3月31日，全國首單“商改保”REITs——匯添富上海地產租賃住房REIT一經上市，便在二級市場引發強烈反響，盤中和收盤價達到3.541元/份，觸發30%漲跌幅限制。因此，該基金將自4月1日起停牌1小時，並於10:30復牌。

這已不是首個在上市當日漲停的公募REITs產品。今年以來，華夏金隅智造工場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT、易方達華威農貿市場REIT均在上市首日錄得30%漲停，匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT、中航易商倉儲物流REIT在上市當日也分別大漲28.22%、15.30%。

不僅僅是上市首日交投活躍，公募REITs年內亦有不俗表現。截至3月31日，全市場64只公募REITs年內均有不同程度的漲幅，其中，華夏首創奧特萊斯REIT以27.96%的漲幅位居首位。

公募REITs市場的火熱還體現在發行層面，年內多隻REITs均出現一日售罄的情況，較低的配售比例在公募REITs發行中也已不再陌生。以南方順豐倉儲物流REIT爲例，該產品日前公告，網下投資者有效認購申請確認比例爲0.57%;公衆投資者有效認購申請實際確認比例更是低至0.26%。結合3.29元發售價格，其公衆認購總金額達1004.19億元。

上市首日大漲29.99%

3月31日，匯添富上海地產租賃住房REIT在上市首日大漲29.99%，全天漲幅達29.99%，換手率爲4.53%，成交額達到2403萬元。

作爲全國首單“商改保”REITs，該產品在基金詢價階段就備受市場關注，共收到101家網下投資者管理的341個配售對象的詢價報價信息，擬認購份額數量總和爲189.78億份，爲初始網下發售份額數量的180.74倍。

這一認購倍數已經超過今年國泰君安濟南能源供熱REITs的140.9倍，刷新了公募REITs網下認購倍數。按認購價格2.724元/份和5億份的發售份額數量計算，本次募集資金總額爲13.62億元。

公開信息顯示，匯添富上海地產租賃住房REIT擬投資並持有的基礎設施項目爲虹橋項目、江月路項目，項目初始估值合計13.51億元，回覆上交所問詢調整後標的資產估值由首次申報時的13.51億元調整爲12.31億元，較首次申報下降1.20億元(下調8.88%)。2024年7-12月和2025年可供分配金額爲2857.26萬元、5703.01萬元;分派率(年化)分別爲4.04%和4.05%。

其中，虹橋項目爲尚淦實業持有的坐落於上海市閔行區申虹路1500弄1-2、6-7、9-11、13-14號。宗地面積10370.20平方米，總建築面積30,706.04平方米，共計租賃住房318套，租賃住房可出租面積20,285.55平方米，配套商業可出租面積758.09平方米，地下車位227個。

江月路項目則是華轍實業持有上海市閔行區南江洲路55號、91號、125號。項目宗地面積56,859.00平方米，總建築面積57,560.66平方米，共計租賃住房1,080套， 租賃住房可出租面積52,734.88平方米，配套商業可出租面積4,825.78平方米。

上海地產集團表示，通過REITs這一創新模式，集團將旗下優質保障性租賃住房資產與資本市場連接，盤活存量擴大保障性租賃住房供應規模。未來，集團還將繼續深耕REITs領域，積極探索更多優質資產的證券化路徑。

年內新成立REITs上市首日均有亮眼表現

這已不是首個在上市當日漲停的公募REITs產品。

今年以來上市的公募REITs產品中，華夏金隅智造工場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT、易方達華威農貿市場REIT均在上市首日錄得30%漲停，匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT、中航易商倉儲物流REIT在上市當日也分別大漲28.22%、15.30%。

更早以前，華夏合肥高新產園REIT、華夏北京保障房REIT、建信中關村產業園REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創新深圳人才安居REIT均在上市首日漲停，國泰君安東久新經濟REIT、華夏越秀高速公路封閉式基礎設施REIT、華夏特變電工新能源REIT、鵬華深圳能源REIT等產品上市首日的漲幅也超過20%。

事實上，不僅僅是上市首日交投活躍，公募REITs年內亦有不俗表現。截至3月31日，全市場64只公募REITs年內均有不同程度的漲幅，其中，華夏首創奧特萊斯REIT以27.96%的漲幅位居首位。緊隨其後的是嘉實物美消費REIT，年內漲幅達25.43%。

同期，華夏大悅城商業REIT、華泰紫金南京建鄴產業園REIT、華安百聯消費REIT漲幅均超20%。

多隻公募REITs遭投資者哄搶

公募REITs市場的火熱還體現在發行層面，年內多隻REITs均出現一日售罄的情況。易方達華威農貿市場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT、匯添富九州通醫藥REIT、華夏金隅智造工場REIT、南方順豐倉儲物流REIT等多隻產品年內上市的產品僅認購1天。

較低的配售比例在公募REITs的發行中也已不再陌生。日前，南方順豐倉儲物流REIT披露的基金認購申請確認比例結果公告顯示，該產品網下投資者有效認購申請確認比例爲0.57%;公衆投資者有效認購申請實際確認比例更是低至0.26%。

具體而言，南方順豐倉儲物流REIT向公衆投資者發售的初始基金份額數量爲0.80億份，佔發售份額總數的比例爲8.00%，募集期間有效認購基金份額數量爲305.24億份。結合3.29元發售價格，其公衆認購總金額達1004.19億元。同時，該產品網下發售的初始基金份額數量爲2.20億份，佔發售份額總數的比例爲22.00%，本次發售中對應的有效認購基金份額數量爲117.74億份。

3月19日，上海地產租賃住房REIT公告，由於網下認購環節認購份額總數超180億份，該產品網下投資者配售比例低至0.57%。彼時，這一數據刷新了2023年以來的公募REITs網下配售比例紀錄。對比過往的公募REITs數據，該配售比例僅次於華夏基金華潤有巢REIT，後者此前網下投資認購比爲0.47%，網下配售份額爲1.4億份，最終在2022年12月上市。

行情的回暖下，公募REITs也成爲多家基金公司今年的發力方向。數據顯示，華泰紫金蘇州恆泰租賃住房REIT、南方潤澤科技數據中心REIT、華夏華電清潔能源REIT、南方潤澤科技數據中心REIT、中金中國綠色商業資產REIT等產品均在年內上報。

“我們認爲2025年REITs市場增量政策仍值得期待，可繼續關注政策利好背景下的結構性、階段性行情。”招商基金認爲，2025年建議重點關注重大政策出臺節奏(特別是宏觀消費刺激政策)以及利率下行帶來的市場行情，把握隨之而來的階段性上漲機會，獲取β收益。

本文轉載自“財聯社”，智通財經編輯：蔣遠華。