智通財經APP獲悉，國金證券發布研報稱，近期多家房企公布債務重組方案，有望修復市場對房企後續經營信心，後續重點關注兩會前的政策博弈，持續推薦穩健經營且政策敏感形標的。房開企業推薦重點佈局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產品，具備持續拿地能力的房企。中介推薦受益於政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，關注地產產業鏈。

國金證券主要觀點如下：

本周A股地產、港股地產、港股物業均下跌

本周(1.4-1.10)本周申萬A股房地產板塊升跌幅為-2.7%，在各板塊中位列第22；WIND港股房地產板塊升跌幅為-2.4%，在各板塊中位列第11。本周恒生物業服務及管理指數升跌幅為-2.4%，恒生中國企業指數升跌幅為-3.6%，滬深300指數升跌幅為-1.1%；物業指數對恒生中國企業指數和滬深300的相對收益分別為+1.2%和-1.3%。

土地市場開年成交放緩，溢價率有所提升

本周(1.4-1.10)全國300城宅地成交建面220萬㎡，單周按月-66%，單周按年-43%，平均溢價率9%。2025年初至今，全國300城累計宅地成交建面857萬㎡，累計按年-9%。年初至今，建發房產、江蘇平陵建設投資集團有限公司、重慶競金商業管理有限公司、河北飛宇房地產開發集團、如皋城市產發的權益拿地金額位居行業前五，分別為90、12、11、9、9億元。

本周新房成交略有承壓，同按月均有所回落。本周(1.4-1.10)35個城市商品房成交合計282萬平米，周按月-40%，周按年-7%。其中：一線城市周按月-24%，周按年+29%；二線城市周按月-50%，周按年-21%；三四線城市周按月+13%，周按年+11%。

本周二手房成交高景氣維持，同按月均保持上漲。本周(1.4-1.10)15個城市二手房成交合計294萬平米，周按月+2%，周按年+43%。其中：一線城市周按月-3%，周按年+55%；二線城市周按月-1%，周按年+32%；三四線城市周按月+161%，周按年+166%。

財政部再次提及專項債可用於土地儲備和收購存量商品房

1月10日國新辦新聞發布會上明確在2025年新增發行的專項債額度內，地方可根據需要統籌安排用於土地儲備和收購存量商品房的專項債項目。早在2018-2019年，新增專項債以土地儲備、棚改等房地產投向為主。

從規模上來看，2018年土地儲備專項債、棚改專項債發行規模分別為5227億、3145億，二者合計佔當年新增專項債發行規模的62%，2019年土地儲備和棚改專項債發行規模超過1.3萬億，兩者佔比進一步上升至64%。

參考歷史經驗，若2025年針對房地產領域發行的專項債規模接近2018-2019年，預計將有超過1萬億的資金用於支持土地儲備和收購存量商品房，為地產實現「止跌回穩」提供重要支持。

碧桂園境外債重組方案公布

1月9日，碧桂園公布了境外債重組提案。公司目標是減少債務最多116億美元、到期時間延長至最多11.5年以及降低孖展成本至2%。本次重組提案擬給予債權人五個選項，其中包括(1)現金回購，最少實現90%本金削減；(2)強制性可轉換債券，即100%股權化；(3)涵蓋強制性可轉換債券和替換部分新債券，實現67%股權化；(4)替換新債券並削減本金35%；(5)全數替換為新債券，此項提供給不進行本金削減的債權人。若該重組方案得以通過，碧桂園有望在儘可能最大化資產價值的前提下完成重組後境外債務的償付義務。

投資建議

持續推薦穩健經營且政策敏感形標的：房開企業推薦重點佈局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產品，具備持續拿地能力的房企，如綠城中國(03900)、招商蛇口(001979.SZ)、濱江集團(002244.SZ)等。中介推薦受益於政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的中介平台貝殼-W(02423)；物企推薦物管穩健發展、商管絕對龍頭、積極派息的華潤萬象生活(01209)。建議關注地方政府應收款較多的物業&建築公司；受益於地方化債的城投公司；併購重組彈性標的；破淨的央國企地產&建築公司。

風險提示：寬鬆政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；房企出現債務違約。