作者 | 方喬

編輯 | 石景天

3月27日，龍光集團發佈了2024年年度報告。數據顯示，公司去年實現營業收入232.6億元，同比下降50.7%。由於房地產行業整體銷售情況不佳，項目利潤空間受到擠壓，再加上存貨資產減值計提的影響，公司全年淨虧損達到了66.2億元。

就在年報發佈前的3月17日，龍光集團剛剛公佈了一項總額爲220億元的境內債務重組方案，提出了包括現金兌付、股權置換等五種靈活的處置方式。

此前，龍光集團的境外債務重組也取得了重要進展，獲得了超過80%債權人的支持。這家曾經因爲激進拿地被稱爲“地王收割機”的房企，在經歷了兩年的債務化解努力後，終於看到了轉機。

可以說，在行業整體調整的背景下，龍光集團爲化解債務付出的代價其實不小。一方面降本增效，一方面力保交付，龍光集團如今其實是在斷臂求生。

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龍光集團的債務危機始於2022年，當年1月，市場傳出龍光集團存在未披露美元私募債的消息。經過一番反轉操作後，龍光集團最終承認存在10億美元的擔保私募債，這一事件嚴重打擊了投資者信心。

同年8月，龍光集團公告暫停支付5筆境外票據的利息，正式宣告陷入債務危機。

而當年復牌後，龍光集團股價暴跌57%，市值縮水至67億港元，昔日的房企“模範生”風光不再。

與恒大許家印被質疑通過離婚轉移資產、“躺平擺爛”的消極應對不同，龍光集團董事長紀海鵬在應對債務危機時明確表示“不會躺平，也不會欠債不還”。他帶領團隊與境外債權人展開多輪協商，最終敲定了相對可行的債務重組框架。

值得注意的是，龍光並非首個嘗試境外債務重組的房企。此前世茂、佳兆業、富力等企業都進行過類似嘗試，不過成功案例寥寥無幾。

經過兩年多的努力，龍光集團終於在今年3月迎來了轉機。3月17日，龍光集團公佈了境內債務重組方案，涉及21筆債券、本金餘額約220億元。該方案設計了五個選項：折價購回、資產抵債、債轉股、特定資產和全額展期留債。

與此同時，龍光集團的境外債重組也取得了實質性進展。據2月公告，其境外債權人支持率已達80.8%，只待香港法院批准。龍光境外債總額約80.38億美元，預計留債額約24.19億美元，整體削債比例達70%。

這一系列債務重組措施爲龍光集團帶來了直接效益，根據公司公告，2024年財務成本同比下降32%，由16.21億元降至11.05億元。這一改善主要得益於與債權人達成協議，實現債務利率下調、期限延長等優化，直接降低了利息支出。

02

龍光集團在推進債務重組的同時，也在經營層面進行了全面調整，試圖通過“斷臂求生”來度過危機。這些調整主要體現在三個方面：嚴控成本、聚焦核心區域和保障項目交付。

2024年龍光集團銷售及營銷開支同比大幅下降44%，減少了6.39億元；行政開支縮減42.2%，減少了3.77億元；財務成本降低了31.8%，減少了5.16億元。面對償債壓力，龍光集團選擇先從自己人下手了。

在投資策略上，龍光集團全面暫停了新增土地投資，轉而聚焦存量土儲的高效開發。2024年，新開工建築面積同比減少了18%，降至37萬平方米。同時，公司銷售重心明顯向大灣區傾斜。

數據顯示，大灣區的銷售貢獻率同比大幅提升16.1個百分點，佔比達到52.1%，超過一半。而且，在其他區域平均售價下降的情況下，龍光集團大灣區的平均售價從1.62萬元/平方米上升到2.39萬元/平方米。

龍光集團也保持着對交付的承諾，2024年公司順利完成了70個批次、約2.8萬套的項目交付。這一舉措不僅維護了龍光集團的品牌信譽，也對提振購房者和投資者的信心起到了積極作用。

不過，儘管龍光集團採取了這些自救措施，其經營狀況仍然面臨較大壓力。2024年，公司營業收入約爲232.65億元，同比下降了50.7%；歸母淨利潤約爲-62.98億元，毛利率爲-21.82%，較2023年下滑了11.26個百分點。

克而瑞的數據顯示，2024年龍光集團銷售額僅爲84.3億元，同比下降超五成，2025年1-2月銷售額更是僅有10億元，同比下滑逾兩成。

截至2024年期末，龍光集團的現金及現金等價物餘額僅爲13.17億元，較2023年減少了34.3%，現金流壓力依然巨大。

完成債務重組只是龍光集團自救的第一步，真正的挑戰在於如何在行業低迷期恢復造血功能，提升銷售業績和現金流水平。

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