金吾財訊 | 招銀國際對房地產和物管板塊持樂觀態度。重點開發商2M25合同銷售額同比-6%，好於該行預期的-10%。從網籤數據觀察，截至3月3日，30城新房年內(YTD)成交面積同比增1%，較4Q24年同比+12%略有收窄；16城二手房年內成交面積同比+39%，較4Q24的同比+37%繼續擴大，維持了增長態勢。該行認爲新房認購、二手房帶看等前置指標顯示3月成交數據的“小陽春”已有保障，該行對2季度板塊表現也更加樂觀，主要基於：

1)政策端：自 2024 年下半年起，監管層高度關注市場信心波動，積極運用政策工具加以調控，彰顯出穩定市場信心的堅定決心。今年兩會關於政策實施的表述進一步印證了這一點。據此，該行判斷監管層已對4-5月可能出現的銷售下滑有所準備。這意味着，若銷售降幅超出預期，出臺積極政策的可能性將顯着增加。

2)情緒端：春節以來，大中華市場受科技板塊提振，但這種影響傳導至居民端，對其收入預期和經濟信心的提升尚需時日。但相較於去年同期，居民信心已有邊際性改善，這在一定程度上會影響部分居民的購房決策。

3)融資端：市場對板塊的終極擔憂無疑是國央企梯隊債務違約風險。然而，隨着萬科相關事件的逐步發展與妥善處理，市場對於政府會採取兜底舉措的信心愈發充足。基於此，市場對國央企債務違約的憂慮程度已相應降低。

4)基於對2季度銷售變現對板塊股價影響的情景分析，該行發現板塊受到積極影響的可能性遠大於受到負面影響的可能性。選股方面：該行建議1)關注商業運營能力較強的標的如華潤置地(01109)、龍湖集團(00960)等，由於開發持續縮量，零售業務更具備風險抵禦性，經濟企穩跡象出現時零售業務較開發業務率先受益，同時在當前融資環境下零售資產是相對更易獲得增量融資的資產。2)關注存量市場發展受益者。交易角度，貝殼(BEKE US)作爲絕對龍頭將長期受益於二手房換手率提升與其帶來的裝修業務機會。從服務角度，關注物業管理存量市場的長期受益者，建議關注如華潤萬象生活(01209)、綠城服務(02869)、保利物業(06049)、濱江服務(03316)、萬物雲(02602)等。3)開發商方面，建議關注持續獲得優質可售資源的標的，如拿低強度和拿地質量雙優的企業。4)短期也可關注信用修復取得較大轉折的房企。