦。