智通財經APP獲悉，中國銀河證券發佈研報稱，2025年1月樓市核心城市呈現熱度延續的趨勢，中低能級城市的需求釋放有所修復，核心城市2月土拍表現較好，需求的持續釋放對行業發展起重要作用。2050年前樓市整體需求在8.75億方以上。目前行業面臨庫存去化的關鍵階段，內生需求和外生需求均對樓市庫存去化起重要作用：維持內生需求的穩步釋放或爲維持樓市的整體基調;在目前的樓市環境下，外生需求或爲2025年重要工作方向，亦有望支撐行業整體估值。

中國銀河證券主要觀點如下：

居民購房持續釋放

從銷售看，一線城市的二手房市場表現整體較好，雖受春節假期的影響，但同比表現優於2024年同期，表現出核心城市樓市的韌性。

根據中指院數據，該行將新房和二手房市場彙總發現，28個重點城市2025年1月整體銷售面積同比微降0.89%，考慮到2025年1月末爲春節假期，28地的城市逐漸表現止跌回穩的態勢。從拿地看，2025年1月百城土地成交建面中一線城市佔比達28.07%，房企拿地趨於核心;2025年1月百城土地成交溢價率爲8.73%，是2021年8月以來的最高水平;2025年2月上海土拍平均溢價率33.56%，是2019年以來最高水平。

內生和外力共同支持住房需求

按照居民住房需求產生的來源，該行將需求分爲兩類。

1)內生需求：人口增長和城鎮化進程主要導致城鎮人口增長，新增城鎮人口產生剛性需求;人均住房面積提升、家庭戶均規模下降主要產生於居民對生活質量提高的意願，由此產生改善性需求。

2)外生需求：隨着城市發展，高齡房屋拆遷或部分老舊社區改造帶來的更新需求爲外生需求。

根據該行的測算，2050年我國住房需求或達8.752億方，其中剛性需求和改善性需求分別爲1.689億方(佔總需求的19.30%)、6.185億方(佔總需求的70.67%)，即內生需求共7.874億方;2041~2050年的年均更新需求即外生需求或爲0.88億方，佔總需求的10.03%。

政策助力止跌回穩

截至2025年2月11日，各省級兩會已落幕。按照已發佈的各地政府工作報告中的房地產行業的表述，房地產新模式、止跌回穩等內容被多次提及。目前樓市去化依舊承壓，消化庫存或爲行業目前主要工作方向，存量房地收儲或降低樓市庫存、城中村改造有望釋放居民的住房需求。央行在在2024年四季度貨幣政策執行報告中提到實施適度寬鬆的貨幣政策，因此降低購房門檻、調低居民購房成本或將延續，內生需求釋放有望得到支撐。

投資建議：頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市佔率有望進一步抬升

該行看好：保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、龍湖集團(00960)、濱江集團(002244.SZ)、萬科A(000002.SZ)、新城控股(601155.SH)、招商積餘(001914.SZ);

建議關注：1)優質開發：綠城中國(03900)、華潤置地(01109)、中國海外發展(00688);2)優質物管：華潤萬象生活(01209);3)優質商業：張江高科(600895.SH)、恆隆地產(00101);4)代建龍頭：綠城管理控股(09979);5)中介龍頭：貝殼-W(02423)、我愛我家(000560.SZ)。

風險提示：政策推動不及預期的風險、因城施策不及預期的風險、宏觀經濟不及預期的風險、資金到位不及預期的風險、房價大幅波動的風險、人口變化不及預期的風險、城鎮化進程不及預期的風險。