文｜邁點

近日，位於南京市江寧百家湖核心地段的神旺大酒店，將投資5億元重啓。說起來，南京神旺大酒店也是命運多舛，早在 2006 年就風風火火地動工，但因爲土地性質問題，這一停擺就是近 20 年。據瞭解，重啓後將建成旺旺集團首個五星級旺仔IP主題酒店，新酒店預計將於2027年下半年對外開業。

事實上，像神旺大酒店這樣打算重啓或已完成重啓的高端酒店項目可不在少數，一場 “重啓熱潮” 正悄然興起。

01、重啓熱潮與交易活躍並行

今年1月，廈門最老牌酒店廈門鷺江賓館完成了歷經1年多的改造提升，恢復對外營業；2024年第四季度，珠海望海樓酒店宣佈，經過4年的升級改造，即將盛大重啓。

2024年底，爛尾10多年的湖州西南佳源廣場酒店部分取得工程投資備案，總建約6.7萬m²，總投資約6億元，擬2025年6月開工；爛尾4年的青島歡樂濱海城中的奧潤國際項目更名爲“濱海活力灣”並重啓，追加8億元投資，規劃包括五星級酒店；近期，香港尖沙咀核心商業區正推進8個商業重建項目，總樓面面積達102萬平方呎，其中多個項目將轉型爲酒店業態……

這邊酒店重啓忙得熱火朝天，那邊高端酒店的交易市場也不甘寂寞，異常活躍。

一是拍賣市場火熱。據邁點不完全統計，僅在2024年第四季度，億元以上的酒店拍賣項目就有65起，然而成交率屈指可數。拍賣臺上，出現了不少曾經風光無限的地標型酒店的身影。比如成都希頓國際酒店，在京東拍賣平臺上的拍賣價格從10.05億元一路降至5.58億元，仍然未能吸引到任何買家出價，連續7次流拍。此外，北京臨空皇冠假日酒店、佛山希爾頓酒店、重慶北碚悅榕莊酒店等高端酒店也多次上架拍賣。

二是高端酒店摘牌現象也頻繁發生。例如，全球最高的洲際酒店——南京紫峯洲際酒店或將進入摘牌倒計時，目前已從洲際酒店集團（IHG）的官方預訂系統中下架，所有日期均顯示無房狀態。據業內人士分析，酒店自更換業主後，酒店服務質量下降，硬件老化，且業主與品牌方矛盾加劇。儘管尚未官宣，但業內人士普遍認爲該酒店將在2025年正式摘牌。此外，成都棕櫚泉費爾蒙酒店、澳門喜來登酒店等高端酒店也在近期被傳出或將換牌的消息。

02、酒店市場的一體雙面

事實上，重啓與拍賣是酒店市場的一體兩面。

多家酒店項目的重啓，背後是酒店行業的復甦、資本信心的增強，以及高端酒店自身獨特優勢的吸引。

首先，國內經濟持續向好，商務出行和旅遊度假需求大幅回升。據文旅部數據顯示，2024年國內出遊總人次達到56.15億，比上年同期增加7.24億，同比增長14.8%。

酒店行業需求週期與宏觀經濟波動同步，隨着商旅和旅遊需求恢復，行業進入關鍵復甦期。邁點研究院數據顯示，2025年1月，高端酒店（奢華酒店、國際高端酒店、國內高端酒店）共開業17家，呈現穩定上升態勢。

其次，國家對旅遊業的支持政策持續出臺，給酒店行業的發展提供了肥沃的土壤。各省市也積極優化旅遊產業政策，真金白銀地加大對高端酒店項目的財政支持力度，鼓勵企業投資高端酒店項目。

近日，深圳大鵬新區開展 了2025 住宿業扶持申報，並指出“大力支持國際國內知名品牌酒店投資”；貴陽市發佈了鼓勵扶持避暑度假精品酒店發展的實施意見；而在2024年全年，從山東、湖南到泉州、佛山、廈門，各地的旅發大會一場接一場，開得如火如荼，積極引進了衆多高端酒店，爲行業發展注入了源源不斷的活力。

最後，高端酒店自身所具備的投資價值、堅韌的韌性，成爲了吸引資本紛紛入場的核心磁石。高端酒店通常位於城市的核心地段，如同城市的名片，具有稀缺性和不可複製性。儘管經濟週期波動對酒店業有一定影響，但高端酒店憑藉其品牌價值和客戶忠誠度，在經濟波動中仍能保持相對穩定的經營表現。同時，高端酒店通過餐飲、會議、活動等多元化業務增加收入來源。

重啓代表了行業的復甦與升級，拍賣退場揭示了市場的洗牌與整合。

首先，它促進了行業資源的優化配置，通過資產的流轉，使得資本能夠更高效地進入具有潛力的酒店項目，推動酒店市場的活力提升；其次，活躍的交易市場提升了酒店資產的流動性，爲投資者提供了更多的退出機會與盈利空間；此外，頻繁的交易也促使酒店業主和運營商更加註重酒店的精細化運營和品牌價值提升，從而推動整個行業向更高效、更專業的方向發展。

變革中孕育的未來方向

這些變化不僅重塑了行業格局，更爲未來的發展埋下了伏筆。面對新的市場環境與競爭態勢，酒店投資正孕育着新的趨勢與變革方向。

首先，存量市場的盤活和優化依舊是主基調。數據顯示，2024年上半年，全國共有34萬家酒店（15間及以上）爲開業狀態，房間規模1623萬間。

隨着存量市場的競爭的深入，提質增效成爲核心。業內人士指出，過去簡單的貼牌式存量翻牌並未顯著提升酒店的經營效益，未來存量市場的盤活需要更加精細化的運營和管理。

其次，投資模式趨向多元化。第一，輕資產模式成爲酒店投資的重要趨勢，投資者可以通過品牌輸出、管理輸出等方式，降低前期投資成本，同時獲得穩定的管理收益；

第二，通過與地方政府、國有企業或其他投資者合作，整合各方資源，降低投資風險，同時獲得政策支持和資源優勢；

第三，資產證券化（REITs）或將成爲酒店行業投資的一種新興方式。2024年，國家發展改革委印發了《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目常態化發行的通知，意味着酒店行業的參與門檻得到一定程度的放寬。通過將酒店資產證券化，投資者能夠以較低的門檻參與酒店行業的投資，獲得持續的現金流和穩定的回報。

最後，投資邏輯從“跑馬圈地”轉向“精益管理”。傳統的大規模投資和廣開發模式已難以爲繼，集約型的“精準投資”成爲新趨勢。投資者將更加關注酒店資產的現金流和經營回報，而非單純的資產規模。

邁點研究院發佈的《2024年度全國品牌酒店簽約統計報告》顯示，2024年，從酒店主題分佈來看，度假酒店最爲熱門，佔比27%，進一步證明了度假酒店的市場潛力和投資價值；而在區域分佈上，經濟發達地區和文旅市場繁榮的區域成爲投資人的首要選擇。

結語

不論是重啓歸來還是遺憾退場，都是酒店市場的動態調節機制。在兩者的共同作用下，酒店行業得以不斷優化資產配置、提升運營效率、創新經營模式，朝着更加健康、有序、高質量的方向發展。