新華財經上海3月31日電（記者楊溢仁高少華）近日，首批數據中心公募REITs——南方潤澤科技數據中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“潤澤科技數據中心REIT”）和南方萬國數據中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“南方萬國數據中心REIT”）的申報分別獲得交易所受理。

　　分析人士指出，眼下不同的創新應用催生了智算的需求，而數據中心作爲關鍵的新型基礎設施之一，被賦予了重要的使命與角色。智能時代，數據中心除了進行數據的存儲、處理和傳輸外，還能通過算力加持提供增值服務，成爲了推動數字經濟發展不可或缺的基礎設施。發展數據中心REITs，夯實數字經濟的“新基礎”，勢在必行。

　　多項目“跑步”入場

　　據記者瞭解，潤澤科技數據中心REIT擬投資的基礎設施項目爲潤澤（廊坊）國際信息港A-18數據中心。項目位於河北省廊坊經濟技術開發區，建築面積爲42076.98平方米，機櫃共5897個，機櫃總功率42530.84kW，建設規模爲77510.12萬元；剩餘土地年限49.56年，截至2024年9月30日，基礎設施項目的估值爲42.03億元。

　　南方萬國數據中心REIT方面，該基金的基礎資產位於江蘇省蘇州市崑山市，包含2棟數據中心樓，建築面積35376.70平方米；機櫃數量爲4192個，機櫃電力設計容量29044kW；截至評估時點（2024年9月30日），南方萬國數據中心REIT的評估價值爲21.95億元；該數據中心近三年及最近一期的平均簽約率均爲100%，計費率穩定在90%以上，託管服務費收繳率更是達到100%。

　　作爲原始權益人——萬國數據控股有限公司（簡稱“萬國數據”）的相關負責人表示，“在數字經濟高速發展的時代，萬國數據積極響應國家‘鼓勵民營企業參與數據中心、工業互聯網等新型基礎設施投資建設和應用創新’的政策號召，積極盤活自身存量資產，希望將回收資金用於再投資，繼續擴大我國新型基礎設施投資建設，爲人工智能發展作出貢獻。”

　　根據中國信息通信研究院發佈的報告，截至2023年，我國數字經濟規模已達到53.9萬億元，較上年增長3.7萬億元，增幅擴張步入相對穩定區間，佔GDP比重達到42.8%，數字經濟增長對GDP增長的貢獻率達66.45%，數據中心需求主要集中於第三產業，具有較高的投資回報，可作爲基礎設施REITs的底層資產。

　　毋庸置疑，隨着“互聯網+”、大數據戰略、數字經濟、智慧化建設等政策的深入實施，數據中心市場規模將加速增長，投資價值不斷增強。而REITs能爲投資者提供參與數字經濟的機會，同時也將提供穩定的收益分配，因此大有可爲。

　　多位業內人士表示，潤澤科技數據中心REIT和南方萬國數據中心REIT的推出具有里程碑意義。數據中心REITs兼具“科技+不動產”屬性，現金流較傳統商業地產穩定性更強，估值體系有望向成長股靠攏。在低利率環境下，其相對穩定的分紅機制對險資、銀行理財等機構極具吸引力。

　　新版圖擴容可期

　　據記者瞭解，除了上述已獲受理的項目，當前仍有不少數據中心底層資產正“摩拳擦掌”，以期“跑步”入場。

　　有公開數據顯示，截至2024年8月末，我國5G基站總數達404.2萬個，佔移動基站總數的32.1%。數據中心作爲數字經濟的重要載體，存量資產規模龐大。

　　“數據中心是未來基礎設施的基石。”一位保險機構投資人在接受記者採訪時指出，“數據中心REITs不僅爲投資者提供了參與這一增長領域的機會，也爲行業開闢了新的融資渠道。據個人瞭解，萬國數據此前通過ABS和私募REITs的實踐，已證明數據中心資產證券化的可行性。此次公募REITs的申報，會將這一模式推向更廣泛的公衆投資者。”

　　需指出，自2024年公募REITs發行轉入常態化以來，底層資產版圖持續拓展。目前發行上市的REITs項目已逾60單，覆蓋租賃住房、產業園區、倉儲物流、交通能源等八大基礎設施領域。

　　無疑，數據中心REITs項目的連續申報，充分響應了國家關於新型基礎設施REITs創新的政策導向。展望後續，在國內技術迭代升級的推動下，數據中心這一新型基礎設施（新基建）行業的需求有望保持高增長態勢，而鑑於其建設和運營需要大量的資本開支——作爲典型的重資產行業，數據中心的擴張規模和節奏直接關係到企業的市場競爭力和長期發展，因此，數據中心REITs的拓展潛力無限。

　　佈局建議精耕細作

　　“當然，考慮到數據中心和REITs均屬於市場新鮮事物，因此站在審慎投資的角度，個人認爲，後續市場培育和認知仍需進一步加強。”前述投資人坦言，“不可否認，目前‘數據中心’的概念還沒有被廣泛認知。在企業層面，電信運營商、互聯網企業、第三方服務商都在佈局數據中心，自營與非自營情況並存，各類型數據中心在能耗、土地價格、網絡資源、業務體系、牌照資質、專業技術等方面差異較大，且尚未形成各具特色的競爭力體系。不僅如此，數據中心通常涉及大數據、大模型，部分內容又與國家安全密切相關，行業發展可能涉及政策風險。簡而言之，市場參與者，尤其是個人投資者對數據中心REITs的認知有待進一步增強，只有理解這一新興資產類別的特點和潛在價值，才能更好地進行投資標的篩選。”

　　多位受訪的業內專家建議，聚焦數據中心REITs的佈局，未來各機構在篩選優質標的時需結合底層資產質量、運營能力及市場趨勢進行多維度分析，精耕細作。

　　例如，可聚焦項目增值潛力與資產合規性與技術迭代能力，進行底層資產的質量評估，優先選擇位於核心區域、具備高機櫃密度和穩定客戶結構（如頭部雲服務商、互聯網企業）的數據中心項目，同時關注項目是否滿足國家“東數西算”等政策要求，以及是否具備模塊化擴容能力、綠色節能技術等競爭優勢。

　　再比如，需評估項目底層資產的運營能力與團隊實力，建議優選原始權益人具備數據中心行業龍頭地位（如頭部IDC服務商）或與地方政府深度合作的REITs。同時，運營團隊需有5年以上成熟項目經驗，歷史分紅達標率超過95%；警惕租金收入波動率超過10%的標的。

　　此外，標的項目的財務健康與收益指標亦值得重點關注，應避免選擇負債率超過50%或現金流覆蓋倍數低於1.2倍的高槓杆項目。

　　總之，多維度的交叉驗證，有助於投資者篩選出兼具成長性與防禦性的數據中心標的。

（文章來源：新華財經）