智通財經APP獲悉，中信證券發布研報稱，一季度統計局數據表現穩健，嚴控增量取得成效，土地市場持續熱銷，但房價仍然還在下降。總體來看，中信證券認為房地產政策已經納入擴大內需的框架，預計穩定房價的政策箭在弦上。中信證券認為2025年房價將望達到長周期的底部，看好具備好運營，好開發和好資產的地產平台，以及具備高派息潛力和意願的服務平台。

中信證券主要觀點如下：

2025年一季度新房銷售小幅下降。

根據國家統計局，2025年1-3月全國商品房銷售金額20798億元，按年下降2.1%，銷售面積21869萬平米，按年下降3.0%，降幅較1-2月分別收窄0.5ppt和2.1ppts。企業端的數據表現一般，一季度14個樣本企業銷售金額和面積分別按年下降14%和21%，其中拿地較為積極的8家企業銷售金額按年下降2%，拿地較少的6家企業銷售金額按年下降42%。部分大企業貨值不足，確實拖累銷售，但我們預計統計局數據長期大幅跑贏樣本公司，或也不可持續。

嚴控增量取得階段性成效，土地熱銷局面持續。

一季度全國房地產開發投資19904億元，按年下降9.9%；新開工和竣工面積分別為12996萬平米和13060萬平米，按年分別下降24.4%和14.3%，開發投資和開竣工規模在嚴控增量政策下持續下降，收儲政策和資金壓力讓房企主動縮減開工。土地供給熱度較高，高質量大戶型好房子相關的土地供給，驅動土地成交樓面地價提升，在供地面積沒有明顯增加的情況下，土地出讓金有所增加。根據Wind，2025年一季度100個大中城市住宅類土地成交總面積按年下降0.7%，但成交總金額按年增長14.3%，成交均價提升15.0%；3月土拍溢價率均值12.5%，其中一線城市達到22.9%，部分優質地塊競爭激烈。企業拿地態度的積極轉變，政策放開限價、優化規劃條件等外部因素為企業推出高品質好產品提供了有利條件，企業盈利的提升則取決於開發商打造品質溢價的能力。

房價跌多漲少，二手掛牌繼續走高，銷售季節性下降。

根據國家統計局，2025年3月一線、二線、三線城市新房價格按月分別+0.1%/0.0%/-0.2%，二手房價格分別+0.2%/-0.2%/-0.3%，核心城市核心區域房價按月出現企穩跡象，但總體房價仍有下跌。春節後二手房掛牌量持續上行，根據頭部中介平台，截至4月13日，141個樣本城市二手房掛牌量周度按月增長0.7%，較2024年底增長5.9%，改善換房需求旺盛。掛牌價近期則有所承壓，根據冰山指數，4月第二周北京、上海、廣州、深圳二手房掛牌價周按月-0.13%/-0.17%/-0.33%/-0.25%，均出現不同程度下滑。

期待提振內需，穩定房價的政策出台。

2025年以來，隨着外需不確定性的增強，房地產政策的目標也更加明確。房地產止跌回穩的主要目的，不是為了拉動房地產開發投資，而是為了穩定居民資產負債表，擴大居民的消費意願。所以，無論是政策文件，還是各級領導表態，房地產在2025年後都被納入了擴內需的框架，政策重視房價穩定對擴大消費的意義。我們預計，政策進入了新的窗口期，公積金貸款利率下降，購房補貼等，都存在較大空間。

風險因素：

逆周期政策出台不及預期，部分低線區域和部分低質產品繼續價格下行，去化不暢的風險；企業資金承壓無法及時補充高效土地，盈利能力恢復較慢的風險；通過收儲消化不良資產所需時間較長的風險。

投資策略。

期待政策「臨門一腳」，房價可能在2025年達到長期的底部。嚴控增量，消化存量，提高質量的政策取得了實效，改善性需求持續釋放。我們看好具備好運營能力和好資產的房企，也看好優質服務平台。