隨着生活水平提高，私家車普及，停車難成社區治理大挑戰。天津靜海新區梧桐北里小區，800多戶居民爭400個車位，物業公司用了4個月時間一波三折成功紓解停車難。3月12日華康街道湖岸棲庭社區黨支部書記兼居委會主任孫春華、萬科物業天津第三分公司總經理李琳、梧桐北里物業經理趙洪傑和居民代表尹福羣，一起走進天津經濟廣播《安居置業》節目直播間，分享治理經驗。

華康街道湖岸棲庭社區黨支部書記兼居委會主任孫春華（右）萬科物業天津第三分公司總經理李琳（左）

破局之路：雙管齊下，智慧科技+經濟槓桿

建成於2017年底的梧桐北里小區，房齡不長，卻五年換了四任物業公司。逐漸破敗的人居環境讓居民苦不堪言，停車更是難上加難。

2022年12月，天津萬科物業通過街道社區居委會代執行的方式、經全體業主投票選聘進入小區服務。小區物業經理趙洪傑回憶，當時道閘損壞，外來車輛隨意進出，地下車庫照明與監控損壞，產權車位常被佔，車輛剮蹭難尋責任人，地面停車一到晚上更是混亂無序，車位不足與硬件損壞嚴重，恢復停車秩序困難重重，不僅給居民生活帶來不便，更極大影響了小區居住品質與安全。

物業煥新後地庫潔淨明亮

面對困境，萬科物業先從硬件改造破局。開展地庫“洗臉行動”，更換照明、修復監控，地庫變得又亮堂又幹淨，高清攝像頭更是助攻了車輛管理。還換上了萬科物業自主研發的“黑貓二號”智慧車行系統，既避免了外來車輛進入小區擠佔業主權益，又能精確記錄車輛進出時間與停放位置，實現車位的智能分配與管理，有效提高了車位週轉率。

梧桐北里物業經理趙洪傑（右）、居民代表尹福羣（左）

2023年8月完成硬件修復後，物業開始對地下車位收每月一百元管理費，嚴格覈查使用權，逐步規範了地下停車，但地上停車矛盾又起——幾百戶業主爭95個車位。萬科物業重新規劃標識，在9月份組織召開了消防、居委會、派出所、業主代表及物業的五方聯席會商討地上停車收費，在11月正式實施，每小時1元、每天封頂8元。

卻因爲團泊西區各住宅小區停車管理政策差異，部分業主將車停到市政道路造成擁堵。面對收費後出現的新問題，萬科物業和街道社區居委會又一起逐戶走訪收集不同意見。

經過多輪討論，把每小時停車費降到3毛錢，前2小時免費，上不封頂。之後再次召開業主大會投票，最終獲80.91%業主同意，順利推行。

萬科物業自研的黑貓二號智慧車行系統助力小區停車管理

萬科物業天津第三分公司總經理李琳說，停車管理對居住品質影響大，有很多小區通過硬化公共綠地來增加小區車位，但一戶多車越來越多，大面積硬化綠地不僅無法跟上小區車輛增長的速度，還對小區居住品質造成巨大影響，在徵求意見時這種改善方法也經常被業主否決，還有的小區通過使用固定車位的形式，但對於車位不足的小區，也造成了小區車位資源的浪費。

李琳用“地鐵繳費”來比喻形容，“客戶進出一次小區，物業進行單次收費，沒有將車停在小區的時間不產生費用，這樣就解決了小區車位不足問題，提升了小區車位利用率，利用經濟槓桿改善小區停車難。如果公共車位不收費，很多外來車輛就隨意進出小區，有一些‘殭屍車’也會長期停放在小區，造成真正有需求的客戶無法使用，也影響了小區安全。這種持續計費的形式還解決了殭屍車問題。物業藉助經濟槓桿做停車管理，再有智慧科技設備的加持，讓小區的車位能夠流動起來。物業還在小區高峯時段安排安全巡邏人員對停車進行指引；對違規停放的車輛及時勸阻。多管齊下，紓解停車難題。”

李琳還說到，物業收取的停車費作爲小區公共收益，萬科物業遵循陽光透明的原則及時公示，業主可在萬科物業業主專屬的“住這兒APP”隨時查詢。物業嚴格按照規範流程，在業主大會投票監督下使用公共收益爲小區改造修復，讓小區持續煥新。

