在房地產行業深度調整的2024年，物管企業的「獨立外拓能力」成為市場關注焦點。

隨着房地產行業整體依舊呈現調整態勢，市場進入去庫存新周期，物業管理服務行業的發展邏輯也迎來了轉變。

當以往依靠新增項目驅動的增長模式不再延續，物管企業的生存邏輯已發生根本性轉變，獨立外拓能力、降本能力、增值服務破局能力，成為下一階段企業增長、穿越周期的關鍵決定因素。

而在這物業管理服務行業進入「高質量生存能力」比拼的一年，世茂服務(00873)於2024年依然交出了一份韌性十足的答卷。

物管業務逆勢增長，第三方外拓質量躍升

在房地產行業深度調整的背景下，世茂服務的物業管理服務板塊成為財報最大亮點：

2024年，世茂服務物業管理服務實現收入55.64億元，按年增長5.1%，佔總收入比重提升至70.5%，其中毛利率也穩定在20.1%。

其中，公司期內第三方競標外拓，不但成績再創新高，更在激烈的市場競爭中，構建起自身可持續發展的強勁動力，向更高的目標穩步邁進。

據智通財經APP了解到，2024年，世茂服務實現第三方外拓新增合同額14.83億元，按年增長28.2%；新增合約建築面積43.1百萬平方米，按年上升3.4%；新增項目平均物管費衝上2.9元/平方米/月，按年激增26.1%，實現量價齊升，外拓質量顯著優化；

在區域佈局上，世茂服務採取高能級城市密度戰略：截至2024年全年，世茂服務在管項目中，高達74.4%位於一線、新一線及二線城市，住宅業態佔比達到63.9%，區域佈局優質，鎖定高淨值客羣，為增值服務提供潛力。

當物管行業從「規模擴張」轉向「質量競爭」，世茂服務選擇在篩選階段便對項目基礎條件進行全方位評估，從源頭上築牢根基，為項目交付後的高效經營管理及整體盈利水平提供保障，並且，通過聚焦優勢區域精耕細作，力求在每個深耕區域內都打造出創優項目，進而有助於後續提升品牌影響力與市場佔有率。

這種「優中選優」的打法，不僅提升了收入質量，更為社區增值服務滲透奠定高淨值客羣基礎，如今正重構物管行業的估值邏輯。

資產優化與戰略聚焦：退出低效標的，加碼技術轉型

為應對行業不確定性，2024年，世茂服務也主動對資產結構進行調整，退出低效標的，並加碼技術轉型，實現降本增效。

例如，據智通財經APP了解到，2024年，世茂服務處置無錫金沙田科技60%股權，回籠資金2.5億元，減少商譽減值壓力，並主動退出了部分利潤率較低及賬期較長的項目，從而減少長賬期、低利潤項目拖累。

在處理低效資產之餘，世茂服務也積極將戰略重心轉向技術驅動，着力提升管理經營能力，維持毛利率水平。

據了解，目前，世茂服務計劃通過AI和大數據實現智能化管理，精準管控業務流程，輔助設備穩定運行，降低管理成本，提高經營效率，並憑藉對客戶偏好的深度理解，為業主提供更優質的個性化服務及更便捷的服務體驗。

在降本增效方面，期內，公司員工成本按年下降12.9%，通過組織架構扁平化，實現管理效率提升；行政開支按年下降16.4%，通過費用管控和系統優化實現節流，總體降本增效成果顯著。

截至期末，公司仍持有現金及等價物（含定期存款）人民幣37.6億元，流動性風險可控。隨着世茂服務在收縮戰線的同時，聚焦技術投入和差異化服務能力，將有望助其在下一輪周期中積蓄長期競爭力。

新賽道佈局初現鋒芒，有望迎來價值重估

在房地產關聯業務（如車位銷售、美居服務）普遍下滑的背景下，養老市場的需求增長也為物管企業帶來新機遇。

在傳統增值服務承壓的背景下，2024年，養老服務成為公司增值服務板塊的最大亮點：

據智通財經APP了解到，期內，世茂服務實現養老服務收入按年增長15.1%，達1.87億元，成為增值服務板塊的新增長點；其中，椿熙堂通過拓展浙江舟山等新市場及與集團資源聯動，實現收入的快速增長。

隨着公司進一步切入如社區養老服務、寵物服務等賽道，依託物業入口優勢挖掘「最後一公里」消費潛力，由於物業服務企業天然貼近社區場景，通過「剛性物管+柔性增值」的組合拳，未來世茂服務有望在老齡化、消費升級趨勢中搶佔先機。

目前，儘管行業環境嚴峻，世茂服務通過核心業務深耕、降本增效、資產優化及前瞻佈局，展現了較強的抗風險能力和戰略調整能力，為後續復甦和差異化競爭奠定了基礎。

展望2025年，公司圍繞「收入規模、成本管控、品質提升、管理提升」提出四大戰役，在收入端方面，世茂服務也提出「保存量、增多營、擴增量」戰略，重視客戶留存，並豐富增值服務業務類型，實現單位空間產出最大化，同時，積極開拓市場，突破市場邊界，實現業務規模的持續擴張。

在物管行業估值集體承壓的當下，世茂服務的財報展現了一個物管企業「抗周期模型」的雛形。若未來新賽道佈局與效率提升策略持續兌現，公司將有望在行業出清後迎來價值重估。