對於物業行業的觀察者來說，一個深刻的變化是，過去這十來年中國物業管理行業經歷了從“地產附屬”到“獨立賽道”的身份蛻變。特別是2020年後的地產深度調整，徹底改變了行業生態——增量市場萎縮、存量競爭加劇、服務價值迴歸。

行業生態來看，地產商接連出險背景下，物企獨立性受到前所未有的重視；政策層面來看，“物業服務+生活服務”的融合導向倒逼物企從“跑馬圈地”轉向“精耕細作”；資本市場層面，手握真金白銀的投資者則從追捧規模增速，轉向關注現金流質量、服務能力與業務結構的可持續性。

在這一背景下，世茂服務（00873.HK）於近日交出的2024年財報成爲觀察行業轉型的絕佳樣本：

公司全年實現收入79億元，同比小幅下滑3.7%，其中來自物業管理服務收入55.6億，同比上升5.1%；公司毛利率保持穩定，繼續維持在20.1%的水平。此外，全年新增年化合同額同比激增28.2%，外拓新增在管建築中非住宅物業佔比達到72.1%；與此同時，其在管面積中非住宅物業佔比達到36.1%，全年來自非住宅項目的收入同比大幅提升45.1個百分點至23.42億元。。

可以說，不論是財報亮點，還是公司具體的經營戰略，世茂服務所展現的正是行業從“規模紅利”向“能力紅利”過渡的縮影。

1、財報背後的“韌性密碼”：結構優化、成本控制、業態拓展

從收入結構來看，世茂服務實現了從“依賴輸血”到“自主造血”的結構性突破。

財報顯示，2024年公司基礎物業服務收入佔比70.5%，去年該業務板塊營收保持了小幅的上升。對此公司財報指出，主要得益於公司第三方外拓的積極成果，特別是新獲取項目的質量高於存量項目，同時公司也在積極提升服務品質帶動在管項目合同總金額增加。

從管理規模來看，截至2024年底，世茂服務在管面積達2.18億平方米，合約建築面積3.14億平方米。其中，來自第三方的在管面積和合約面積分別達到了71.5%和75.8%，顯示出公司市場拓展能力的不斷提升，而如今也可以清晰地窺見，外拓已成爲支撐其規模及業績增長的重要驅動力。

另外，不可否認，世茂服務的在管項目中，住宅項目佔比仍然達到63.9%，是公司不折不扣的業務核心基本盤。而從公司的項目佈局中亦不難看到其差異化策略下所顯示的競爭力。

財報提到，其住宅項目高達74.4%處於一線、新一線及二線城市，這也意味着，世茂服務能夠在高能級城市獲得豐富的資源與龐大的消費羣體，同時得益於高能級區域的支付能力，也爲其在後續提價中帶來了未來收入的確定性。財報另外一組數據顯示，2024年，公司新增項目的平均物業管理費同比上升26.1%。

值得注意的是，近期消息面上提到，全國多個城市試點空置房物業費打折，在此背景下，公司高能級城市的佈局下，其受這一趨勢的影響壓力較小。

在當前物企多元業態佈局下，世茂服務持續拓展非住板塊。財報顯示，截止2024年底，世茂服務爲1447個項目提供種類豐富的服務，其在細分領域市場不斷提升份額，以差異化優勢構築護城河。值得一提的是，今年以來，公司已經斬獲 90餘新項目，覆蓋住宅、學校、醫院、商寫、政府辦公等豐富的業態領域，實現有效的規模增長。

此外，公司過去一年繼續保持了良好的成本控制，經營效率得到明顯。財報顯示，公司銷售及營銷開支同比下降14.9%，行政開支同比下降16.4%。

2、“三力模型”下的增長飛輪

世茂服務將服務力、科技力、生態力視作公司的核心競爭力，從這背後來看，其實質是構建了一個“客戶需求——服務升級——生態擴張”的正向循環，形成了一個可持續的增長飛輪。

一方面，公司服務力持續深化。

過去一年，世茂服務全面推進“高品質服務”戰略，強化住宅與非住宅服務能力。

不論是在住宅領域還是非住宅領域，通過系統性的能力建設，如住宅領域的“我要拿金牌”活動以及非住宅領域構建的“六星服務體系”，世茂服務都在全方位推動服務品質躍升，公司更是在年內斬獲多個全國和省市級獎項。

這些舉措不僅提升了服務質量，還增強了客戶黏性，爲公司贏得了良好的口碑。

另一方面，公司科技力保持迭代。

科技力是世茂服務增長飛輪的重要驅動力。世茂服務通過構建科技能力結合AI、大數據等前沿技術優化設備管控和能耗管理，實現了單方能耗成本的明顯下降，並持續驅動公司管理經營的提質增效。

當前，人工智能技術的飛速發展，正爲物管企業帶來了前所未有的機遇。不論是智能化管理提升服務質效，拓展新業態重塑業務模式，都賦予物企發展巨大的想象空間。

對此，世茂服務在財報中強調，公司將從勞動力密集型向技術型轉型，致力於降低人力成本，提升服務質量與管理水平，重塑物業管理服務的業務模式，在激烈的市場競爭中築起經營壁壘。

最後，公司生態力持續拓展。

生態力是世茂服務實現生態擴張的關鍵，公司構建“物業+”多元業務矩陣，同時，通過持續打造有溫度的服務，增強客戶黏性、強化客羣互動，持續挖掘生態圈價值。

從社區增值服務來看，去年旗下養老服務收入同比增長15.1%。對此財報提及世茂服務旗下養老品牌椿熙堂與世茂服務聯動，共同開發市場，共享客戶資源，建立了高效的服務模式，在向客戶提供高質量的服務產品中取得亮眼的收入增長。

可見，世茂服務在緊跟國家政策響應“物業服務+養老服務”的模式下，其也在持續拓展能力圈，創新增值服務，不僅滿足了客戶的多元化需求，還爲公司開闢了更多新的收入增長點。

3、結語

站在當下來看，物業行業的價值重塑，本質是“從規模擴張到能力沉澱”的深刻轉變。世茂服務通過結構優化、科技賦能與生態深耕，不僅穿越了行業低谷，更構建了面向未來的增長框架。

對於投資者而言，當市場仍在糾結於地產鏈的短期波動時，世茂服務已悄然完成從“週期股”到“價值成長股”的蛻變，公司以品質爲基石，持續拓寬成長的天花板。

正如管理層所言：”唯有紮根服務本質，方能在行業變革中重塑新芽，向上生長。”