改頭換面：兩年的改造讓小區大變樣

小區居民尹福羣說，過去園區車輛亂停，消防通道常堵塞，萬科物業入駐後，停車規範了，帶孩子下樓玩耍更安心，居委會和物業組織業主大會商議停車收費定價的做法十分民主，物業還常辦文化活動，鄰里關係更融洽，小區愈發和諧。他還提到，此前小區南門封閉，居民需繞路從北門進出，十分不便，萬科物業接手後，改造南門，徵集匾額題詞，選定“喜雨梧桐棲鳳凰，和風北里沐佳苑”，由小區的國家一級美術大師杜老師題字，製作成大匾，掛匾當日下着小雨，與題詞‘喜雨梧桐’形成巧妙呼應。

掛上了匾額的梧桐北里小區南門

小區物業經理趙洪傑對團隊工作數據印象深刻：剛接手時，組織人員清理5000多平枯枝落葉，運出32車綠化垃圾；首個春天，新鋪6000多平草坪，撒1000平草籽，補種1200多平地被綠植與32棵花木。還優化垃圾投放，新增42處投放點，新建封閉式垃圾房，配備排風、上下水設施，小區綠化、保潔大幅改善，整潔美觀。

煥新後的梧桐北里小區綠意盎然

入駐時，發現消防、監控、照明設備損壞，安全隱患大，維修緊迫。因小區多次更換物業，圖紙沒在靜海檔案館備案已經無處可尋，經多方溝通，聯繫開發商開證明，從設計院調出設計圖。

但設計圖與施工圖差異大，工程專家花3個多月現場比對，經多輪調整，2023年底第六版方案落地並通過驗收。還爲小區換上了萬科物業自主研發的“黑貓智慧通行系統”，全面提升安全保障。

遍佈園區的監控爲小區的安全加碼

談及新物業如何快速獲取業主的信任和支持，李琳表示：“物業服務的本質在於踐行誠信，關鍵要點是用心投入。新入駐小區時，物業必須迅速改善現場品質，將實實在在的改變直觀呈現給業主，如此才能贏得業主信任。業主通常從居住體驗角度看待問題，而物業是基於專業視角考量，雙方視角存在差異，這就使得密切溝通交流尤爲重要。只有在信任與有效溝通的基礎上，業主纔會換位思考，給予物業更大的工作施展空間。”

協同治理：街道社區與物業共建美好家園

靜海區華康街道湖岸棲庭社區黨支部書記兼居委會主任孫春華介紹，在華康街道指導下，湖岸棲庭社區始終堅持黨建引領，把居民需求擺在首位，全力攻克居民居住難題。

在爲梧桐北里選聘新物業時，社區居委會全方位梳理小區存在的問題，深入瞭解居民需求。通過社區公告、上門走訪、選樓門長等多種方式廣泛收集意見，明確居民對新物業的期望。在此基礎上，嚴格篩選實力強勁、口碑良好的物業企業，制定詳盡的選聘流程和標準。在選聘全程充分保障居民的知情權與參與權，組織多輪業主意見徵集會，讓居民充分表達想法，最終在2022年底帶領小區居民投票選定萬科物業。

日常管理中，社區居委會與萬科物業構建起緊密的聯動機制。一方面，定期召開工作監督指導會議，監督物業工作落實情況，及時指出問題並提出整改建議。另一方面，積極支持物業開展工作，在推行停車收費政策時，主動承擔起收集業主意見的責任，組織召開業主大會，共同推動社區問題的解決。

此外，社區大力開展居民文化活動，豐富居民精神生活、增進鄰里情誼；常態化開展志願清潔行動，整治社區環境；積極關愛小區特殊羣體，定期上門解決生活難題。

未來，湖岸棲庭社區還將繼續秉持服務爲民理念，持續提升社區治理水平，讓居民生活更加幸福。

萬科物業天津第三分公司總經理李琳也表示，在小區建設進程中，街道社區是物業順利開展工作的領航者。以梧桐北里爲例，萬科物業積極主動與街道社區建立常態化溝通機制，定期舉行交流會議。雙方共同商討社區治理中出現的各類問題，大到停車難題、環境維護、設施建設，小到文化活動開展，都一起探尋最佳方案。面對棘手問題時，雙方緊密協作，整合資源，形成強大合力，高效推動各項工作開展。

停車難問題的解決，是梧桐北里蛻變的開端，更是社區治理的優秀範例。如今，梧桐北里憑優質服務與和諧氛圍，成靜海區居住標杆，詮釋着居民幸福。期望“梧桐經驗”成爲可複製推廣的範本，爲其他小區解難指路，讓更多小區蛻變，共擁美好生活。

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